La tenencia más típica en un vehículo para fines especiales
Los vehículos de propósito especial (SPV) se han utilizado ampliamente como un medio de La Gran Recesión reavivó las preocupaciones en el mercado financiero sobre los riesgos potenciales después de que los bancos convirtieron conjuntos de hipotecas en valores y los vendieron a los inversores en forma de SPV. Siga leyendo para obtener más información sobre estos vehículos, cómo funcionan y qué hace que las inversiones inmobiliarias sean comunes en las SPV.
Conclusiones clave
- Un vehículo de propósito especial es una empresa huérfana creada para aislar riesgos y reasignar activos a los inversores.
- Las inversiones inmobiliarias se realizan más comúnmente en vehículos inmobiliarios especiales.
- Las empresas pueden transferir la propiedad de la propiedad a un SPV y vender esa entidad, pagando un impuesto a las ganancias de capital (más bajo) en lugar del impuesto a las ventas de la propiedad.
- Los bancos pueden vender activos hipotecarios a los SPV, reduciendo el apalancamiento en sus propios balances.
¿Qué es un vehículo de propósito especial (SPV)?
Un vehículo de propósito especial es una empresa huérfana creada para desagregar y aislar los riesgos en los activos subyacentes y reasignarlos a los inversores. Estos vehículos, que también se denominan entidades de propósito especial (SPE), tienen sus propias obligaciones, activos y pasivos fuera de la empresa matriz.
Los vehículos de propósito especial tienen sus propias obligaciones, activos y pasivos fuera de la empresa matriz.
Los SPV pueden emitir bonos para obtener capital adicional a tasas de interés más favorables. También crean un beneficio al lograr un tratamiento fuera de balance para fines de informes fiscales y financieros para una empresa matriz.
Las SPV se consideran empresas remotas en quiebra. Esto significa que hay poco o ningún impacto en la empresa matriz si se declara en quiebra y viceversa. Como tales, están diseñados para proteger a ambas empresas de la insolvencia.
Cómo funcionan los vehículos para fines especiales
La propia SPV actúa como filial de una empresa matriz, que vende activos de su propio balance a la SPV. El SPV se convierte en una fuente indirecta de financiamiento para la corporación original al atraer inversionistas de capital independientes para ayudar a comprar obligaciones de deuda. Esto es más útil para partidas de alto riesgo crediticio, como préstamos hipotecarios de alto riesgo.
No todas las SPV están estructuradas de la misma manera. En los Estados Unidos, las SPV suelen ser sociedades de responsabilidad limitada (LLC). Una vez que la LLC compra los activos de riesgo de su empresa matriz, normalmente agrupa los activos entramos y los vende para satisfacer las preferencias de riesgo crediticio específicas de los diferentes tipos de inversores.
Hay varias razones por las que se crean SPV. Proporcionan protección para los activos y pasivos de una empresa matriz, así como protección contra la quiebra y la insolvencia. Estas entidades también pueden obtener una manera fácil de obtener capital. Las SPV también tienen más libertad operativa porque no están cargadas con tantas regulaciones como la empresa matriz.
Vender una inversión inmobiliaria a un SPV
Las inversiones inmobiliarias se realizan más comúnmente en vehículos inmobiliarios especiales. En la mayoría de los casos, una empresa puede crear un SPV para reducir las implicaciones fiscales derivadas de la venta de una propiedad. Por ejemplo, una empresa puede transferir una propiedad a una SPV si el impuesto a las ventas es más alto que el impuesto a las ganancias de capital. Si y cuando la empresa matriz decide deshacerse del activo, puede poner a la venta el SPV en lugar de la propiedad en sí. Esto hace que la empresa sea responsable del impuesto a las ganancias de capital en lugar del impuesto a las ventas de propiedad.
Aquí hay otro escenario que demuestra por qué las inversiones inmobiliarias son participaciones atractivas en un SPV. Un banco concede un préstamo por una propiedad y asume el riesgo crediticio. La hipoteca es un activo del banco. En lugar de retener ese activo y recibir pagos de intereses lentos, el banco crea un SPV y lo vende como activo hipotecario. Como resultado, el balance del banco parece menos apalancado y reduce su riesgo crediticio directo.