Agregue algunas propiedades inmobiliarias a su cartera
Tabla de contenido
Expandir
- Desafíos de la inversión inmobiliaria
- Investigacion directa
- Fideicomisos de inversión inmobiliaria
- Fondos Mutuos Inmobiliarios
- La línea de fondo
Con el sector inmobiliario convirtiéndose en una parte firme de la matriz de asignación de activos de capital para inversores institucionales y minoristas, los fondos inmobiliarios han experimentado un crecimiento constante recientemente. Debido a la naturaleza intensiva en capital de la inversión inmobiliaria, su requisito de gestión activa, así como el aumento de las oportunidades inmobiliarias globales, las instituciones que buscan una gestión de activos eficiente se están trasladando gradualmente a fondos de fondos inmobiliarios especializados (FOF).
Lo mismo ocurre ahora con los inversores minoristas, que pueden beneficiarse del acceso a una selección mucho mayor de fondos mutuos de bienes raíces que antes, lo que permite una asignación y diversificación de capital eficiente.
Como cualquier otro sector de inversión, el sector inmobiliario tiene sus pros y sus contras. Sin embargo, debe tenerse en cuenta para la mayoría de las carteras de inversión, ya que los fideicomisos de inversión inmobiliaria ( REIT ) y los fondos mutuos de bienes raíces se consideran posiblemente los mejores métodos para cubrir esa asignación.
Conclusiones clave
- Tanto los inversores minoristas como los institucionales deben considerar los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y los fondos mutuos de bienes raíces para una cartera de inversiones diversificada.
- Los REIT generalmente poseen y operan propiedades inmobiliarias como unidades residenciales, centros comerciales, centros comerciales, oficinas comerciales y hoteles.
- Los fondos mutuos de bienes raíces, que a su vez invierten principalmente en REIT y compañías operadoras de bienes raíces, pueden brindar una exposición diversificada a los bienes raíces con una cantidad relativamente pequeña de capital.
- Muchos inversores minoristas no se dan cuenta de que es posible que ya estén invirtiendo en bienes raíces directamente al ser propietarios de una casa.
Barreras para la inversión inmobiliaria
La inversión inmobiliaria ha estado dominada durante mucho tiempo por grandes actores como los fondos de pensiones, las compañías de seguros y otras grandes instituciones financieras. Gracias a la globalización de la inversión inmobiliaria y al surgimiento de nuevas oportunidades offshore que permiten un mayor grado de diversificación y potencial de rentabilidad, ahora existe una tendencia a que los inmuebles tengan un lugar permanente en las asignaciones de carteras institucionales.
La asignación permanente de capital inmobiliario viene con ciertos obstáculos únicos. En primer lugar, es muy intensivo en capital. A diferencia de las acciones que se pueden comprar en pequeños incrementos, las inversiones en bienes raíces comerciales generalmente requieren sumas sustanciales por adelantado, y líquidas y riesgos idiosincrásicos según la ubicación o el tipo de propiedad.
Los bienes raíces también requieren una gestión y un mantenimiento activos, lo que requiere mucha mano de obra y es costoso. En comparación con la gestión de inversiones tradicionales, la gestión de una asignación inmobiliaria requiere una planificación y unos recursos considerables.
Como resultado de estos problemas, las instituciones tienden a gravitar hacia los fondos inmobiliarios y los fondos de fondos. Los inversores minoristas pueden lograr estas mismas ventajas a través de fideicomisos de inversión inmobiliaria o REIT. Si bien los REIT individuales a menudo poseen varias propiedades, ahora se puede lograr una diversificación aún mayor a través de los fondos cotizados en bolsa (ETF) de REIT y los fondos mutuos de bienes raíces que invierten cada uno en varios REIT diferentes.
Hoy en día, incluso los inversores minoristas pueden agregar fácilmente inversiones inmobiliarias a sus carteras. A continuación, se muestran varias formas para que los inversores minoristas accedan al potencial de rentabilidad de los inmuebles y obtengan exposición a la clase de activos.
Investigacion directa
Esta estrategia se relaciona con los inversores que seleccionan directamente propiedades específicas y las compran como inversiones. A menudo, estos incluirán propiedades de ingresos que generan ingresos por alquiler además de cualquier aumento en el valor de mercado.
La gran ventaja de esta estrategia es el control. La propiedad directa de la propiedad permite el desarrollo y ejecución de la estrategia, así como la influencia directa sobre la rentabilidad. Sin embargo, la inversión directa dificulta mucho la creación de una cartera inmobiliaria bien diversificada. También implica convertirse en propietario junto con todos los costos adicionales, riesgos y dolores de cabeza de administración que puede traer.
Para la mayoría de los inversores minoristas, la asignación de bienes raíces no es lo suficientemente grande como para permitir la compra de suficientes propiedades para una verdadera diversificación. También aumenta la exposición al mercado inmobiliario local, así como los riesgos de tipo de propiedad.
