Bienes raíces

¿Qué son las propiedades inmobiliarias?

Los bienes raíces son la tierra junto con cualquier mejora permanente adjunta a la tierra, ya sea natural o hecha por el hombre, incluyendo agua, árboles, minerales, edificios, casas, cercas y puentes. Los bienes raíces son una forma de propiedad real. Se diferencia de la propiedad personal, que son cosas que no están unidas permanentemente a la tierra, como vehículos, botes, joyas, muebles y equipo agrícola.

Comprensión de bienes raíces

Las personas a menudo usan los términos tierra, bienes raíces y bienes raíces de manera intercambiable, pero hay algunas distinciones sutiles.

• La tierra se refiere a la superficie de la tierra hasta el centro de la tierra y hacia arriba hasta el espacio aéreo de arriba, incluidos los árboles, los minerales y el agua.
• Los bienes raíces son la tierra, más cualquier adición permanente hecha por el hombre, como casas y otros edificios.
• Los bienes inmuebles, una de las dos principales clasificaciones de la propiedad, son los intereses, beneficios y derechos inherentes a la propiedad de los bienes inmuebles.

En términos generales, los bienes raíces incluyen la superficie física de la tierra, lo que se encuentra por encima y por debajo de ella, lo que está adherido permanentemente a ella, más todos los derechos de propiedad, incluido el derecho a poseer, vender, arrendar y disfrutar de la tierra.

Los bienes inmuebles no deben confundirse con los bienes muebles, que abarcan todos los bienes que no se ajustan a la definición de bienes inmuebles. La característica principal de la propiedad personal es que es movible. Los ejemplos incluyen vehículos, botes, muebles, ropa y teléfonos inteligentes.

Características físicas de los inmuebles

La tierra tiene tres características físicas que la diferencian de otros activos de la economía:

1. Inmovilidad. Si bien algunas partes de la tierra son removibles y la topografía se puede alterar, la ubicación geográfica de cualquier parcela de tierra nunca se puede cambiar.
2. Indestructibilidad. La tierra es duradera e indestructible (permanente).
3. Singularidad. No hay dos parcelas de tierra que sean exactamente iguales. Aunque compartan similitudes, cada parcela difiere geográficamente.

Características económicas de los inmuebles

La tierra también tiene algunas características económicas distintas que influyen en su valor como inversión:

• Escasez : si bien la tierra no se considera rara, el suministro total es fijo.
• Mejoras : cualquier adición o cambio al terreno o un edificio que afecte el valor de la propiedad se denomina mejora. Las mejoras de carácter privado (como casas y cercas) se denominan mejoras en el terreno. Las mejoras de naturaleza pública (por ejemplo, aceras y sistemas de alcantarillado) se denominan mejoras a la tierra.
• Permanencia de la inversión : una vez que se mejora la tierra, el capital y la mano de obra totales utilizados para construir la mejora representan una inversión fija considerable. Aunque un edificio puede ser demolido, las mejoras como los sistemas de drenaje, electricidad, agua y alcantarillado tienden a ser permanentes porque no se pueden quitar (o reemplazar) económicamente.
• Preferencia de ubicación o área. La ubicación se refiere a las elecciones y los gustos de las personas con respecto a un área determinada, en función de factores como la conveniencia, la reputación y la historia. La ubicación es una de las características económicas más importantes de la tierra (de ahí el dicho «¡ubicación, ubicación, ubicación!»).

Tipos de bienes inmuebles

Hay cinco tipos principales de bienes raíces:

1. Bienes raíces residenciales : cualquier propiedad utilizada con fines residenciales. Los ejemplos incluyen viviendas unifamiliares, condominios, cooperativas, dúplex, casas adosadas y residencias multifamiliares con menos de cinco unidades individuales.
2. Bienes raíces comerciales : Cualquier propiedad utilizada exclusivamente para fines comerciales, como complejos de apartamentos, estaciones de servicio, supermercados, hospitales, hoteles, oficinas, estacionamientos, restaurantes, centros comerciales, tiendas y teatros.
3. Bienes raíces industriales : cualquier propiedad utilizada para la fabricación, producción, distribución, almacenamiento e investigación y desarrollo. Los ejemplos incluyen fábricas, plantas de energía y almacenes.
4. Terreno : incluye propiedades no desarrolladas, terrenos baldíos y terrenos agrícolas (granjas, huertos, ranchos y bosques).
5. Propósito especial : propiedad utilizada por el público, como cementerios, edificios gubernamentales, bibliotecas, parques, lugares de culto y escuelas.

