Propiedades de alquiler: pros y contras
Tabla de contenido
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- Propiedades de alquiler: descripción general
- Ventajas de las propiedades de alquiler
- Contras de las propiedades de alquiler
- Consideraciones Especiales
Ser propietario de una propiedad de alquiler puede ser económicamente gratificante. Si está explorando este tipo de bienes raíces como inversión, tenga en cuenta los riesgos y responsabilidades.
Propiedades de alquiler: descripción general
La idea de comprar una casa o un apartamento para alquilar con fines de lucro puede sonar tentadora. Pero comprar una propiedad de alquiler para obtener ingresos y una apreciación del capital a largo plazo puede tener sus altibajos. Por ejemplo, el mercado de la vivienda puede fluctuar según la ubicación, la oferta y la demanda, y la economía.
Económicamente hablando, para que el alquiler sea muy rentable, el retorno se cosecha debe ser mayor de lo que podría ganar en inversiones conservadoras, tales como bonos y pagan dividendos Las acciones líderes, debido a los riesgos reales involucrados. Y en el lado humano, no todo el mundo tiene la capacidad de administrar propiedades e inquilinos.
Conclusiones clave
- Las propiedades de alquiler pueden ser económicamente gratificantes y tener numerosos beneficios fiscales, incluida la capacidad de deducir el seguro, los intereses de su hipoteca y los costos de mantenimiento.
- Los inconvenientes de tener propiedades de alquiler incluyen la falta de liquidez, el costo de mantenimiento y la posibilidad de que los inquilinos sean difíciles y que el atractivo del vecindario disminuya.
- Es clave para los inversionistas en cualquier tipo de propiedad inmobiliaria mantenerse al tanto de las tasas de interés y consultar a un profesional de impuestos, particularmente con los cambios recientes en el código tributario.
Ventajas de las propiedades de alquiler
Hay varios beneficios de ser propietario de una propiedad de alquiler. Incluyen:
Beneficios fiscales
El Servicio de Impuestos Internos le permite deducir muchos gastos relacionados con la propiedad de alquiler en las categorías de:
- Gastos ordinarios y necesarios
- Mejoras
- Depreciación
Esto significa que puede deducir su seguro, los intereses de su hipoteca, los costos de mantenimiento y el desgaste físico de su propiedad.
La depreciación puede producir una pérdida nominal, que a su vez puede deducir de otros ingresos. En otras palabras, puede lograr un flujo de efectivo neto positivo a partir de los ingresos por alquiler menos los gastos y aún así tener una pérdida neta a efectos fiscales. Pero tenga en cuenta que la depreciación también reduce la base del costo de una propiedad para calcular las ganancias de capital cuando vende su propiedad.
Además, la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 ofrece una serie de beneficios fiscales para los propietarios. Si posee una entidad de flujo directo (también conocida como negocio de transferencia) y la opera como propietario único, compañía de responsabilidad limitada, sociedad o corporación S, ahora puede deducir una cantidad equivalente al 20% de su alquiler neto. Ingresos: siempre que su ingreso anual tributable total de todas las fuentes después de las deducciones sea inferior a $ 157,500 para solteros o $ 315,000 para parejas casadas que presentan una declaración conjunta.
Ser propietario no es del agrado de todos. Antes de lanzarse, asegúrese de estar dispuesto a lidiar con todo, desde el alquiler retrasado o impago hasta los inquilinos que dañan su propiedad.
Alquileres de temporada
Si alquila su propiedad por temporada, puede usarla usted mismo durante 14 días al año, o el 10% de la cantidad de días que alquila a otros a un precio justo de mercado, y aún así poder deducir sus gastos.
Intercambio 1031
En un intercambio 1031, puede vender una propiedad de alquiler e invertir en otra «similar» sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital.
Alquilar espacio adicional
También puede tratar una habitación o área de su casa, como un garaje, sótano o unidad de vivienda accesoria, como un alquiler, cancelar un porcentaje de los intereses de la hipoteca y otros gastos contra sus ingresos, aunque debe tener en cuenta la posibles peligros de alquilar espacio adicional, incluidas las normas de zonificación locales.
