Vivir en la ciudad de Nueva York: Co-Ops vs.Condos
Tabla de contenido
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- Cooperativas frente a condominios: descripción general
- Condominios
- Co-ps
- La preferencia del comprador
Cooperativas frente a condominios: descripción general
Los condominios y las cooperativas comparten similitudes, pero también tienen características únicas que ofrecen una variedad de opciones para los residentes. En muchos sentidos, el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York no se parece a ningún otro de los Estados Unidos. Una de las mayores diferencias es que los apartamentos a la venta en Nueva York son condominios o cooperativas.
En la mayoría de los lugares, los condominios son la regla, pero no en la Gran Manzana. Aunque las cooperativas superan en número a los condominios en la ciudad de Nueva York, en aproximadamente un 75% según la mayoría de las estimaciones, hay más condominios en el mercado activo en un momento dado.
Comencemos con un breve examen de la diferencia entre una cooperativa y un condominio. Cuando compra un condominio, su apartamento, así como un porcentaje de las áreas comunes, le pertenecen. Cuando compra una cooperativa, en realidad no compra su apartamento; en cambio, está comprando acciones de una corporación que es su edificio. El tamaño de su parte depende del tamaño de su apartamento; comprar las acciones le permite ocupar una unidad en el edificio de la cooperativa. Al cierre de un condominio, se le entregará una escritura; al cierre de una cooperativa, obtendrá un contrato de arrendamiento exclusivo.
En su mayor parte, tanto los condominios como las cooperativas tienen un portero y un superintendente en el personal; algunos agregarán un conserje que hará todo lo que los otros dos no hacen. Las comodidades pueden ser sencillas (tal vez solo una sala de almacenamiento en el sótano) o abarcar todo, como una terraza ajardinada, una sala de billar, una sala de piano, una sala de proyecciones, una sala de juegos para niños y un gimnasio.
Conclusiones clave
- Cuando compra un condominio, su apartamento, así como un porcentaje de las áreas comunes, le pertenecen.
- Cuando compra una cooperativa, en realidad no compra su apartamento; en cambio, está comprando acciones de una corporación que es su edificio.
- Los precios de los condominios son más altos que los de las cooperativas, pero las cooperativas requieren un pago inicial mayor, tarifas mensuales más altas y un proceso de aprobación prolongado.
- Los condominios generalmente permiten el subarrendamiento del apartamento, mientras que solo algunas cooperativas permiten el subarrendamiento, y las reglas son complejas.
Condominios
Los vecindarios más nuevos, alguna vez considerados valores atípicos pero ahora considerados modernos, son donde encontrará los condominios. Según Gary Malin, presidente de Citi Habitats, una agencia inmobiliaria de Nueva York, «si vivir en una casa de cristal en el cielo es más su estilo, es probable que busque muchos condominios. Los edificios de condominios no se volvieron comunes en la ciudad de Nueva York hasta la década de 1970, por lo que a menudo son más modernas que las cooperativas «.
“Dado que el terreno disponible para nuevos edificios de condominios es limitado en Manhattan”, agrega Malin, “es probable que los condominios más nuevos se encuentren en vecindarios emergentes y marginales en el extremo este y oeste. En Queens y Brooklyn, hemos visto muchos condominios de nueva construcción que se están construyendo en antiguas áreas industriales a lo largo de la costa en Long Island City y Williamsburg, así como en el centro de Brooklyn «.
Pago inicial y precio
El costo a menudo puede impulsar el proceso de decisión para la compra de bienes raíces, y los condominios ofrecen atractivos pagos iniciales, por lo que, por lo general, solo se requiere el 10% del precio de compra. Sin embargo, los condominios tienden a tener precios más altos que las cooperativas.
