Relación préstamo-valor (LTV)
¿Qué es la relación préstamo-valor (LTV)?
La relación préstamo-valor (LTV) es una evaluación del riesgo crediticio que las instituciones financieras y otros prestamistas examinan antes de aprobar una hipoteca. Por lo general, las evaluaciones de préstamos con índices LTV altos se consideran préstamos de mayor riesgo. Por tanto, si se aprueba la hipoteca, el préstamo tiene una tasa de interés más alta.
Además, un préstamo con una relación LTV alta puede requerir que el prestatario compre un seguro hipotecario para compensar el riesgo para el prestamista. Este tipo de seguro se denomina seguro hipotecario privado (PMI).
Conclusiones clave
- Loan-to-value (LTV) es una proporción que se usa con frecuencia en los préstamos hipotecarios para determinar la cantidad necesaria para realizar un pago inicial y si un prestamista otorgará crédito a un prestatario.
- La mayoría de los prestamistas ofrecen a los solicitantes de préstamos hipotecarios y con garantía hipotecaria la tasa de interés más baja posible cuando la relación préstamo-valor es igual o inferior al 80%.
- Los programas hipotecarios HomeReady de Fannie Mae y Home Possible de Freddie Mac para prestatarios de bajos ingresos permiten un índice LTV del 97% (3% de pago inicial) pero requieren un seguro hipotecario hasta que el índice caiga al 80%.2
Comprensión de la relación préstamo-valor (LTV)
Los compradores de vivienda interesados pueden calcular fácilmente la relación LTV de una vivienda. Esta es la fórmula:
Una relación LTV se calcula dividiendo la cantidad prestada por el valor de tasación de la propiedad, expresado como un porcentaje. Por ejemplo, si compra una casa avaluada en $ 100,000 por su valor de tasación y realiza un pago inicial de $ 10,000, tomará prestados $ 90,000. Esto da como resultado una relación LTV del 90% (es decir, 90.000 / 100.000).
La determinación de una relación LTV es un componente fundamental de la suscripción de hipotecas. Puede usarse en el proceso de refinanciar una hipoteca actual en un nuevo préstamo o pedir prestado contra el capital acumulado dentro de una propiedad.
Los prestamistas evalúan la relación LTV para determinar el nivel de exposición al riesgo que asumen al suscribir una hipoteca. Cuando los prestatarios solicitan un préstamo por un monto que se encuentra en o cerca del valor de tasación (y por lo tanto tiene una relación LTV más alta), los prestamistas perciben que existe una mayor probabilidad de que el préstamo entre en mora. Esto se debe a que hay muy poca equidad acumulada dentro de la propiedad. Como resultado, en el caso de una ejecución hipotecaria, el prestamista puede tener dificultades para vender la casa por lo suficiente para cubrir el saldo pendiente de la hipoteca y aún así obtener una ganancia de la transacción.
Los principales factores que impactan los ratios LTV son el monto del pago inicial, el precio de venta y el valor de tasación de una propiedad. La relación LTV más baja se logra con un pago inicial más alto y un precio de venta más bajo.
Cómo los prestamistas utilizan LTV
Una relación LTV es solo un factor para determinar la elegibilidad para obtener una hipoteca, un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito. Sin embargo, puede desempeñar un papel importante en la tasa de interés que un prestatario puede obtener.
La mayoría de los prestamistas ofrecen a los solicitantes de préstamos hipotecarios y con garantía hipotecaria la tasa de interés más baja posible cuando su índice LTV es del 80% o menos. Una relación LTV más alta no excluye a los prestatarios de la aprobación de una hipoteca, aunque el interés del préstamo puede aumentar a medida que aumenta la relación LTV. Por ejemplo, un prestatario con una relación LTV del 95% puede ser aprobado para una hipoteca. Sin embargo, su tasa de interés puede ser un punto porcentual más alta que la tasa de interés otorgada a un prestatario con una relación LTV del 75%.
Si la relación LTV es superior al 80%, es posible que el prestatario deba adquirir un seguro hipotecario privado (PMI). Esto puede agregar entre 0.5% y 1% al monto total del préstamo sobre una base anual. Por ejemplo, el PMI con una tasa del 1% sobre un préstamo de $ 100,000 agregaría $ 1,000 adicionales al monto total pagado por año (o $ 83.33 por mes). Se requieren pagos de PMI hasta que la relación LTV sea del 80% o menos. La relación LTV disminuirá a medida que pague su préstamo y el valor de su vivienda aumente con el tiempo.
En general, cuanto menor sea la relación LTV, mayor será la probabilidad de que se apruebe el préstamo y menor será la tasa de interés. Además, como prestatario, es menos probable que deba adquirir un seguro hipotecario privado (PMI).
