Cómo invertir en tierra

A menudo se recomienda que las personas compren tierras debido a su escasez. Teniendo esto en cuenta, los inversores deben comprender la practicidad de poseer tierras y de ejecutar una empresa comercial basada en tierras. También deben conocer los tipos específicos de opciones de inversión relacionadas con la tierra disponibles a través de productos de inversión como  los fondos  cotizados en bolsa (ETF) y los pagarés cotizados en bolsa (ETN).

Tipos de inversiones en tierras

Las personas adineradas independientemente pueden comprar tierras para uso personal, recreación y, sí, para inversiones. Desafortunadamente, la mayoría de las personas no entran en esta categoría. Esto plantea la pregunta: ¿Son las oportunidades de propiedad de la tierra y las empresas comerciales capaces de generar un rendimiento aceptable de la inversión para los pequeños inversores, al mismo tiempo que les brindan las alegrías y los atributos asociados con la propiedad de la tierra? Para responder a esta pregunta, debe poder evaluar 10 categorías generales de posibles inversiones en tierras:

• Terreno de desarrollo residencial
• Terreno de desarrollo comercial
• Tierras de cultivo en hileras
• Tierras ganaderas
• Timberland
• Terreno de producción de minerales
• Tierras de cultivo de hortalizas
• Viñedos
• Huertos
• Terreno recreativo

Inversiones en terrenos residenciales y comerciales

El desarrollo de terrenos residenciales y comerciales ofrece una entrada viable a la inversión porque prácticamente se puede estructurar un número ilimitado de oportunidades de desarrollo de terrenos para satisfacer laslimitaciones de capital y tiempo deun inversionista. Para la mayoría de los pequeños inversores, los ETF de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son una opción ideal porque no requieren una gestión directa, están ampliamente diversificados por tipo de propiedad, están geográficamente diversificados, se pueden comprar o vender en tiempo real. y son muy económicos. Algunos se especializan en un tipo de bienes raíces, pero otros, como Vanguard REIT ETF (VNQ ), brindan una exposición diversificada a desarrollos de propiedades industriales, de oficinas, minoristas, atención médica, almacenamiento público y residenciales.

Desafortunadamente, este tipo de inversiones anula la capacidad del propietario de disfrutar del uso de la tierra. Por lo tanto, los desarrollos de terrenos residenciales y comerciales no son opciones factibles para las personas que desean experimentar verdaderamente el sentimiento de propiedad de la tierra.

Tierras de cultivo en hileras y tierras para operaciones ganaderas

La tierra comprada para la agricultura en hileras o para la gestión de una explotación ganadera permite disfrutar de la tierra en el sentido de la propiedad de la vivienda, así como desde el punto de vista de la generación de ingresos. Sin embargo, existe una serie de problemas para los pequeños inversores que compran tierras para operar este tipo de empresas. Primero, la escala requerida para operar una operación de cultivo en hileras o una operación de ganado tiene que ser muy grande para ser financieramente viable. Esto, a su vez, requiere un importante desembolso de capital inicial mucho más allá de lo que la mayoría de la gente puede pagar. Además, los costos fijos continuos asociados con la ejecución de este tipo de operaciones agrícolas son extremadamente altos.

Esto, a su vez, significa que el apalancamiento financiero y el riesgo comercial de tales operaciones también son muy altos. Como resultado, se pone una gran cantidad de estrés en el propietario para que este tipo de emprendimientos comerciales sean exitosos financieramente. En muchos casos, el nivel de estrés supera con creces los beneficios que las personas anhelan como propietarios de tierras. Teniendo esto en cuenta, es una evaluación justa decir que la mayoría de los pequeños inversores deben evitar realizar este tipo de operaciones agrícolas a gran escala, ya que los riesgos y las dificultades de dicha actividad probablemente superarán cualquier beneficio.

Si bien la propiedad de una operación tradicional de cultivo en hileras o ganadería probablemente no sea factible para la mayoría de los pequeños inversionistas, muchas opciones de inversión agrícola brindan una exposición de inversión aceptable a las empresas agrícolas tradicionales. Por ejemplo, algunos fondos brindan exposición a soja, maíz, trigo, algodón, azúcar, café, aceite de soja, ganado vivo, ganado de engorde, cacao, cerdos magros, trigo de Kansas City, aceite de canola y harina de soja. Por lo tanto, al invertir en este producto, los pequeños inversores tendrán una amplia exposición de inversión a las operaciones agrícolas tradicionales. Esto, a su vez, puede ser utilizado por el inversor para ayudar a mantenerse al día con las prácticas agrícolas tradicionales, así como para generar un atractivo retorno de la inversión a lo largo del tiempo.

