Acuerdo de empresa operadora / empresa inmobiliaria (OPCO o PROPCO)
¿Qué es un acuerdo de empresa operadora / empresa inmobiliaria (OPCO o PROPCO)?
Un acuerdo de empresa operadora / empresa operadora de propiedades ( opco / propco) es un acuerdo comercial en el que una empresa subsidiaria (es decir, la empresa inmobiliaria) posee todas las propiedades generadoras de ingresos en lugar de la empresa principal (empresa operadora). Los acuerdos de opco / propco permiten que todas las cuestiones relacionadas con el financiamiento y la calificación crediticia para ambas empresas permanezcan separadas.
Conclusiones clave
- Los acuerdos de PROPCO y OPCO pueden ayudar a la empresa matriz a beneficiarse, ya que los términos de financiamiento y crédito son independientes de la empresa operadora.
- Además de la independencia del préstamo, este tipo de acuerdos pueden tener ventajas fiscales para la empresa matriz.
- Aunque algunos pueden considerar este tipo de acuerdos como lagunas fiscales, son completamente legales y generalmente se consideran la marca de una empresa inteligente.
Comprensión de los acuerdos de la empresa operadora / empresa inmobiliaria
Las empresas matrices pueden ser conglomerados o sociedades de cartera. Un conglomerado, como General Electric, posee empresas con distintos modelos de negocio además de sus operaciones principales. Por el contrario, una sociedad controladora se crea con el propósito específico de tener un grupo de subsidiarias y no realiza sus operaciones comerciales. Las sociedades de cartera normalmente se forman para obtener ventajas fiscales.
Las sociedades limitadas maestras o MLP también emplean una estructura matriz / subsidiaria similar. La mayoría de las MLP cotizan en bolsa. Un excelente ejemplo de la estructura de MLP es Linn Energy Inc., que consta de MLP, LINE y una corporación que posee una participación en MLP, LNCO. A efectos fiscales, los inversores pueden elegir cómo les gustaría recibir los ingresos que genera la empresa.
Una sociedad limitada principal tiene una estructura de impuestos de transferencia, lo que significa que todas las ganancias y pérdidas se transfieren a los socios limitados. El MLP en sí no es responsable de los impuestos corporativos sobre sus ingresos y, por lo tanto, evita la doble imposición de la mayoría de las corporaciones. La mayoría de las MLP operan en la industria energética. Las subsidiarias poseen acciones (oficialmente, unidades) de la matriz MLP, redistribuyendo los ingresos pasivos a través de la corporación como dividendo regular.
Ejemplo del mundo real de una operación de empresa operadora / empresa inmobiliaria
En el Reino Unido, los acuerdos opco / propco son un método muy popular en el que una empresa matriz puede crear un fideicomiso de ingresos inmobiliarios (REIT). Un REIT posee, opera y / o financia bienes raíces que generan ingresos. La mayoría de los REIT se especializan en un sector específico, como los REIT de oficina o los REIT de atención médica. En general, los REIT pasarán los pagos de alquiler cobrados a sus inversores en forma de dividendos.
La creación de un REIT a través de un acuerdo opco / propco puede ocurrir al vender inicialmente activos generadores de ingresos de la compañía operadora a una subsidiaria. La subsidiaria luego arrienda la propiedad a la compañía operadora. Posteriormente, la empresa operadora puede escindir la subsidiaria como un REIT. La ventaja de hacer esto es que la empresa puede evitar la doble imposición sobre sus distribuciones de ingresos.