Costos de cierre
Los costos de cierre de un condominio son más altos que los de una cooperativa. Para obtener más detalles, le pedimos al abogado de bienes raíces de Nueva York, Adam Stone, que comparara los dos. Esto es lo que se le ocurrió. Para un condominio de $ 1 millón con una hipoteca de $ 800,000, los costos de cierre serían:
- Seguro de título para el comprador, $ 4,500
- Seguro de título para el prestamista, $ 1,000
- Búsquedas de títulos, $ 700
- Tarifas de grabación, $ 700
- Impuesto a las mansiones del estado de Nueva York, $ 10,000
- Impuesto de registro de hipotecas del estado de Nueva York, $ 15,370
- Gran total : $ 32,270 (sin los honorarios del prestamista, que varían según el prestamista)
Para cualquiera que se pregunte qué es el impuesto a las mansiones, Stone explica: “El estado de Nueva York tiene un impuesto de transferencia del 0,4% del precio de venta, que se cobra al vendedor de cualquier propiedad residencial. También tiene un impuesto de transferencia del comprador del 1%, también conocido como el ‘impuesto a las mansiones’ porque solo se aplica a las propiedades residenciales con un precio de $ 1 millón o más «.
Cargos mensuales
Los propietarios de condominios tienen una factura mensual llamada «cargos comunes», que se utilizan para el mantenimiento del edificio: áreas comunes, jardinería, pago del personal y, a menudo, algunos de los servicios públicos.
Los propietarios de condominios emiten dos cheques cada mes (uno para el mantenimiento del edificio y otro para los impuestos a la propiedad), pero a menudo el total combinado del propietario del condominio es más bajo que la factura de mantenimiento del propietario de la cooperativa.
El tablero
Los tableros de condominios tienden a ser menos exigentes que los tableros cooperativos. Las cooperativas tienen un proceso de aprobación más largo, que incluye una entrevista. La junta directiva decide si un posible comprador puede comprar la cooperativa.
Según Warner M. Lewis de The Harkov Lewis Team en Halstead Property, «Con un condominio, un edificio puede solicitar un paquete al comprador», dice Lewis, «pero no hay entrevista, y el edificio solo tiene el derecho de primera rechazo (es decir, tienen que aprobarlo o el condominio tiene que comprarlo ellos mismos), lo que significa que cuando tienes un contrato firmado, a menos que algo le pase al comprador (o al financiamiento), el trato está hecho «.
Reglas
Los condominios tienden a tener menos reglas, incluidas restricciones sobre el uso de fondos extranjeros para la compra. Los condominios permiten a los inversionistas internacionales comprar y alquilar sus espacios; generalmente con algunas advertencias, pero ninguna que sea onerosa. Los condominios también permiten que el apartamento sea subarrendado o arrendado a otra parte con relativa facilidad, en comparación con el proceso de subarrendamiento de las cooperativas. Sin embargo, algunas asociaciones de condominios pueden imponer más reglas que otras. Como resultado, es importante que los posibles compradores investiguen para determinar qué está permitido y qué no.
La preferencia del comprador
Según Gary Malin, presidente de Citi Habitats, “Si prefiere marchar al ritmo de su propio baterista, y valora la flexibilidad, entonces un condominio puede ser la mejor opción para usted. Sin embargo, comprenda que esta libertad tiene un precio. Los condominios son casi siempre más costosos que las cooperativas equivalentes. Además, si ver caras nuevas en el ascensor con regularidad es un problema para usted, busque en otra parte. Los inquilinos pueden ser comunes en los edificios de condominios. Los propietarios a menudo se aprovechan de las políticas más liberales de un condominio «.
Cooperativas
En términos generales, las áreas residenciales más antiguas y establecidas tienen una preponderancia de cooperativas. Como explica Gary Malin: “Si te gustan las propiedades históricas, es probable que termines en una cooperativa, ya que casi todos los edificios de antes de la guerra están organizados de esta manera. Además, debido a que los edificios cooperativos tienden a ser más antiguos que los desarrollos de condominios, a menudo están ubicados en ubicaciones más céntricas. Por ejemplo, casi todos los edificios residenciales que bordean Park Avenue en el Upper East Side (una ubicación privilegiada desde cualquier punto de vista) son cooperativas «.
Pago inicial y precio
Al igual que con un condominio, la decisión puede depender de cuánto puede gastar y cuánto ha ahorrado para el pago inicial. Aunque es posible pagar solo el 10% del precio de compra de un condominio, una cooperativa puede requerir un pago inicial mucho más alto, en el vecindario del 20% al 50% del precio de compra. La buena noticia es que el precio de compra de una cooperativa tiende a ser menor que el de los condominios. Aunque los precios pueden variar según el barrio de que se trate.
