Hipoteca inversa propietaria
¿Qué es una hipoteca inversa propietaria?
Una hipoteca inversa propietaria es un préstamo que permite a los propietarios de viviendas mayores acceder a la equidad de sus viviendas a través de un prestamista privado. No están tan estrictamente reguladas como las hipotecas de conversión con garantía hipotecaria ( HECM ) y no están aseguradas por el gobierno federal.
Las hipotecas inversas propietarias constituyen sólo un pequeño segmento del mercado de hipotecas inversas, y la mayoría de sus clientes son propietarios de viviendas valoradas por encima del límite establecido por la Administración Federal de Vivienda ( FHA ). Para 2020, ese límite se establece en $ 765,000.
Comprensión de la hipoteca inversa propietaria
Las hipotecas inversas propietarias a veces se denominan hipotecas inversas jumbo porque son buscadas principalmente por personas que desean acceder a más dinero del que puede proporcionar la hipoteca inversa asegurada por el gobierno federal, y cuyas viviendas están valoradas en más del límite establecido por el gobierno.
En esencia, funcionan igual que la mayoría de las hipotecas inversas aseguradas por HECM. El propietario obtiene una línea de crédito hasta el valor tasado de la vivienda. Pueden tomarlo como una suma global, establecer una anualidad mensual de por vida o elegir una serie de pagos mensuales durante varios años. Es la elección del propietario. El monto retirado se reembolsa solo cuando el propietario o los herederos del propietario venden la vivienda.
Otra variación de la hipoteca inversa es la hipoteca inversa de propósito único, que restringe los retiros del propietario al pago de costos específicos, generalmente impuestos sobre la propiedad y reparaciones de la vivienda. Las hipotecas inversas propietarias, como la mayoría de las hipotecas inversas aseguradas por HECM, no tienen tales restricciones.
Las hipotecas inversas propietarias desaparecieron después del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, y luego resurgieron cuando los precios de las viviendas repuntaron. Todavía son relativamente raros porque pocos prestamistas quieren ofrecerlos. No hay mucho mercado secundario para las hipotecas inversas patentadas, a diferencia del mercado que existe para las hipotecas más convencionales.
1:36
Pros y contras de una hipoteca inversa propietaria
Debido a que no están reguladas como hipotecas inversas HECM, los prestamistas de hipotecas inversas patentadas pueden establecer sus propios términos fuera de las restricciones establecidas por la FHA.
Éstas incluyen:
- Pueden cobrar tarifas distintas a las de los préstamos asegurados por la FHA.
- No exigen que sus clientes contraten un seguro hipotecario.
- No se requiere que sus clientes asistan a una sesión de asesoramiento para asegurarse de que comprenden los documentos que están firmando.
La falta de regulación puede ser un arma de doble filo. Los prestamistas pueden cobrar tasas de interés hipotecarias más altas o tarifas adicionales, o ambas cosas. También pueden prestar menos en relación con el valor de la vivienda para compensar la falta de seguro hipotecario.
Otras características
Por otro lado, pueden tener características que otras hipotecas inversas no tienen, como disposiciones de participación en el capital, también llamadas disposiciones de revalorización compartida.
Los ingresos de una hipoteca inversa patentada se pueden utilizar para cualquier cosa, incluido el pago de la hipoteca existente del propietario para liberar el flujo de efectivo mensual. A diferencia de las HECM, las hipotecas inversas patentadas no restringen la cantidad que un prestatario puede retirar en el primer año del plazo de la hipoteca inversa.
En todos los sentidos, la hipoteca inversa propietaria es la opción menos restrictiva.
¿Cuál debería elegir?
Si está considerando una hipoteca inversa patentada, debe comparar las tasas de interés y las tarifas de varios prestamistas de hipotecas inversas patentados. Igual de importante, debe comparar esas cotizaciones con varias cotizaciones de HECM para ver qué opción le ofrece la mejor oferta. Además, considere alternativas como un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito.
El mejor trato para usted depende de su edad y de qué tan por encima de los límites HECM esté el valor de su casa.