Cómo funciona la industria inmobiliaria

A pesar de la magnitud y complejidad del mercado inmobiliario, muchas personas tienden a pensar que la industria se compone simplemente de corredores y vendedores. Sin embargo, millones de personas de hecho se ganan la vida con los bienes raíces, no solo en ventas sino también en tasaciones, administración de propiedades, financiamiento, construcción, desarrollo, asesoramiento, educación y varios otros campos.

Muchos profesionales y empresas, incluidos contadores, arquitectos, bancos, compañías de seguros de títulos, topógrafos y abogados, también dependen de la industria de bienes raíces.

construcción de viviendas ( el número de nuevos proyectos de construcción residencial en un mes determinado) publicados por la Oficina del Censo de los EE. El informe incluye permisos de construcción, inicio de viviendas y datos de finalización de viviendas, divididos en tres categorías diferentes:

• Viviendas unifamiliares
• Hogares con 2-4 unidades
• Edificios multifamiliares con cinco o más unidades, como complejos de apartamentos

Los inversores y analistas vigilan de cerca el inicio de la construcción de viviendas porque las cifras pueden proporcionar un sentido general de la dirección económica. Además, los tipos de viviendas nuevas pueden dar pistas sobre cómo se está desarrollando la economía.

Si compra una propiedad física (por ejemplo, propiedades de alquiler, cambio de vivienda), puede ganar dinero de dos formas diferentes: ingresos por alquiler o arrendamientos y apreciación del valor de la propiedad inmobiliaria. A diferencia de otras inversiones, los bienes raíces se ven dramáticamente afectados por su ubicación. Factores como las tasas de empleo, la economía local, las tasas de delincuencia, las instalaciones de transporte, la calidad de las escuelas, los servicios municipales y los impuestos a la propiedad pueden hacer subir o bajar los precios de los bienes raíces.

Pros

• Ofrece ingresos estables
• Ofrece revalorización de capital
• Diversifica la cartera
• Se puede comprar con apalancamiento

Contras

• Suele ser ilíquido
• Influenciado por factores altamente locales
• Requiere un gran desembolso de capital inicial
• Puede requerir una gestión activa y experiencia.

También puede invertir indirectamente en bienes raíces. Una de las formas más populares de hacerlo es a través de un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), una empresa que posee una cartera de bienes raíces que generan ingresos. Hay varios tipos amplios de REIT, incluidos los REIT de capital, hipotecarios e híbridos. Los REIT se clasifican además en función de cómo se compran y venden sus acciones:

• REIT cotizados en bolsa
• REIT públicos no negociables
• REIT privados

La forma más popular de invertir en un REIT es comprar acciones que cotizan en bolsa. Dado que las acciones se negocian como cualquier otro valor negociado en una bolsa (piense en acciones), los REIT son muy líquidos y transparentes.

Como muchas acciones, obtiene ingresos de los REIT a través del pago de dividendos y la apreciación de las acciones. Además de los REIT individuales, también puede invertir en fondos mutuos inmobiliarios y fondos cotizados en bolsa (ETF).

Lo que nos gusta

• Liquidez
• Diversificación
• Dividendos constantes
• Rentabilidad ajustada al riesgo

Lo que no nos gusta

• Bajo crecimiento / baja revalorización del capital
• Sin ventajas fiscales
• Sujeto a riesgo de mercado
• Tarifas altas

Valores respaldados por hipotecas

Otra opción para invertir en bienes raíces es a través de valores respaldados por hipotecas (MBS). Estos recibieron mucha mala prensa debido al papel que jugaron en el colapso hipotecario que desencadenó una crisis financiera mundial en 2007-08. Sin embargo, los MBS todavía existen y se comercializan.

La forma más accesible para el inversor medio de comprar estos productos es a través de ETF. Como todas las inversiones, estos productos conllevan cierto riesgo. Sin embargo, también pueden ofrecer diversificación de la cartera. Los inversores deben investigar las tenencias para asegurarse de que los fondos se especialicen en valores respaldados por hipotecas de grado de inversión, no en la variedad de alto riesgo que figuraba en la crisis.