Los pequeños inversores también pueden utilizar una variedad de notas negociadas en bolsa (ETN) para invertir en tipos específicos de operaciones agrícolas tradicionales. Por ejemplo, iPath Bloomberg Agriculture Subindex Total Return ETN ( materias primas blandas como maíz, trigo, soja, azúcar, algodón y café, y el iPath Serie B Bloomberg Livestock Subindex Total Return ETN (COW ) proporciona exposición de inversiones a ganado y porcinos.2

En cuanto a la utilización de ETF y ETN como opciones de inversión relacionadas con la tierra y la agricultura, los inversores deben comprender que muchos de estos tipos de productos utilizan instrumentos derivados, como contratos de futuros, para generar exposición al mercado. Como resultado, los inversores deben realizar una diligencia debida exhaustiva en este tipo de inversiones para comprender completamente sus riesgos y recompensas potenciales. No obstante, es probable que el uso de ETF y ETN represente la mejor oportunidad para participar en operaciones agrícolas tradicionales a gran escala.

Oportunidades de inversión en pequeñas explotaciones agrícolas

Para que los pequeños inversionistas realmente disfruten del sentido más tradicional de propiedad de la tierra, quizás las mejores opciones sean las fincas madereras, las tierras de desarrollo mineral, los huertos, los huertos, los viñedos y las tierras recreativas. Estos tipos de iniciativas agrícolas son mucho más atractivos para los pequeños inversores: la escala de la compra de la tierra se puede adaptar para satisfacer las limitaciones de capital del inversor; las operaciones tienen el potencial de generar un flujo de ingresos continuo, y los inversores pueden disfrutar de la tierra mientras se utiliza.

Dicho esto, una gran cantidad de ETF y ETN también están directamente vinculados a este tipo de iniciativas agrícolas. Por lo tanto, los pequeños inversores pueden querer considerar invertir en ellos, si deciden que administrar una operación agrícola a pequeña escala requiere demasiado tiempo y recursos.

Invesco MSCI Global Timber ETF ( participaciones en empresas que poseen o alquilan tierras boscosas y extraen la madera para uso comercial y venta de productos derivados de la madera. Además, el Fondo ETF (XOP ) deexploración y producción de petróleo y gas SPDR S&Pes una de las muchas opciones de inversión que brindan exposición al desarrollo de terrenos minerales.

Temas a considerar

Una vez que se ha tomado la decisión de comprar tierra en bruto como inversión o para desarrollo, los inversionistas deben comprender muchas cuestiones sobre las legalidades asociadas con el uso de parcelas específicas de propiedad. Por ejemplo, las restricciones de uso de la tierra pueden restringir la manera en que el propietario puede usar la tierra, las servidumbres de la tierra pueden otorgar acceso a una parte de la propiedad a una parte no relacionada, y la transferencia de derechos mineros puede otorgar a una parte no relacionada la autorización para extraer y vender minerales con fines lucrativos.

Además, los derechos ribereños y litorales pueden estipular el acceso que tiene el propietario a las vías fluviales adyacentes, y la disposición del terreno puede dictar si se encuentra en una llanura aluvial, lo que afectaría en gran medida la forma en que se podría utilizar la tierra. Afortunadamente, los posibles compradores de tierras pueden obtener respuestas a estas preguntas al revisar la especificación legal de una parcela de tierra, que se encuentra en un documento conocido como escritura de propiedad. Este tipo de documento generalmente está disponible para el público a través de Internet, o puede obtenerse a la antigua, visitando la división de registros de tierras y escrituras de la oficina del secretario del condado correspondiente.

