Seguridad Residencial Respaldada por Hipotecas (RMBS)

¿Qué es un valor respaldado por hipotecas residenciales (RMBS)?

Los valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS) son un valor basado en deuda (similar a un bono), respaldado por los intereses pagados por préstamos para residencias. El interés de préstamos como hipotecas, préstamos con garantía hipotecaria e hipotecas de alto riesgo se considera algo con una tasa de incumplimiento comparativamente baja y una tasa de interés comparativamente alta, ya que existe una alta demanda para la propiedad de una residencia personal o familiar.. Los inversores que se sienten atraídos por este tipo de garantía también quieren estar protegidos del riesgo de impago inherente a los préstamos individuales de este tipo. Este riesgo se mitiga agrupando muchos de estos préstamos para minimizar el riesgo de incumplimiento individual.

Cómo funciona una seguridad respaldada por hipotecas residenciales (RMBS)

Un valor respaldado por una hipoteca residencial es construido por una de dos fuentes: una agencia gubernamental como la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae) y la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para Vivienda (Freddie Mac), o por una firma de banca de inversión que no es una agencia.. En primer lugar, estas entidades venden o controlan una gran cantidad de préstamos residenciales. A continuación, agrupan una gran cantidad de ellos en un solo grupo de préstamos. Finalmente, estas entidades venden esencialmente bonos respaldados por este grupo de préstamos.

Los pagos de estos préstamos fluyen hacia los inversores que compraron en este grupo, y las tasas de interés que reciben son mejores que las de los bonos típicos respaldados por el gobierno de EE. UU. Las entidades emisoras mantienen una comisión por la gestión del pool, y los riesgos de impago de estas hipotecas son compartidos tanto por las entidades emisoras como por los inversores. Debido a que cada uno de estos préstamos es una pequeña parte del conjunto de préstamos cobrados más grande, el incumplimiento de cualquiera de estos préstamos tiene menos impacto en los inversores que si fueran a invertir en cualquiera de estos préstamos individualmente.

Ventajas y desventajas de un RMBS

La construcción de un RMBS tiene la ventaja de brindar menor riesgo y mayor rentabilidad a los inversionistas. También permite a las entidades emisoras recaudar más efectivo para reservas, contra las cuales pueden hacer más préstamos. Esto, a su vez, hace que haya más capital de inversión disponible para los propietarios de empresas y empresarios.

Como indicador de su eficiencia y beneficio, cabe señalar que la categoría individual más grande de inversores en RMBS son las compañías de seguros de vida. Estas instituciones se benefician de tener una forma eficiente de invertir miles de millones de dólares en inversiones con tasas de interés más altas que los bonos del gobierno, sin dejar de asumir riesgos aceptables.

Un RMBS puede contener varios tipos de hipotecas. Los valores pueden contener todo un tipo de hipoteca o una combinación de diferentes tipos. Pueden contener hipotecas con tasas fijas, tasas variables, tasas ajustables e hipotecas de diferente calidad crediticia, incluidas las principales y las subprime. Esta variedad ayuda a mitigar el riesgo de incumplimiento.

La complejidad de todos los RMBS, como tipo de inversión, crea algunas desventajas difíciles de cuantificar. El primero es el riesgo sistémico, o el riesgo de que el estrés del sistema financiero pueda afectar uniformemente a todas las inversiones dentro del grupo que subyace al RMBS. Este riesgo fue evidente en la crisis financiera de 2008. La segunda es que debido a que los inversores están más distanciados de los titulares de hipotecas individuales, tienen menos interés en su éxito. Si bien las tasas históricas de incumplimiento rondaron el dos por ciento, durante 2009 esta tasa estuvo cerca del cinco por ciento. Diez años después, este riesgo parece preocupar poco a los inversores, ya que la tasa de incumplimiento cayó por debajo del uno por ciento.

Inversión en valores respaldados por hipotecas residenciales

Invertir en un valor respaldado por una hipoteca residencial puede exponer al inversor al riesgo de pago anticipado y al riesgo crediticio. El riesgo de pago anticipado es el riesgo de que el titular de la hipoteca reembolse la hipoteca antes de su fecha de vencimiento, lo que reduce la cantidad de intereses que el inversor habría recibido de otro modo. El prepago, en este sentido, es un pago en exceso del pago de principal programado. Esta situación puede surgir si la tasa de interés actual del mercado cae por debajo de la tasa de interés de la hipoteca, ya que es más probable que el propietario refinancia la hipoteca. El riesgo crediticio para los inversores en RMBS surge cuando el prestatario deja de realizar los pagos de su hipoteca.

Los valores respaldados por hipotecas residenciales son utilizados por instituciones financieras como las compañías de seguros debido a sus características de flujo de efectivo y su vida relativamente larga, que puede compensar los pasivos a largo plazo asumidos por las compañías de seguros. Además, los compradores de valores respaldados por hipotecas residenciales a menudo tienen información sobre cómo se construyen, por lo que pueden adaptarse de manera única para compensar un pasivo o para adaptarse a las preferencias de otros inversores en cuanto al riesgo, rendimiento y calendario de los flujos de efectivo, por ejemplo.