Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)
¿Qué es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)?
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es una compañía que posee, opera o financia bienes raíces que generan ingresos. Siguiendo el modelo de los fondos mutuos, los REIT agrupan el capital de numerosos inversores. Esto hace posible que los inversionistas individuales obtengan dividendos de las inversiones inmobiliarias, sin tener que comprar, administrar o financiar ninguna propiedad por sí mismos.
Conclusiones clave
- Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee, opera o financia propiedades generadoras de ingresos.
- Los REIT generan un flujo de ingresos constante para los inversores, pero ofrecen poca apreciación del capital.
- La mayoría de los REIT cotizan en bolsa como acciones, lo que los hace altamente líquidos (a diferencia de las inversiones inmobiliarias físicas).
- Los REIT invierten en la mayoría de los tipos de propiedades inmobiliarias, incluidos edificios de apartamentos, torres de telefonía móvil, centros de datos, hoteles, instalaciones médicas, oficinas, centros comerciales y almacenes.
Cómo funcionan los REIT
El Congreso estableció los REIT en 1960 como una enmienda a la Extensión del Impuesto sobre el consumo de cigarros. La disposición permite a los inversionistas comprar acciones encarteras de bienes raíces comerciales , algo que anteriormente solo estaba disponible para personas adineradas y a través de grandes intermediarios financieros.
Las propiedades en una cartera de REIT pueden incluir complejos de apartamentos, centros de datos, instalaciones de atención médica, hoteles, infraestructura (en forma de cables de fibra, torres de telefonía celular y tuberías de energía), edificios de oficinas, centros comerciales, autoalmacenamiento, bosques y almacenes.
En general, los REIT se especializan en un sector inmobiliario específico. Sin embargo, los REIT diversificados y especializados pueden tener diferentes tipos de propiedades en sus carteras, como un REIT que consta de propiedades comerciales y de oficinas.
Muchos REIT cotizan en bolsa en las principales bolsas de valores, y los inversores pueden comprarlos y venderlos como acciones durante la sesión de negociación. Estos REIT normalmente se negocian con un volumen sustancial y se consideran instrumentos muy líquidos.
¿Qué califica como REIT?
La mayoría de los REIT tienen un modelo de negocio sencillo: el REIT alquila espacio y recauda las rentas de las propiedades, luego distribuye esos ingresos como dividendos a los accionistas. Los REIT hipotecarios no son propietarios de bienes inmuebles, sino que los financian. Estos REIT obtienen ingresos de los intereses de sus inversiones.
Para calificar como REIT, una empresa debe cumplir con ciertas disposiciones del Código de Rentas Internas (IRC). Estos requisitos incluyen principalmente poseer bienes inmuebles que generen ingresos a largo plazo y distribuir los ingresos a los accionistas. Específicamente, una empresa debe cumplir con los siguientes requisitos para calificar como REIT:
- Invertir al menos el 75% de los activos totales en bienes raíces, efectivo o bonos del Tesoro de EE. UU.
- Derivar al menos el 75% de los ingresos brutos de alquileres, intereses de hipotecas que financian bienes raíces o ventas de bienes raíces
- Pagar un mínimo del 90% de la renta imponible en forma de dividendos para accionistas cada año
- Ser una entidad sujeta a impuestos como corporación
- Ser administrado por una junta directiva o fideicomisarios.
- Tener al menos 100 accionistas después de su primer año de existencia.
- No tener más del 50% de sus acciones en manos de cinco o menos personas
Hoy en día, se estima que los REIT poseen colectivamente alrededor de $ 3 billones en activos brutos;Los REIT de acciones que cotizan en bolsa representan $ 2 billones.
Tipos de REIT
Hay tres tipos de REIT:
- REIT de capital. La mayoría de los REIT son REIT de acciones, que poseen y administran bienes raíces que generan ingresos. Los ingresos se generan principalmente a través de alquileres (no revendiendo propiedades).
- REIT hipotecarios. Los REIT hipotecarios prestan dinero a los propietarios y operadores de bienes raíces, ya sea directamente a través de hipotecas y préstamos, o indirectamente a través de la adquisición de valores respaldados por hipotecas. Sus ganancias son generadas principalmente por el margen de interés neto, el diferencial entre los intereses que ganan en préstamos hipotecarios y el costo de financiar estos préstamos. Este modelo los hace potencialmente sensibles a las subidas de tipos de interés.
- REIT híbridos.Estos REIT utilizan las estrategias de inversión de los REIT de capital e hipotecario.
Los REIT se pueden clasificar en función de cómo se compran y mantienen sus acciones:
- REIT cotizados en bolsa. Las acciones de los REIT que cotizan en bolsa se cotizan en una bolsa de valores nacional, donde son compradas y vendidas por inversores individuales. Están regulados por la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SEC).
