Opción de pago ARM
¿Qué es una opción de pago ARM?
Una ARM con opción de pago es una hipoteca de tasa ajustable (ARM) con ajuste mensual, que permite al prestatario elegir entre varias opciones de pago mensual, incluidas las siguientes:
- Un pago de amortización total a 30 o 40 años
- Un pago de amortización total a 15 años
- Un pago solo de intereses
- Un pago mínimo o un pago de cualquier monto mayor que el mínimo
La opción de pago mínimo se calcula sobre la base de una tasa de interés de inicio temporal inicial. Si bien esta tasa de interés de inicio temporal está vigente, esta es la única opción de pago disponible. Es un pago totalmente amortizable. Después de que expire la tasa de interés de inicio temporal, el monto de pago mínimo sigue siendo una opción de pago mensual; sin embargo, siempre que se realiza un pago, que es menor que el pago de interés programado, se crea un interés diferido.
Comprensión de la opción de pago ARM
Las ARM de opciones de pago tienen un gran riesgo de impacto de pago. Los pagos mensuales pueden aumentar por varias razones, incluida una refundición no programada cuando se alcanza un límite de amortización negativo. La tasa de interés totalmente indexada es importante en este cálculo. La tasa de amortización negativa es una función del pago de solo interés (basado en la tasa de interés totalmente indexada) y el pago mínimo. Si el interés totalmente indexado aumenta sustancialmente, la tasa de amortización negativa aumenta cuando se realiza el pago mínimo, aumentando la probabilidad de que se alcance el límite de amortización negativo y la hipoteca se refundirá.
Advertencias de las ARM de opciones de pago
Para evitar aumentar sustancialmente la cantidad de deuda que se debe en una hipoteca, el prestatario debe elegir cuidadosamente la estructura de pago que desea adoptar con una opción de pago ARM. Si bien fueron populares en el período previo a la crisis hipotecaria, las ARM de opción de pago luego generaron críticas. La naturaleza de este tipo de hipoteca permitió a los prestatarios hacer pagos más pequeños, que creían que podían acomodar, pero la deuda total de la hipoteca continuó creciendo en lugar de disminuir el saldo.
Después de que estalló la crisis hipotecaria, salió a la luz que algunos prestamistas ofrecían ARM con opciones de pago a los prestatarios que de otra manera no calificarían para comprar las casas para las que estaban usando este financiamiento. Aunque estas hipotecas podían cubrir los precios de venta de las viviendas, la forma en que la deuda podía aumentar si el prestatario no pagaba los intereses y no reducía el saldo principal significaba que, inevitablemente, los prestatarios que no podían pagar la deuda entraban en mora.
Las ARM con opción de pago tienen beneficios, particularmente para los especuladores inmobiliarios que buscan realizar inversiones a corto plazo en propiedades, especialmente si tienen la intención de renovar y poner la propiedad de nuevo en el mercado en poco tiempo.