5 formas de valorar una propiedad de alquiler inmobiliaria
Tabla de contenido
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- 1. El enfoque de comparación de ventas
- 2. El modelo de fijación de precios de los activos de capital
- 3. El enfoque de ingresos
- 4. Enfoque del multiplicador de la renta bruta
- 5. El enfoque de costos
- La línea de fondo
Hay varias preguntas que los inversores deben hacerse ellos mismos cuando se trata de invertir el dinero que tanto les ha costado ganar. ¿A cuánto asciende la inversión? ¿Cuanto cuesta? Pero lo que es más importante, los inversores deberían preocuparse por su valor. Esto es especialmente cierto cuando considera comprar una propiedad de inversión.
ingresos cada vez mayor y es una forma constante de ganar dinero. Pero antes de entrar en el juego del alquiler de bienes raíces, ¿cómo se hacen las evaluaciones?
Siga leyendo para descubrir algunas de las formas más comunes de valorar una propiedad de alquiler de alto nivel.
Conclusiones clave
- Determinar el costo y el rendimiento de una propiedad de inversión es tan importante como calcular su valor.
- Los inversores pueden utilizar el enfoque de comparación de ventas, el modelo de precios de activos de capital, el enfoque de ingresos y el enfoque de costos para determinar el valor de las propiedades.
- No existe una solución única para todos, por lo que puede ser necesario aplicar una combinación de estos factores.
1. El enfoque de comparación de ventas
El enfoque de comparación de ventas (SCA) es una de las formas más reconocibles de valoración de bienes raíces residenciales. Es el método más utilizado por tasadores y agentes inmobiliarios cuando evalúan propiedades.
Este enfoque es simplemente una comparación de viviendas similares que se han vendido o alquilado localmente durante un período de tiempo determinado. La mayoría de los inversores querrán ver un SCA durante un período de tiempo significativo para recoger cualquier tendencia potencialmente emergente.
El SCA se basa en atributos o características para asignar un valor de precio relativo. Estos valores pueden basarse en ciertas características, como la cantidad de dormitorios y baños, garajes y / o entradas para vehículos, piscinas, terrazas, chimeneas, cualquier cosa que haga que una propiedad sea única y digna de mención.
El precio por pie cuadrado es una métrica común y fácil de entender que todos los inversores pueden usar para determinar dónde se propiedad . En otras palabras, si una casa adosada de 2,000 pies cuadrados se alquila por $ 1 / pie cuadrado, los inversores pueden esperar razonablemente ingresos en ese estadio, siempre que las casas adosadas comparables en el área también lo hagan.
Ejemplo de enfoque de comparación de ventas
Tenga en cuenta que SCA es algo genérico, es decir, cada hogar tiene una singularidad que no siempre es cuantificable. Los compradores y vendedores tienen gustos y diferencias únicos. El SCA está destinado a ser una línea de base u opinión razonable, y no un predictor perfecto o una herramienta de valoración para bienes raíces. También es un método que debe usarse para comparar con hogares relativamente similares.
Por lo tanto, no funciona si va a valorar la propiedad que le interesa, que tiene 2,000 pies cuadrados con garaje, piscina, seis dormitorios y cinco baños completos con otra propiedad que tiene la mitad del número de dormitorios., sin piscina y solo tiene 1,200 pies cuadrados.
También es importante que los inversores utilicen un tasador certificado o un agente inmobiliario cuando soliciten un análisis de mercado comparativo. Esto mitiga el riesgo de tasaciones fraudulentas, que se generalizó durante la crisis inmobiliaria de 2007.
2. El modelo de fijación de precios de los activos de capital
El modelo de valoración de activos de capital (CAPM) es una herramienta de valoración más completa. El CAPM introduce los conceptos de riesgo y costo de oportunidad que se aplican a la inversión inmobiliaria.
Este modelo analiza el potencial retorno de la inversión (ROI) derivado de los ingresos por alquiler y lo compara con otras inversiones que no tienen ningún riesgo, como los bonos del Tesoro de los Estados Unidos o formas alternativas de invertir en bienes raíces, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). ).
En pocas palabras, si el rendimiento esperado de una inversión garantizada o sin riesgo excede el ROI potencial de los ingresos por alquiler, simplemente no tiene sentido financiero correr el riesgo de una propiedad de alquiler. Con respecto al riesgo, el CAPM considera los riesgos inherentes al alquiler de inmuebles.
Factores de riesgo
Por ejemplo, no todas las propiedades de alquiler son iguales. La ubicación y la antigüedad de la propiedad son consideraciones clave. Alquilar una propiedad antigua significa que los propietarios probablemente incurrirán en mayores gastos de mantenimiento.
La propiedad en alquiler en un área de alta criminalidad probablemente requerirá más precauciones de seguridad que un alquiler en una comunidad cerrada.
Este modelo sugiere tener en cuenta estos riesgos antes de considerar su inversión o al establecer una estructura de precios de alquiler. CAPM le ayuda a determinar qué rendimiento merece por poner en riesgo su dinero.
