Opción de hipoteca de tasa ajustable (opción ARM)
¿Qué es una hipoteca con opción de tasa ajustable (Option ARM)?
Una hipoteca con opción de tasa ajustable (opción ARM) es un tipo de hipoteca ARM en la que el prestatario tiene varias opciones sobre qué tipo de pago se realiza al prestamista. Además de tener la opción de realizar pagos de intereses y capital que asciendan a los que se realizan en las hipotecas convencionales, las ARM de opción también tienen opciones de pago alternativas en las que el deudor hipotecario puede realizar pagos significativamente más pequeños mediante pagos de solo interés o pagos mínimos.
Una opción ARM también se conoce como una ARM de pago flexible.
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) eliminó efectivamente las ARM de opciones en 2014 mediante los nuevos estándares de hipotecas calificadas (QM).
Conclusiones clave
- Una opción ARM es una variación de una hipoteca de tasa ajustable que permite al prestatario seleccionar entre diferentes opciones de pago cada mes.
- Estas opciones suelen ser un pago de amortización total a 30 años; un pago de 15 años, totalmente amortizable; un pago de intereses solamente, o el llamado pago mínimo que no cubría el interés mensual.
- Para evitar aumentar sustancialmente el monto de la deuda, el prestatario debe elegir cuidadosamente la estructura de pago que desea adoptar con una opción ARM.
Comprensión de los ARM de opciones
Dado que muchas ARM de opción ofrecen una tasa de interés baja, muchos deudores hipotecarios refinancian sin saberlo su hipoteca actual con la esperanza de hacer pagos más bajos. Desafortunadamente, una vez que vencen estas tasas de interés a corto plazo, las tasas de interés vuelven a ser similares a las hipotecas convencionales.
Además, para aquellos hipotecarios desafortunados que eligieron tomar la opción ARM de pagos mínimos, encontrarán que el capital adeudado de su hipoteca ha aumentado. Esto se debe a que el valor de los pagos mínimos no cubría por completo los intereses de la hipoteca. El interés descubierto se agregaría luego al capital de la hipoteca.
Las opciones ARM eran populares antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008, cuando los precios de las viviendas subieron rápidamente. Las hipotecas tenían una tasa de interés teaser introductoria muy baja, típicamente del 1 por ciento, lo que llevó a muchas personas a asumir que podían pagar más vivienda de lo que sus ingresos podrían sugerir. Pero la tasa de teaser fue solo por un mes. Luego, la tasa de interés se restableció a un índice como el Índice de costo de ahorro de Wells (COSI) más un margen, lo que a menudo resulta en un «shock de pago». Desde las regulaciones de 2014, las opciones ARM han sido menos populares
Formas en que se pagan las ARM de opción
En un escenario común, el prestamista puede permitir que el prestatario con una opción ARM decida cada mes qué tipo de pago desea realizar. Estas opciones pueden incluir hacer un pago mínimo, hacer un pago de intereses solamente, hacer un pago totalmente amortizado en una hipoteca a 15 años o hacer un pago amortizado en una hipoteca a 30 años.
Si bien las opciones disponibles con una opción ARM permiten una mayor flexibilidad en los pagos, el prestatario podría cargar fácilmente con más deuda a largo plazo de la que tenía al principio. Al igual que con otras hipotecas de tasa ajustable, existe la posibilidad de que las tasas de interés cambien drásticamente y rápidamente según el mercado.
Una opción ARM puede resultar atractiva para los hogares donde los ingresos pueden fluctuar, como con profesiones que operan a comisión, por contrato o como autónomos. Si no ven tanto trabajo en su camino, optan por pagar el mínimo de una hipoteca. Aunque esto puede permitirles tener más dinero en la mano, la cantidad mínima puede aumentar anualmente. Además, el pago mínimo podría reformularse a intervalos de cinco o diez años a un pago totalmente amortizable.
Los prestatarios pueden pasar por alto estas advertencias, lo que puede dejarlos sin estar preparados para el aumento de los costos y el saldo del capital. Si el prestatario continúa haciendo solo el pago mínimo y el saldo impago crece hasta superar el valor original de la hipoteca, digamos 110% o más, entonces la hipoteca podría restablecerse automáticamente. Los ARM de opción se han citado como contribuyentes a la crisis de la vivienda que se desarrolló después de que los prestatarios buscaran ese tipo de financiamiento para viviendas que no podían pagar. En esos casos, los prestatarios pagaron solo el monto mínimo adeudado cada mes con una opción ARM, luego finalmente se vieron incapaces de pagar sus casas o la hipoteca aumentó mientras el valor de venta de la casa disminuía.