Sección 1250

¿Qué es la Sección 1250?

La Sección 1250 del Código de Rentas Internas de los Estados Unidos es una regla que establece que el IRS gravará una ganancia por la venta de bienes inmuebles depreciados como ingreso ordinario si la depreciación acumulada excede la depreciación calculada con el método de línea recta.

La Sección 1250 basa el monto del impuesto adeudado en el tipo de propiedad — en si se trata de bienes raíces residenciales o no residenciales — al mismo tiempo que toma en cuenta cuántos meses el declarante fue propietario de la propiedad en cuestión.

Los fundamentos de la sección 1250

La Sección 1250 aborda la imposición de impuestos a las ganancias de la venta de bienes inmuebles depreciables, como edificios comerciales, almacenes, graneros, propiedades de alquiler y sus componentes estructurales a una tasa impositiva ordinaria. Sin embargo, las propiedades personales tangibles e intangibles y la superficie de tierra no se incluyen en este reglamento fiscal.

La Sección 1250 se aplica principalmente cuando una empresa deprecia sus bienes inmuebles utilizando el método de depreciación acelerada, lo que genera mayores deducciones en la vida temprana de un activo real, en comparación con el método de línea recta. La sección 1250 establece que si un inmueble se vende por un precio de compra que produce una ganancia imponible y el propietario deprecia la propiedad utilizando el método de depreciación acelerada, el IRS grava la diferencia entre la depreciación real y la depreciación lineal como ingreso ordinario.

Debido a que el IRS obliga a los propietarios a depreciar todos los bienes raíces posteriores a 1986 utilizando el método de línea recta, el tratamiento de las ganancias como ingresos ordinarios según la Sección 1250 es relativamente raro. Si un propietario dispone de la propiedad como un regalo transferido al fallecimiento, la vende como parte de un intercambio similar o la dispone a través de otros métodos, no hay posibles ganancias imponibles.

Un ejemplo de una aplicación de la sección 1250

Para observar un ejemplo del mundo real de la Sección 1250 en acción, imagine que un inversor compra una propiedad inmobiliaria de $ 800 000 con una vida útil de 40 años. Cinco años después, empleando el método de depreciación acelerada, este inversionista reclama gastos de depreciación acumulados por un monto de $ 120,000, lo que resulta en una base de costo de $ 680,000.

Supongamos además que este inversor descarga la propiedad por $ 750 000, lo que da como resultado una ganancia imponible total de $ 70 000. Debido al hecho de que la depreciación lineal acumulada asciende a $ 100,000 (el precio inicial de $ 800,000, dividido por 40 años, multiplicado por cinco años de uso), el Servicio de Impuestos Internos debe gravar $ 20,000 de la depreciación real que exceda la depreciación lineal., como renta ordinaria. El IRS posteriormente gravaría los $ 50,000 que quedan de la ganancia total, a las  tasas impositivas aplicables a las ganancias de capital.

Según la Sección 1250, la recuperación de la ganancia como ingreso ordinario está restringida a la ganancia real registrada en la venta de un inmueble. En nuestro ejemplo, si el inversionista descargó la propiedad inmueble por $ 690,000, produciendo así una ganancia de $ 10,000, el Servicio de Impuestos Internos solo categorizaría $ 10,000 como ingreso ordinario, no los $ 20,000 adicionales.