Engranaje negativo
¿Qué es el engranaje negativo?
El apalancamiento negativo es una práctica común en la inversión inmobiliaria. Es una forma de apalancamiento financiero que describe la compra de un activo que genera ingresos, como una propiedad de alquiler, por parte de un inversor cuando el activo no producirá suficientes ingresos para cubrir el costo del activo. Por ejemplo, los ingresos por alquiler son insuficientes para cubrir los pagos del préstamo, el mantenimiento, los intereses o la depreciación del activo en el corto plazo. Idealmente, el activo eventualmente producirá suficiente dinero para cubrir esos costos. La razón por la que un comprador emplearía engranajes negativos es que las pérdidas a corto plazo pueden ser beneficiosas para la factura de impuestos del propietario en ciertos casos.
Conclusiones clave
- El apalancamiento negativo es una forma de apalancamiento financiero que se suele ver en el contexto de la inversión inmobiliaria.
- Un activo orientado negativamente es aquel que no produce suficientes ingresos para cubrir su costo.
- Un inversor con apalancamiento negativo espera beneficiarse de los beneficios fiscales a corto plazo y eventualmente vender el activo a un precio más alto para compensar las pérdidas iniciales.
- El apalancamiento negativo solo se convierte en una empresa rentable cuando la propiedad finalmente se vende.
Entendiendo el engranaje negativo
Un activo orientado negativamente es aquel que no proporciona ingresos suficientes para cubrir su costo. Resulta en una pérdida para el propietario del activo. El beneficio para el comprador o inversor es que, dependiendo del país de origen del inversor, el déficit entre los ingresos obtenidos y los intereses adeudados se puede deducir de los impuestos sobre la renta corrientes. Los países que permiten esta deducción de impuestos incluyen Australia, Japón y Nueva Zelanda. Otros países, como Canadá, Francia, Alemania, Suecia y Estados Unidos, permiten la deducción pero con restricciones. Invertir de esta manera podría tener sentido en los casos en que se esperan grandes ganancias de capital en el momento de la venta, lo que recuperará pérdidas intermitentes.
Aprovechando el engranaje negativo
El apalancamiento negativo solo se convierte en una empresa rentable cuando la propiedad finalmente se vende. En el momento de la venta, un requisito previo es que los valores de la propiedad deben estar subiendo, no bajando o manteniéndose estable. Si los valores de la propiedad están cayendo o se mantienen estables, es posible que el propietario no pueda vender el activo a un precio lo suficientemente alto como para compensar las pérdidas mientras el activo producía ingresos insuficientes para cubrir los gastos. Muchos inversionistas que especulan de esta manera buscarán intencionalmente un engranaje negativo para las deducciones de impuestos con la esperanza de obtener ganancias cuando la propiedad se venda para obtener una ganancia de capital.
Consideraciones especiales para engranajes negativos
Los inversores que estén considerando este tipo de arreglo deben tener la estabilidad financiera para financiar el déficit de su bolsillo hasta que se venda la propiedad y se pueda alcanzar la ganancia total. También es de suma importancia que la tasa de interés esté fija desde el principio o, si el interés del prestatario se calcula sobre un índice flotante, que las tasas vigentes permanezcan bajas. Una crítica al apalancamiento negativo es que puede distorsionar el mercado de la vivienda al reducir la oferta de vivienda, en particular de propiedades de alquiler, quizás hacer subir los precios de alquiler y alentar la sobreinversión en bienes raíces.