Costos de cierre
Según el abogado de bienes raíces de Nueva York, Adam Stone, una cooperativa tiene costos de cierre más bajos. En el ejemplo citado anteriormente para un condominio, que tenía más de $ 32,000 en costos, una cooperativa solo tiene el impuesto de mansión de $ 10,000. La diferencia sustancial se debe al hecho de que el condominio es propiedad real, mientras que las acciones de la cooperativa son propiedad personal.
“Puede que para algunos sea solo semántica, pero no cuando se calculan los costos de cierre”, agrega Stone.
Cargos mensuales
Los propietarios de cooperativas emiten un cheque al mes llamado cargos de «mantenimiento». Al igual que en los condominios, la tarifa mensual se destina al mantenimiento básico de la propiedad y al personal necesario para que el edificio funcione correctamente. Las tarifas de la cooperativa tienden a ser más altas que las tarifas del condominio, ya que la tarifa a menudo incluye al menos parte de la hipoteca del edificio. Aunque las tarifas mensuales pueden variar según el tamaño del edificio.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que el mantenimiento y los cargos comunes no están escritos en piedra. Cualquier gasto importante (un techo nuevo, un vestíbulo nuevo, más miembros del personal) puede desencadenar una evaluación, que es algo que deciden los miembros de la junta y algo que rara vez se puede revertir.
El tablero
Como se mencionó anteriormente, la mayoría de las juntas de cooperativas tienen un proceso de solicitud riguroso y, a menudo, largo que puede requerir que el comprador entregue información financiera, se someta a verificación de empleo y posiblemente una verificación de antecedentes personales.
Warner M. Lewis, del equipo de Harkov Lewis en Halstead Property, lo resume así: “En una cooperativa, no solo debe tener el dinero para comprar el apartamento (o el financiamiento para hacerlo), sino que también debe ser aprobado por la junta después de enviar una solicitud, que generalmente es muy detallada y requiere mucho tiempo. Entonces, con poca o ninguna razón, un comprador puede ser rechazado después de su entrevista, o incluso antes, solo por algo en su paquete. He tenido tratos y he visto tratos en los que no hay rima o motivo de rechazo «.
Reglas
Las juntas cooperativas tienden a tener más reglas que los condominios y pueden exigir cuándo puedes practicar tu trombón, si puedes poner adornos navideños en tu puerta y si tu mascota puede mudarse contigo. La mayoría de las reglas están destinadas a promover la armonía, la calma y la cortesía de la vida cooperativa.
Pero las reglas que desalientan a algunos compradores nacionales, y casi a todos los compradores internacionales, son las restricciones cooperativas al subarrendamiento. Las políticas varían según el edificio, pero en general, cuando las cooperativas permiten a los accionistas subarrendar sus apartamentos, es de forma limitada, por ejemplo, durante uno o dos años de cada cinco. Por lo general, los propietarios deben haber residido en la propiedad durante un cierto período de tiempo antes de subarrendar, en algunos casos hasta tres años. Los propietarios suelen pagar una tarifa para poder subarrendar, y los subarrendadores potenciales deben completar una solicitud y pueden estar sujetos a una verificación de antecedentes. La aprobación de la junta es imprescindible.
Otra regla de las cooperativas que imposibilita las compras por parte de individuos internacionales es que es poco probable que acepten a alguien cuyos fondos estén fuera de los EE. UU.
Según Lewis, “Las cooperativas se tratan de establecer un grupo de residentes estable y duradero. Los condominios no parecen estar tan preocupados por eso «.
La preferencia del comprador
Cuando se trata de elegir su preferencia, Gary Malin lo expresa de la siguiente manera:
Las cooperativas son una opción inteligente para aquellos que valoran la estabilidad y quieren plantar raíces en un edificio. Simplemente pregúntese: «¿Estoy en esto a largo plazo?» Las cooperativas son mucho menos temporales que los condominios, por lo que son un excelente lugar para vivir si desea conocer a sus vecinos. Solo esté preparado para ser analizado, empujado y empujado, pero comprenda que este proceso es lo que mantiene a una cooperativa como una inversión estable y notablemente segura.