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Contras de las propiedades de alquiler
También existen inconvenientes en ser propietario de una propiedad de alquiler. Incluyen:
Falta de liquidez
Los bienes raíces no son un activo líquido. Incluso en el mercado más caliente, puede llevar fácilmente varios meses completar una venta. Y si su tiempo es impulsado por una emergencia u otro evento inesperado, es posible que su necesidad de vender rápido no obtenga el mejor precio.
Aumento de impuestos y primas de seguros
El interés y el capital de su hipoteca pueden ser fijos, pero no hay garantía de que los impuestos no aumenten más rápido de lo que puede aumentar los alquileres. Las primas de seguros también pueden aumentar, como lo han hecho a raíz de desastres naturales.
Inquilinos difíciles
A pesar de su debida diligencia en la investigación de posibles inquilinos, podría terminar con inquilinos que no son ideales. Por ejemplo, podrían ser necesitados o exigentes, pagar tarde, olvidarse de cerrar el agua, etc. O podrían ser destructivos, en cuyo caso la asignación por depreciación en el código tributario puede ser muy inadecuada. Sin embargo, siempre puede agregar una cláusula adicional al formulario de arrendamiento estándar que detalla las reglas sobre ocupación, mascotas, tabaquismo, seguro de inquilinos y similares. Un depósito de seguridad también puede ser útil aquí.
Declive del vecindario
En un escenario ideal, su propiedad de inversión florecerá en medio de otras viviendas bien mantenidas y las comodidades locales mejorarán. Como resultado, su flujo de caja aumentará de manera constante y sus costos se mantendrán estables. Sin embargo, los vecindarios pueden cambiar y su inversión podría depreciarse con el tiempo. Debe prestar atención a la política local donde invierte, tal como lo haría en el lugar donde vive. Con la debida diligencia, puede minimizar esta exposición.
Cambios desfavorables al código fiscal
El código fiscal no es inmune a cambios. Podría cambiar de maneras que reducirían o eliminarían algunos o todos los beneficios fiscales para la propiedad de vivienda y las empresas de flujo continuo.
Rol del propietario
Ser propietario no es para todos. Puede sentir vergüenza de aumentar los alquileres o proteger la forma en que otros tratan su propiedad, lo que puede generar conflictos. Incluso puede hacerse amigo de sus inquilinos o ya pueden ser familiares o amigos. Si no puede ser firme sobre los aumentos de alquiler o el cuidado de la propiedad, por ejemplo, podría terminar cobrando un alquiler que esté muy por debajo del precio de mercado o con una propiedad que esté infravalorada.
Mantenimiento
Al mantener una propiedad, surgen reparaciones menores y mayores. Algunos propietarios pueden ahorrar dinero haciendo el trabajo ellos mismos. Sin embargo, la mayoría carece de tiempo, herramientas o habilidades para reparar el hogar. Espere pagar las tarifas periódicas del contratista.
Consideraciones Especiales
Ya sea que esté comprando una vivienda principal o una propiedad de alquiler, es importante considerar lo que está sucediendo con las tasas de interés hipotecarias. La deuda hipotecaria a tasa fija baja es generalmente una buena protección contra la inflación. Si es propietario, los aumentos periódicos de la renta son una forma de compensar los aumentos inflacionarios en los gastos de mantenimiento de la propiedad.
Las tasas de interés en junio de 2020 están rondando un mínimo histórico de 3.13%, con el impacto de la pandemia COVID-19 pasando factura. Se espera que las tasas sigan bajando durante el verano. Esto se compara con las tasas hipotecarias en el rango del 4% al 4,5% entre 2017 y 2019. Las tasas hipotecarias han promediado alrededor del 8% durante los últimos 50 años. Si bien estas tasas representan una oportunidad, también es importante recordar que las tasas hipotecarias suelen ser más altas para las propiedades de inversión que para las casas tradicionales.