Tasa Interna de Retorno Modificada (TIRM)

Tabla de contenido

Expandir

• ¿Qué es MIRR?
• Fórmula y cálculo de MIRR
• Lo que MIRR puede decirte
• Diferencia entre MIRR y IRR
• Diferencia entre MIRR y FMRR
• Limitaciones del uso de MIRR
• Ejemplo de cómo utilizar MIRR

¿Qué es la Tasa Interna de Retorno Modificada (TIRM)?

La tasa interna de rendimiento modificada (TIRM) supone que los flujos de efectivo positivos se reinvierten al costo de capital de la empresa y que los desembolsos iniciales se financian al costo de financiamiento de la empresa. Por el contrario, la tasa interna de rendimiento (TIR) tradicional supone que los flujos de efectivo de un proyecto se reinvierten en la TIR misma. El MIRR, por lo tanto, refleja con mayor precisión el costo y la rentabilidad de un proyecto.

Fórmula y cálculo de MIRR

Dadas las variables, la fórmula para MIRR se expresa como:

Mientras tanto, la tasa interna de rendimiento (TIR) ​​es una tasa de descuento que hace que el valor actual neto (VAN) de todos los flujos de efectivo de un proyecto en particular sea igual a cero. Tanto los cálculos de MIRR como de TIR se basan en la fórmula del VPN.

Lo que MIRR puede decirte

El MIRR se utiliza para clasificar inversiones o proyectos de tamaño desigual. El cálculo es una solución a dos problemas importantes que existen con el popular cálculo de la TIR. El primer problema principal de la TIR es que se pueden encontrar múltiples soluciones para el mismo proyecto. El segundo problema es que el supuesto de que los flujos de efectivo positivos se reinvierten a la TIR se considera poco práctico en la práctica. Con la MIRR, solo existe una solución para un proyecto dado, y la tasa de reinversión de los flujos de efectivo positivos es mucho más válida en la práctica.

El MIRR permite a los gerentes de proyecto cambiar la tasa supuesta de crecimiento reinvertido de una etapa a otra en un proyecto. El método más común es ingresar el costo de capital estimado promedio, pero hay flexibilidad para agregar cualquier tasa de reinversión anticipada específica.

La diferencia entre MIRR y IRR

Aunque la métrica de la tasa interna de rendimiento (TIR) ​​es popular entre los gerentes de negocios, tiende a exagerar la rentabilidad de un proyecto y puede llevar a errores en el presupuesto de capital basados ​​en una estimación demasiado optimista. La tasa interna de retorno modificada (TIRM) compensa esta falla y le da a los gerentes más control sobre la tasa de reinversión asumida del flujo de efectivo futuro.

Un cálculo de la TIR actúa como una tasa de crecimiento compuesto invertida. Tiene que descontar el crecimiento de la inversión inicial además de los flujos de efectivo reinvertidos. Sin embargo, la TIR no muestra una imagen realista de cómo los flujos de efectivo se inyectan realmente en proyectos futuros.

Los flujos de efectivo a menudo se reinvierten al costo del capital, no a la misma tasa a la que se generaron en primer lugar. La TIR asume que la tasa de crecimiento permanece constante de un proyecto a otro. Es muy fácil sobreestimar el valor futuro potencial  con cifras de TIR básicas.

Otro problema importante con la TIR ocurre cuando un proyecto tiene diferentes períodos de flujos de efectivo positivos y negativos. En estos casos, la TIR produce más de un número, lo que genera incertidumbre y confusión. MIRR también resuelve este problema.

La diferencia entre MIRR y FMRR

La tasa de rendimiento de gestión financiera (FMRR) es una métrica que se utiliza con mayor frecuencia para evaluar el rendimiento de una inversión inmobiliaria y pertenece a un  fideicomiso de inversión inmobiliaria  (REIT). La tasa interna de rendimiento modificada (TIRM) mejora el valor de la tasa interna de rendimiento estándar (TIR) ​​ajustando las diferencias en las tasas de reinversión supuestas de los desembolsos de efectivo iniciales y las entradas de efectivo posteriores. FMRR va un paso más allá al especificar las salidas de efectivo y las entradas de efectivo a dos tasas diferentes conocidas como la «tasa segura» y la «tasa de reinversión».

La tasa segura asume que los fondos requeridos para cubrir los flujos de efectivo negativos están generando intereses a una tasa fácilmente alcanzable y pueden retirarse cuando sea necesario en cualquier momento (es decir, dentro de un día del depósito en la cuenta). En este caso, una tasa es «segura» porque los fondos son altamente líquidos y están disponibles de manera segura con un riesgo mínimo cuando se necesitan.

La tasa de reinversión incluye una tasa a recibir cuando los flujos de efectivo positivos se reinvierten en una inversión similar a mediano o largo plazo con riesgo comparable. La tasa de reinversión es más alta que la tasa segura porque no es líquida (es decir, pertenece a otra inversión) y, por lo tanto, requiere una tasa de descuento de mayor riesgo.

Limitaciones del uso de MIRR

La primera limitación de MIRR es que requiere que calcule una estimación del costo de capital para tomar una decisión, un cálculo que puede ser subjetivo y variar según las suposiciones realizadas.

Al igual que con la TIR, la MIRR puede proporcionar información que conduce a decisiones subóptimas que no maximizan el valor cuando se están considerando varias opciones de inversión a la vez. MIRR en realidad no cuantifica los diversos impactos de diferentes inversiones en términos absolutos; El VPN a menudo proporciona una base teórica más eficaz para seleccionar inversiones que se excluyen mutuamente. También puede no producir resultados óptimos en el caso de racionamiento de capital.

MIRR también puede ser difícil de entender para las personas que no tienen antecedentes financieros. Además, la base teórica de la MIRR también se disputa entre los académicos.

Ejemplo de cómo utilizar MIRR

Un cálculo básico de la TIR es el siguiente. Suponga que un proyecto de dos años con un desembolso inicial de $ 195 y un costo de capital del 12% devolverá $ 121 en el primer año y $ 131 en el segundo año. Para encontrar la TIR del proyecto de modo que el valor actual neto (VAN) = 0 cuando la TIR = 18,66%:

nortePAGV=0=-195+121(1+IRR)+131(1+IRR)2VPN = 0 = -195 + \ frac {121} {(1 + TIR)} + \ frac {131} {(1 + TIR) ^ 2}NPV=0=-195+(1+IRR)

Para calcular la MIRR del proyecto, suponga que los valor futuro de los flujos de efectivo positivos cuando t = 2 se calcula como:

Luego, divida el valor futuro de los flujos de efectivo por el valor presente del desembolso inicial, que fue $ 195, y encuentre el rendimiento geométrico para dos períodos. Finalmente, ajuste esta relación para el período de tiempo utilizando la fórmula para MIRR, dado:

METROIRR=PS266.52PS1951/2-1=1.1691-1=16.91%MIRR = \ frac {\ $ 266.52} {\ $ 195} ^ {1/2} – 1 = 1.1691 – 1 = 16.91 \%MIRR=$195

En este ejemplo particular, la TIR ofrece una imagen demasiado optimista del potencial del proyecto, mientras que la MIRR ofrece una evaluación más realista del proyecto.