Propiedad de la vivienda
Muchos inversores minoristas que no han considerado las asignaciones de bienes raíces para sus carteras de inversión no se dan cuenta de que es posible que ya estén invirtiendo en bienes raíces al ser propietarios de una casa. No solo ya tienen exposición inmobiliaria, sino que la mayoría también está asumiendo riesgos financieros adicionales al tener una hipoteca de vivienda. En su mayor parte, esta exposición ha sido beneficiosa, ya que ha ayudado a muchos a acumular el capital necesario para la jubilación.
Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)
Las acciones de REIT representan acciones de capital público y privado en empresas estructuradas como fideicomisos que invierten en bienes raíces, hipotecas u otras inversiones con garantía inmobiliaria. Los REIT normalmente poseen y operan propiedades inmobiliarias. Estos pueden incluir propiedades residenciales multifamiliares, centros comerciales anclados en supermercados, propiedades minoristas locales y centros comerciales, centros comerciales, oficinas comerciales y hoteles.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son administrados por una junta directiva que toma decisiones de administración de inversiones en nombre del fideicomiso. Los REIT pagan poco o ningún impuesto sobre la renta federal siempre que distribuyan el 90% de la renta imponible como dividendos a los accionistas. Aunque la ventaja fiscal aumenta los flujos de efectivo después de impuestos, la incapacidad de los REIT para retener efectivo puede obstaculizar significativamente el crecimiento y la apreciación a largo plazo. Aparte de la ventaja fiscal, los REIT ofrecen muchas de las mismas ventajas y desventajas que las acciones.
Los administradores de REIT brindan una visión estratégica y toman las decisiones relacionadas con la inversión y la propiedad, abordando así los problemas relacionados con la administración para los inversores. Las mayores desventajas de los REIT para los inversores minoristas son la dificultad de invertir con un capital limitado y la gran cantidad de conocimiento y análisis específicos de los activos necesarios para seleccionarlos y pronosticar su rendimiento.
Las inversiones REIT tienen una correlación mucho mayor con el mercado de valores en general en comparación con las inversiones inmobiliarias, lo que lleva a algunos a minimizar sus características de diversificación. La volatilidad en el mercado REIT también ha sido mayor que en el sector inmobiliario directo. Esto se debe a la influencia de las fuerzas macroeconómicas en los valores de REIT y al hecho de que las acciones de REIT se valoran continuamente, mientras que los inmuebles directos están más influenciados por los mercados inmobiliarios locales y se valoran mediante el método de tasación, que tiende a suavizar los rendimientos de la inversión.
Los inversores que no tienen el deseo, el conocimiento o el capital para comprar terrenos o propiedades por su cuenta pueden participar en los ingresos y el potencial de crecimiento a largo plazo de los bienes raíces a través de los fondos inmobiliarios.
Fondos Mutuos Inmobiliarios
Los propios fondos mutuos de bienes raíces invierten principalmente en REIT y compañías operativas de bienes raíces utilizando administradores de cartera profesionales e investigación experta. Proporcionan la capacidad de obtener una exposición diversificada a los bienes raíces utilizando una cantidad relativamente pequeña de capital. Dependiendo de su estrategia y objetivos de diversificación, brindan a los inversores una selección de activos mucho más amplia de la que se puede lograr comprando acciones REIT solamente, y también brindan la flexibilidad de pasar fácilmente de un fondo a otro.
La flexibilidad también es ventajosa para el inversionista de fondos mutuos debido a la relativa facilidad para adquirir y disponer de activos en un intercambio sistemático y regulado, en contraposición a la inversión directa, que es ardua y costosa. Los inversores más especulativos pueden sobreponderar tácticamente determinadas propiedades o exposiciones regionales para maximizar la rentabilidad.
Crear exposición a una amplia base de fondos mutuos también puede reducir los costos de transacción y las comisiones en relación con la compra de acciones REIT individuales. Otra ventaja significativa para los inversores minoristas es la información analítica y de investigación que proporcionan los fondos sobre los activos adquiridos, así como la perspectiva de la dirección sobre la viabilidad y el rendimiento de los inmuebles, tanto como inversiones específicas como como clase de activo.
Sin embargo, los fondos mutuos pueden ser menos líquidos y tener tarifas de administración más altas que los REIT o los ETF de REIT. Aunque los fondos mutuos de bienes raíces aportan liquidez a una clase de activos tradicionalmente ilíquidos, los detractores creen que no se pueden comparar con la inversión directa en bienes raíces.
La línea de fondo
Aunque los inversores minoristas pueden y deben tener en cuenta la propiedad de la vivienda al realizar sus asignaciones de cartera, también podrían considerar inversiones adicionales más líquidas en bienes raíces.
Para aquellos con las habilidades comerciales y el capital requeridos, la inversión REIT brinda acceso a algunos de los beneficios de la inversión inmobiliaria sin la necesidad de una propiedad directa. Para otros, que están considerando una asignación más pequeña, o para aquellos que no quieren cargar con la selección de activos, pero que requieren la máxima diversificación, los fondos mutuos de bienes raíces serían una opción adecuada.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).