- REIT públicos no negociables. Estos REIT también están registrados en la SEC, pero no cotizan en bolsas de valores nacionales. Como resultado, son menos líquidos que los REIT que cotizan en bolsa. Aún así, tienden a ser más estables porque no están sujetos a las fluctuaciones del mercado.
- REIT privados.Estos REIT no están registrados en la SEC y no cotizan en bolsas de valores nacionales. En general, los REIT privados solo se pueden vender a inversores institucionales.
Cómo invertir en REIT
Puede invertir en REIT que cotizan en bolsa, así como fondos mutuos REIT y fondos cotizados en bolsa (ETF) REIT, comprando acciones a través de un corredor. Puede comprar acciones de un REIT no negociado a través de un corredor o asesor financiero que participe en la oferta del REIT no negociado.
REIT también están incluidos en un número cada vez mayor deNareit, una firma de investigación de REIT con sede en Washington, DC.
Las actividades de REIT dieron como resultado la distribución de $ 69 mil millones en ingresos por dividendos en 2019 (los datos más recientes disponibles).
Hay más de 225 REIT que cotizan en bolsa en los EE. UU., Lo que significa que tendrá que hacer algunos deberes antes de decidir qué REIT comprar. Asegúrese de considerar el equipo de gestión y el historial de REIT, y averigüe cómo se les compensa. Si se trata de una compensación basada en el rendimiento, es probable que trabajen duro para elegir las inversiones adecuadas y las mejores estrategias.
Por supuesto, también es una buena idea mirar los números, como el crecimiento anticipado en las ganancias por acción y los rendimientos de dividendos actuales. Una métrica particularmente útil son los fondos de operaciones de REIT (FFO), que se calcula sumando depreciación y amortización a las ganancias, y luego restando cualquier ganancia sobre las ventas.
Pros y contras de invertir en REIT
Los REIT pueden desempeñar un papel importante en una cartera de inversiones porque pueden ofrecer un dividendo anual sólido y estable y el potencial de revalorización del capital a largo plazo. El rendimiento del rendimiento total de REIT durante los últimos 20 años ha superado el índice S&P 500, otros índices y la tasa de inflación. Como ocurre con todas las inversiones, los REIT tienen sus ventajas y desventajas.
En el lado positivo, los REIT son fáciles de comprar y vender, ya que la mayoría se negocia en bolsas públicas, una característica que mitiga algunos de los inconvenientes tradicionales de los bienes raíces. En cuanto al rendimiento, los REIT ofrecen atractivos rendimientos ajustados al riesgo y un flujo de caja estable. Además, una presencia inmobiliaria puede ser buena para una cartera porque proporciona diversificación e ingresos basados en dividendos, y los dividendos suelen ser más altos de lo que puede lograr con otras inversiones.
En el lado negativo, los REIT no ofrecen mucho en términos de apreciación del capital. Como parte de su estructura, deben devolver el 90% de los ingresos a los inversores. Por lo tanto, solo el 10% de la renta imponible se puede reinvertir en el REIT para comprar nuevas participaciones. Otros aspectos negativos son que los dividendos de REIT se gravan como ingresos regulares, y algunos REIT tienen altas tarifas de gestión y transacción.
Pros
- Liquidez
- Diversificación
- Transparencia
- Flujo de caja estable a través de dividendos
- Rendimientos atractivos ajustados al riesgo
Contras
- Bajo crecimiento
- Los dividendos se gravan como ingresos ordinarios
- Sujeto a riesgo de mercado
- Potencial de altas tarifas de gestión y transacción
Fraude de REIT
La Comisión de Bolsa y Valores (SEC) recomienda que los inversores desconfíen de cualquiera que intente vender REIT que no estén registrados en la SEC. Aconseja que «Puede verificar el registro de REIT cotizados y no cotizados a través delsistema EDGAR de laSEC. También puede utilizar EDGAR para revisar los informes anuales y trimestrales de un REIT, así como cualquier prospecto de oferta».
También es una buena idea consultar al corredor o asesor de inversiones que recomienda el REIT. La SEC tiene una herramienta de búsqueda gratuita que le permite buscar si un profesional de inversiones tiene licencia y está registrado.
Ejemplo del mundo real de un REIT
Otra consideración al elegir REIT es mirar los sectores del mercado inmobiliario que están de moda. ¿Qué sectores de la economía en auge, en general, se pueden aprovechar a través de los bienes raíces? Por ejemplo, la atención médica es una de las industrias de más rápido crecimiento en los EE. UU., Especialmente en el crecimiento de edificios médicos, centros de atención ambulatoria, instalaciones para el cuidado de ancianos y comunidades de jubilados.
Varios REIT se centran en este sector. Healthpeak Properties, anteriormente HCP, es un ejemplo. Al 22 de julio de 2020, tenía una capitalización de mercado de casi US $ 14,4 mil millones, con unos 5 millones de acciones negociadas diariamente. Su cartera se centra en tres clases de activos principales: instalaciones de ciencias biológicas, consultorios médicos y viviendas para personas de la tercera edad.