3. El enfoque de ingresos
El enfoque de ingresos se centra en lo que los ingresos potenciales de la propiedad de alquiler producen en relación con la inversión inicial. El enfoque de ingresos se utiliza con frecuencia para inversiones inmobiliarias comerciales.
El enfoque de ingresos se utiliza con frecuencia con la inversión en bienes raíces comerciales porque examina los ingresos potenciales por alquiler de una propiedad en relación con el desembolso inicial de efectivo para comprar el inmueble.
El enfoque de ingresos se basa en determinar la tasa de capitalización anual de una inversión. Esta tasa es el ingreso anual proyectado del multiplicador de alquiler bruto dividido por el valor actual de la propiedad. Entonces, si un edificio de oficinas cuesta $ 120,000 para comprar y el ingreso mensual esperado por alquileres es $ 1,200, la tasa de capitalización anual esperada es: 14,400 ($ 1,200 x 12 meses) ÷ $ 120,000 = 0.12 o 12%
Este es un modelo muy simplificado con pocas suposiciones. Lo más probable es que haya gastos por intereses en una hipoteca. Además, los ingresos futuros por alquiler pueden ser más o menos valiosos dentro de cinco años de lo que son hoy.
Muchos inversores están familiarizados con el valor actual neto del dinero. Aplicado a los bienes raíces, este concepto también se conoce como flujo de caja descontado. Los dólares recibidos en el futuro están sujetos a riesgo inflacionario y deflacionario, y se presentan en términos de descuento para dar cuenta de esto.
4. Enfoque del multiplicador de la renta bruta
El enfoque del multiplicador de alquiler bruto (GRM) valora una propiedad de alquiler en función del monto de alquiler que un inversor puede cobrar cada año. Es una manera rápida y fácil de medir si una propiedad vale la pena la inversión. Esto, por supuesto, es antes de considerar cualquier impuesto, seguro, servicios públicos y otros gastos asociados con la propiedad, por lo que debe tomarse con cautela.
Si bien puede ser similar al enfoque de ingresos, el enfoque del multiplicador de alquiler bruto no utiliza el ingreso operativo neto como su tasa de capitalización, sino el alquiler bruto.
La tasa máxima del multiplicador de renta bruta es mayor que uno, mientras que la tasa máxima para el enfoque de ingresos es un valor porcentual. Para obtener una comparación de manzanas con manzanas, debe mirar los GRM y los ingresos por alquiler de otras propiedades similares a la que le interesa.
Ejemplo de enfoque de multiplicador de alquiler bruto
Digamos que se vende una propiedad comercial en el vecindario que está buscando por $ 500,000, con un ingreso anual de $ 90,000. Para calcular su GRM, dividimos el precio de venta por el ingreso anual por alquiler: $ 500 000 ÷ $ 90 000 = 5,56.
Puede comparar esta cifra con la que está viendo, siempre que conozca sus ingresos anuales por alquiler. Puede averiguar su valor de mercado multiplicando el GRM por su ingreso anual. Si es más alto que el que se vendió recientemente, es decir, por $ 500,000, puede que no valga la pena, así que considere seguir adelante.
5. El enfoque de costos
El enfoque de costo para la valoración de bienes raíces establece que la propiedad solo vale para lo que se puede usar razonablemente. Se estima combinando el valor de la tierra y el valor depreciado de cualquier mejora.
Los tasadores de esta escuela a menudo defienden el mejor y más alto uso para resumir el enfoque de costo de la propiedad inmueble. Se utiliza con frecuencia como base para valorar terrenos baldíos.
Por ejemplo, si usted es un desarrollador de apartamentos que busca comprar tres acres de tierra en un área estéril para convertirla en condominios, el valor de esa tierra se basará en el mejor uso de esa tierra. Si la tierra está rodeada de campos petroleros y la persona más cercana vive a 20 millas de distancia, el mejor uso y, por lo tanto, el valor más alto de esa propiedad no es convertirla en apartamentos, sino posiblemente expandir los derechos de perforación para encontrar más petróleo.
Otro argumento de mejor uso tiene que ver con la zonificación de la propiedad. Si la propiedad prospectiva no está dividida en zonas para fines residenciales, su valor se reduce, ya que el desarrollador incurrirá en costos significativos para cambiar de zona. Este enfoque se considera más confiable cuando se usa en estructuras más nuevas y menos confiable para propiedades más antiguas. A menudo es el único enfoque confiable cuando se buscan propiedades de uso especial.
La línea de fondo
No existe una forma única de determinar el valor de una propiedad de alquiler. La mayoría de los inversores serios analizan los componentes de todos estos métodos de valoración antes de tomar decisiones de inversión sobre propiedades de alquiler. Aprender estos conceptos introductorios de valoración debería ser un paso en la dirección correcta para entrar en el juego de la inversión inmobiliaria.
Luego, una vez que haya encontrado una propiedad que pueda generarle una cantidad favorable de ingresos, busque una tasa de interés favorable para su nueva propiedad utilizando una calculadora de hipotecas. El uso de esta herramienta también le dará cifras más concretas con las que trabajar al evaluar una posible propiedad de alquiler.