Inversión inmobiliaria directa frente a REIT
¿Se pregunta cómo invertir en bienes raíces? Muchos inversores que quieren aprovechar el sector inmobiliario comparan los REIT con bienes raíces reales y tangibles. Los REIT, o fideicomisos de inversión inmobiliaria, son corporaciones que actúan como fondos mutuos para la inversión inmobiliaria. Puede invertir en un REIT sin tener que poseer o administrar ninguna propiedad usted mismo. Alternativamente, puede optar por la ruta de inversión inmobiliaria directa y comprar propiedades residenciales o comerciales.
Conclusiones clave
- Los REIT permiten a los inversores individuales ganar dinero en bienes raíces sin tener que poseer o administrar propiedades físicas.
- Los bienes raíces directos ofrecen más exenciones fiscales que las inversiones REIT y les da a los inversionistas más control sobre la toma de decisiones.
- Muchos REIT cotizan en bolsa, por lo que son más fáciles de comprar y vender que los bienes raíces tradicionales.
Inmobiliaria directa
Con una inversión inmobiliaria directa, usted compra una propiedad específica o una participación en una, como un complejo de apartamentos (residencial) o un centro comercial (comercial). Los inversores inmobiliarios directos ganan dinero a través de los ingresos por alquiler, la apreciación y las ganancias generadas por cualquier actividad comercial que dependa de la propiedad inmobiliaria.
Ventajas de la inversión inmobiliaria directa
Un beneficio de invertir en propiedades físicas es el potencial de generar un flujo de efectivo sustancial, así como la capacidad de aprovechar numerosas exenciones fiscales para compensar esos ingresos. Por ejemplo, puede deducir los costos ordinarios y necesarios para administrar, conservar y mantener la propiedad. Otra gran exención de impuestos es la depreciación, en la que deduce los costos de comprar y mejorar una propiedad durante su vida útil (y reducir sus ingresos imponibles en el proceso).
Por supuesto, también hay aprecio. Si bien el mercado de bienes raíces fluctúa como lo hace el mercado de valores, los precios de las propiedades generalmente aumentan con el tiempo, por lo que es posible que pueda vender más tarde a un precio más alto.
Otra ventaja: tienes más control sobre la toma de decisiones que con los REIT. Por ejemplo, puede seleccionar solo propiedades que coincidan con sus preferencias de ubicación, tipo de propiedad y estructura de financiación. También puede establecer precios de alquiler, elegir inquilinos y decidir cuántas propiedades comprar.
Contras de la inversión inmobiliaria directa
Una de las principales desventajas de la inversión directa es que requiere una cantidad significativa de tiempo y energía (capital de sudor) si planea tener éxito. Tiene que lidiar con los problemas de los inquilinos, las emergencias de mantenimiento y su responsabilidad si hay algún accidente en la propiedad.
El financiamiento puede ser otra desventaja. Muchos inversores necesitan contratar una hipoteca o algún otro tipo de financiación para pagar las inversiones. Si el mercado se estanca o tiene dificultades para encontrar inquilinos de calidad, existe la posibilidad de que no pague el préstamo.
Otro aspecto negativo es que los inmuebles no son un activo líquido. Eso significa que probablemente no podrá venderlo rápidamente si necesita efectivo en caso de emergencia.
Pros
- Flujo de caja positivo y apreciación
- Ventajas fiscales
- Control sobre las decisiones
Contras
- Requiere tiempo y energía
- Riesgo de incumplimiento financiero
- Ilíquido (no es fácil de comprar y vender)
REIT
Un REIT es una corporación que posee, opera o financia bienes raíces que generan ingresos o activos relacionados con bienes raíces. Siguiendo el modelo de los fondos mutuos, los REIT agrupan el capital de numerosos inversores.
En la actualidad, hay más de 225 REIT en los EE. UU. Que cotizan en las principales bolsas de valores y que están registrados en la Comisión de Bolsa y Valores (SEC). Estos REIT tienen una capitalización bursátil combinada de más de 1 billón de dólares.1 En todo el mundo, más de 35 países ofrecen actualmente REIT.
Los REIT pueden ser apropiados para nuevos inversores con experiencia limitada en bienes raíces que desean diversificar su cartera sin mucho riesgo.
Ventajas de los REIT
Quizás la mayor ventaja de los REIT es que los inversores individuales pueden acceder a las ganancias de los bienes raíces sin la necesidad de poseer, operar o financiar directamente propiedades. Ofrecen una forma económica de invertir en el mercado inmobiliario. Puede invertir en un fondo con tan solo $ 500, un punto de entrada mucho más bajo que la inversión directa en bienes raíces.
Otro beneficio es que los REIT ofrecen un atractivo potencial de rendimiento total. Por ley, los REIT tienen que pagar al menos el 90% de los ingresos imponibles a los accionistas, y no es raro tener un rendimiento de dividendos del 5%, o más. Los REIT también tienen potencial para la revalorización del capital a medida que aumenta el valor de los activos subyacentes.
Otro beneficio importante es la liquidez. Al igual que las acciones, puede comprar y vender acciones REIT en un intercambio. En general, los REIT se negocian con un gran volumen, lo que significa que puede entrar o salir de una posición cuando lo desee (o necesite).
Contras de los REIT
Por supuesto, los REIT tienen algunos inconvenientes. Para empezar, la mayoría de los dividendos REIT no se consideran «dividendos calificados», por lo que se gravan a una tasa más alta. Esto es algo a lo que debe prestar especial atención si posee REIT en una cuenta de corretaje sujeta a impuestos. Tenga en cuenta que puede tener REIT en una cuenta Roth IRA con ventajas fiscales.
Otra desventaja es que los REIT pueden ser muy sensibles a las fluctuaciones de las tasas de interés, y el aumento de las tasas de interés es malo para los precios de los REIT. En general, los precios de los REIT y los rendimientos de los bonos del Tesoro tienen una relación inversa: cuando uno sube, el otro baja y viceversa.
Otro inconveniente es que, si bien los REIT pueden ayudarlo a diversificar su cartera de inversiones general, la mayoría de los REIT individuales no están diversificados en absoluto. Eso es porque se enfocan en un tipo de propiedad específico, como oficinas o centros comerciales. Si un REIT invierte únicamente en hoteles, por ejemplo, y los tanques económicos o las personas dejan de viajar (piense en COVID-19), puede estar expuesto a riesgos específicos de la propiedad.
Pros
- Beneficios inmobiliarios sin tener que poseer, administrar o financiar propiedades
- Dividendos superiores al promedio y potencial de apreciación
- Líquido (fácil de comprar y vender)
Contras
- Sin ventajas fiscales
- Sensible a las fluctuaciones de las tasas de interés
- Riesgos específicos de la propiedad
La línea de fondo
La inversión directa en bienes raíces puede ser una mejor opción si desea flujo de efectivo, exenciones fiscales para compensar esos ingresos y un gran potencial de apreciación. También es bueno si desea tener más control sobre sus inversiones y le gusta un enfoque de arranque en el terreno.
Los REIT tienen sentido para los inversores que no quieren operar y administrar bienes raíces, así como para aquellos que no tienen el dinero o no pueden obtener el financiamiento para comprar bienes raíces. Los REIT también son una buena forma para que los inversores inmobiliarios principiantes obtengan algo de experiencia con la industria.