REIT vs.Fondo inmobiliario: ¿Cuál es la diferencia?

Un REIT es una corporación, fideicomiso o asociación que invierte directamente en bienes raíces que generan ingresos y se negocia como una acción. Un fondo de bienes raíces es un tipo de fondo mutuo que se enfoca principalmente en invertir en valores ofrecidos por compañías públicas de bienes raíces. Si bien puede usar cualquiera de los dos para diversificar su cartera de inversiones, existen diferencias clave que debe conocer.

REIT

El modo de funcionamiento de un REIT es similar al de un fondo mutuo en el sentido de que los inversores combinan su capital para comprar una acción de bienes raíces comerciales y luego obtienen ingresos de sus acciones. Los REIT deben pagar un mínimo del 90% de la renta imponible en forma de dividendos para los accionistas cada año. Esto hace posible que los inversionistas individuales obtengan ingresos de bienes raíces, sin tener que comprar, administrar o financiar ninguna propiedad por sí mismos.

Hay tres tipos principales de REIT:

• Los REIT de capital poseen y operan bienes raíces que generan ingresos.
• Los REIT hipotecarios prestan dinero a los propietarios y operadores de bienes raíces, ya sea directamente a través de hipotecas y préstamos, o indirectamente mediante la adquisición de valores respaldados por hipotecas.
• Los REIT híbridos son una combinación de REIT de capital e hipotecario.

La mayoría de los ingresos asociados con los REIT de capital provienen del alquiler de propiedades inmobiliarias, mientras que los ingresos asociados con los REIT hipotecarios se generan a partir de los intereses devengados por los préstamos hipotecarios.

Las carteras de REIT pueden incluir complejos de apartamentos, centros de datos, instalaciones de atención médica, hoteles, infraestructura, edificios de oficinas, centros comerciales, autoalmacenamiento, terrenos forestales y almacenes. Aquí hay un desglose de los sectores con mejor desempeño para 2019, según la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces:

Fondo inmobiliario

Al igual que los fondos mutuos regulares,los fondos inmobiliarios pueden gestionarse de forma activa o pasiva. Los que se gestionan de forma pasiva suelen realizar un seguimiento del rendimiento de un índice de referencia. Por ejemplo, elVanguard Real Estate Index Fund (VGSIX), que invierte en REIT que compran edificios de oficinas, hoteles y otras propiedades, realiza un seguimiento del índice MSCI US Investable Market Real Estate 25/50.

Hay tres tipos de fondos inmobiliarios:

• Los fondos cotizados en bolsa de bienes raíces poseen acciones de corporaciones inmobiliarias y REIT. Al igual que otros ETF, estos se negocian como acciones en las principales bolsas.
• Los fondos mutuos inmobiliarios pueden ser abiertos o cerrados y gestionados de forma activa o pasiva.
• Los fondos de inversión inmobiliaria privados son fondos gestionados profesionalmente que invierten directamente en propiedades inmobiliarias. Estos están disponibles solo para inversores acreditados de alto patrimonio neto y, por lo general, requieren una gran inversión mínima.

Los fondos inmobiliarios invierten principalmente en REIT y empresas operativas inmobiliarias; sin embargo, algunos fondos inmobiliarios invierten directamente en propiedades. Los fondos inmobiliarios obtienen valor principalmente a través de la apreciación y, en general, no proporcionan ingresos a corto plazo a los inversores de la misma manera que lo harían los REIT. Aún así, los fondos inmobiliarios pueden ofrecer una selección de activos mucho más amplia (y diversificación) que la compra de REIT individuales.

REIT frente a fondos inmobiliarios

A continuación, se muestran las diferencias clave entre los REIT y los fondos inmobiliarios:

• Los REIT invierten directamente en bienes raíces y poseen, operan o financian propiedades que generan ingresos. Los fondos inmobiliarios normalmente invierten en REIT y acciones relacionadas con el sector inmobiliario.
• Los REIT se negocian en las principales bolsas de la misma manera que lo hacen las acciones, y sus precios fluctúan durante la sesión de negociación. La mayoría de los REIT son muy líquidos y se negocian con un volumen sustancial. Los fondos inmobiliarios no se negocian como las acciones y los precios de las acciones se actualizan solo una vez al día. Puede comprar un fondo de bienes raíces directamente de la empresa que lo creó o mediante una agencia de corretaje en línea.
• El 90% de la renta imponible de un REIT se paga como dividendos a los accionistas, y esos dividendos son donde los inversores ganan dinero. Los fondos inmobiliarios proporcionan valor a través de la apreciación, por lo que es posible que no sean una buena opción si desea ingresos pasivos o ganancias a corto plazo.

La línea de fondo

Los REIT y los fondos mutuos de bienes raíces ofrecen a los inversores una forma de acceder a bienes raíces sin la necesidad de poseer, operar o financiar propiedades. En general, los REIT pueden proporcionar una fuente constante de ingresos a través de dividendos. Los fondos inmobiliarios, por otro lado, crean gran parte de su valor a través de la apreciación, lo que los hace atractivos para los inversores a largo plazo.