Hipoteca de participación
¿Qué es una hipoteca de participación?
El término hipoteca de participación se refiere a un tipo de préstamo hipotecario que permite que diferentes partes se unan y compartan cualquier ingreso o producto que resulte del alquiler o venta de una propiedad hipotecada. Los acuerdos pueden incluir asociaciones entre prestatarios, entre prestatarios y prestamistas, o entre diferentes prestamistas.
Las hipotecas de participación reducen el riesgo para los participantes y les permiten aumentar su poder adquisitivo. Muchas de estas hipotecas, por lo tanto, tienden a tener tasas de interés más bajas, especialmente cuando también participan varios prestamistas.
Conclusiones clave
- Una hipoteca de participación se comparte entre varios prestatarios que también dividen los ingresos o las ganancias generadas por el alquiler o la venta de la propiedad.
- Estas hipotecas son las más comunes en los acuerdos de bienes raíces comerciales.
- Los prestamistas de hipotecas de participación no suelen ser tradicionales, como los empresarios que desean inversiones inmobiliarias sin tener que desarrollar o mantener propiedades directamente.
- Las hipotecas de participación pueden reducir el riesgo de incumplimiento, lo que resulta en tasas de interés más bajas.
Cómo funcionan las hipotecas de participación
Una vez comunes en el pasado, las hipotecas de participación todavía se financian hasta cierto punto. Se trata de dos o más partes que acuerdan asumir el riesgo de financiar una propiedad a cambio de un determinado porcentaje de las ganancias que resulten de su alquiler o venta.
Como se señaló anteriormente, dos o más prestatarios pueden decidir unirse en este tipo de préstamo. En otros casos, los prestatarios y prestamistas, o varios prestamistas, pueden unirse para compartir el capital. Estos tipos de préstamos dan a los prestatarios más poder adquisitivo y también reducen el riesgo de incumplimiento de los prestamistas.
Las hipotecas de participación se utilizan a menudo en transacciones inmobiliarias comerciales, como la compra de edificios de oficinas y complejos de apartamentos, que anticipan los ingresos continuos por alquiler.
Las partes involucradas normalmente dividen el ingreso operativo neto (NOI), la suma de los ingresos de la operación de la propiedad menos los gastos operativos. Una división de beneficios típica sería 55/45, y el prestamista recibiría la parte más pequeña. El prestamista obtiene una parte de los ingresos por reventa, a menudo todas las ganancias por encima de un punto de referencia específico, incluido el reembolso del principal del préstamo.
Puede utilizar una hipoteca de participación para financiar la compra de una propiedad comercial u otro activo que desee alquilar, como un barco.
Los términos de pago de las hipotecas de participación varían según el prestamista y el tipo de acuerdo. Algunos pueden requerir pagos solo de intereses. En otros casos, es posible que se requiera que los prestatarios paguen tanto el principal como los intereses, como en una hipoteca tradicional. Sin embargo, hay algunos casos en los que los prestamistas requieren un pago global. Esto es cuando el saldo restante se paga al final del préstamo.
Los emisores de hipotecas de participación suelen ser prestamistas no tradicionales. Pueden ser empresarios que buscan inversiones inmobiliarias sin la molestia de desarrollar o mantener propiedades ellos mismos. En otros casos, estos prestamistas pueden ser socios silenciosos.
Consideraciones Especiales
Los prestatarios ceden una gran cantidad de capital a cambio de una tasa más baja por parte de un prestamista en una hipoteca de participación. Pero dependiendo de cómo esté estructurado el trato, los ahorros de intereses bien podrían compensar la pérdida de capital. A corto plazo, podría hacer posible que el prestatario desarrolle una propiedad más sustancial de la que de otro modo podría pagar.
Una consideración para los prestamistas es el problema de monitorear el flujo de efectivo. Deben inspeccionar los libros del prestatario para asegurarse de que los ingresos netos declarados sean precisos. De lo contrario, un prestamista no sabría si el desarrollador está acolchando los gastos para reportar ingresos netos más bajos. Además, un desarrollador podría tomar atajos en las mejoras o incluso en las características de seguridad, ya que corre con el costo de todas las reparaciones, pero solo obtiene una parte de los ingresos netos, una forma de riesgo moral.
Un atractivo particular para los fondos de pensiones es la protección contra la inflación incorporada de las hipotecas de participación. La mayoría de las pensiones incluyen ajustes por costo de vida (COLA) que aumentan los pagos durante tiempos inflacionarios. Dado que los precios de los bienes raíces generalmente siguen la inflación, las hipotecas de participación garantizan una mayor rentabilidad sobre el capital durante los períodos de inflación.
Ventajas de las hipotecas de participación
La ventaja de una hipoteca de participación para un prestatario es la tasa de interés más baja que cobra un prestamista. Esto compensa la disminución de las ganancias del préstamo con el flujo de ingresos y los ingresos por ventas futuras.
Desde la perspectiva del prestatario, los préstamos de participación son similares a las tasas de interés introductorias que se ofrecen con una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Sin embargo, la diferencia es que la tasa baja se mantiene estable durante la vigencia del préstamo. Debido a que pueden participar en las ganancias, los prestamistas también pueden reducir la cantidad de riesgo que se deriva de cualquier posible incumplimiento.