Si bien no es una ley que los prestamistas exijan una relación LTV del 80% para que los prestatarios eviten el costo adicional del PMI, es la práctica de casi todos los prestamistas. A veces, se hacen excepciones a este requisito para los prestatarios que tienen ingresos altos, deudas más bajas o una gran cartera de inversiones.
Ejemplo de LTV
Por ejemplo, suponga que compra una casa que se valora en $ 100,000. Sin embargo, el propietario está dispuesto a venderlo por $ 90.000. Si realiza un pago inicial de $ 10,000, su préstamo es de $ 80,000, lo que da como resultado una relación LTV del 80% (es decir, 80,000 / 100,000). Si aumentara la cantidad de su pago inicial a $ 15,000, su préstamo hipotecario ahora es de $ 75,000. Esto haría que su relación LTV sea del 75% (es decir, 75.000 / 100.000).
Variaciones en las reglas de la relación préstamo-valor
Los diferentes tipos de préstamos pueden tener diferentes reglas cuando se trata de requisitos de relación LTV.
Préstamos FHA
Los préstamos de la FHA son hipotecas diseñadas para prestatarios de ingresos bajos a moderados. Son emitidos por un prestamista aprobado por la FHA y asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial mínimo y puntajes de crédito más bajos que muchos préstamos convencionales. Los préstamos de la FHA permiten una relación LTV inicial de hasta el 96,5%, pero requieren unaprima de seguro hipotecario (MIP) que dura mientras tenga ese préstamo (sin importar qué tan baja sea la relación LTV). Muchas personas deciden refinanciar sus préstamos FHA una vez que su índice LTV alcanza el 80% para eliminar el requisito de MIP.
Préstamos VA y USDA
Los préstamos de VA y USDA, disponibles para militares actuales y ex militares o aquellos en áreas rurales, no requieren un seguro hipotecario privado, aunque el índice LTV puede llegar al 100%.5 Sin embargo, tanto los préstamos de la VA como los del USDA tienen tarifas adicionales.
Fannie Mae y Freddie Mac
Los programas hipotecarios HomeReady de Fannie Mae y Home Possible de Freddie Mac para prestatarios de bajos ingresos permiten una relación LTV del 97%. Sin embargo, requieren un seguro hipotecario hasta que la proporción caiga al 80%.2
Para préstamos de la FHA, VA y USDA, existen opciones de refinanciamiento optimizadas disponibles. Estos renuncian a los requisitos de tasación para que la relación LTV de la vivienda no afecte el préstamo. Para los prestatarios con un índice LTV superior al 100%, también conocido como «bajo el agua» o «al revés», la Opción de refinanciamiento de préstamo a valor alto de Fannie Mae y el Refinanciamiento de alivio mejorado de Freddie Mac también son opciones disponibles.
LTV frente a LTV combinado (CLTV)
Mientras que la relación LTV analiza el impacto de un solo préstamo hipotecario al comprar una propiedad, la relación préstamo-valor combinado (CLTV) es la relación entre todos los préstamos garantizados sobre una propiedad y el valor de una propiedad. Esto incluye no solo la hipoteca principal utilizada en LTV, sino también las segundas hipotecas, préstamos o líneas de crédito con garantía hipotecaria u otros gravámenes. Los prestamistas utilizan el índice CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo; por ejemplo, si tendrá dos o más hipotecas, o una hipoteca más un préstamo o línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda (HELOC). En general, los prestamistas están dispuestos a otorgar préstamos a ratios CLTV del 80% o más y a prestatarios con calificaciones crediticias altas. Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos de CLTV, ya que es una medida más completa.
Miremos un poco más de cerca la diferencia. La relación LTV solo considera el saldo principal de la hipoteca de una vivienda. Por lo tanto, si el saldo de la hipoteca principal es de $ 100,000 y el valor de la vivienda es de $ 200,000, LTV = 50%.
Considere, sin embargo, el ejemplo si también tiene una segunda hipoteca por un monto de $ 30,000 y una HELOC de $ 20,000. El valor combinado del préstamo al valor ahora se convierte en ($ 100,000 + $ 30,000 + $ 20,000 / $ 200,000) = 75%; una proporción mucho más alta.
Estas consideraciones combinadas son especialmente importantes si el acreedor hipotecario incumple y se opone a la ejecución hipotecaria.
Desventajas del préstamo a valor (LTV)
El principal inconveniente de la información que proporciona un LTV es que solo incluye la hipoteca principal que debe un propietario y no incluye en sus cálculos otras obligaciones del prestatario, como una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria. Por lo tanto, CLTV es una medida más inclusiva de la capacidad de un prestatario para pagar un préstamo hipotecario.