Además de las cuestiones legales, los pequeños inversores deben considerar el acceso de la tierra a servicios básicos como electricidad o telecomunicaciones. Los inversionistas también deben revisar la obligación anual de impuestos a la propiedad de la tierra, evaluar el potencial de infracciones de entrada ilegal y analizar la lejanía de la tierra del propietario, así como de la comunidad más cercana. Todos estos problemas son importantes, porque la falta de servicios públicos puede obstaculizar en gran medida la capacidad de utilizar la tierra, la lejanía de la tierra puede afectar las oportunidades que tiene un propietario para disfrutar de la propiedad y los impuestos sobre la propiedad pueden afectar las finanzas del propietario de la tierra. Con estas cuestiones en mente, los posibles propietarios deben realizar una evaluación exhaustiva de diligencia debida antes de decidirse a comprar un terreno.

Descripción general de la valoración de la tierra

Los inversores que estén considerando comprar un terreno sin procesar deben darse cuenta de que están realizando una inversión puramente especulativa. Esto se debe a que la tierra no urbanizada no genera ningún ingreso y, por lo tanto, cualquier retorno de la inversión tendrá que provenir de la potencial ganancia de capital que se pueda recibir una vez que se venda la tierra. Teniendo esto en cuenta, el costo de la deuda de un préstamo de bienes raíces agrícolas se puede utilizar para ayudar a realizar un análisis de inversión preliminar.

Desde el punto de vista de la inversión pura, la tierra cruda tiene un retorno de la inversión muy poco atractivo, especialmente cuando se considera el período de tiempo que los inversores normalmente deben poseer tierras para generar un retorno de la inversión. Además, las tasas de interés para los préstamos para tierras agrícolas pueden aumentar en el futuro, lo que significa que también aumentará la tasa de equilibrio para futuras compras de tierras.

Si el costo de la deuda para un préstamo de bienes raíces agrícolas no disuade a los pequeños inversionistas de querer comprar tierras como inversión especulativa, y realmente creen que pueden establecer una pequeña operación agrícola que cumpla con sus requisitos de capital, requisitos de ingresos y limitaciones de tiempo., muchos informes de valoración están disponibles. Estos informes se pueden obtener de los departamentos de agricultura de las universidades públicas estatales para ayudar a evaluar la viabilidad de establecer una operación comercial de pequeña granja. Por lo tanto, los pequeños inversionistas que quieran establecer una finca maderera, una finca de hortalizas, un viñedo o un huerto deben poder encontrar un análisis completo y oportuno que explique cómo establecer este tipo de operaciones, la cantidad de trabajo que probablemente implicarán, el capital el desembolso requerido, el tiempo necesario para recibir un retorno de la inversión y el probable retorno de la inversión que la operación de la pequeña granja logrará con el tiempo.

Finalmente, y quizás lo más importante, los inversionistas deben comprender que invertir en tierras para operar una pequeña empresa agrícola probablemente sea el tipo de empresa comercial más difícil y arriesgada que se puede emprender. Esto se debe a que, además del riesgo que se encuentra en todos los esfuerzos comerciales, las operaciones agrícolas asumen una serie de riesgos con los que las empresas no agrícolas no tienen que lidiar. Algunos ejemplos son la amenaza de una variedad de enfermedades de los cultivos, la posibilidad de infestaciones de plagas, un entorno meteorológico en constante cambio y precios de mercado inestables. Por estas razones, junto con el hecho de que operar un negocio de pequeña granja requiere una cantidad significativa de fuerza física, resistencia y una ética de trabajo muy fuerte, la gran mayoría de los inversionistas probablemente no podrán manejar todas las demandas agrícolas en una base sostenible.

La línea de fondo

Comprar tierra en bruto es una inversión muy arriesgada porque no generará ningún ingreso y es posible que no genere una ganancia de capital cuando se venda la propiedad. Además, utilizar un préstamo de bienes raíces agrícolas para comprar tierras es muy arriesgado. Teniendo en cuenta estos puntos, se recomienda que la mayoría de los pequeños inversores que deseen poseer tierras u operar una pequeña empresa agrícola utilicen la amplia variedad de ETF y ETN que ahora están disponibles para los pequeños inversores que antes solo estaban disponibles para los fondos de cobertura.. Al utilizar este tipo de productos de inversión, los inversores deberían poder satisfacer su deseo de realizar actividades recreativas relacionadas con la tierra y, al mismo tiempo, generar un retorno razonable de la inversión con el tiempo.