Cooperativas de vivienda: un tipo único de propiedad de vivienda

Tabla de contenido

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• Cómo funcionan las cooperativas de vivienda
• Tipos de cooperativas
• Costos de comprar una cooperativa
• Consideraciones especiales para cooperativas
• Condominios vs. Cooperativas
• La línea de fondo

Comprar una casa y alquilar un apartamento representan solo dos de los posibles arreglos de vivienda disponibles, y ambos pueden tener un costo prohibitivo. La vivienda cooperativa ofrece una alternativa a los métodos tradicionales de adquirir una residencia principal.

Una cooperativa de vivienda o «cooperativa» es un tipo de opción de vivienda residencial que en realidad es una corporación en la que los propietarios no son dueños de sus unidades directamente. En cambio, cada residente es un accionista de la corporación basado en parte en el tamaño relativo de la unidad en la que vive. Aquí, echamos un vistazo más de cerca a la vida cooperativa.

Cómo funcionan las cooperativas de vivienda

Los propietarios de una cooperativa poseen acciones de la cooperativa en lugar de ser propietarios de su unidad directamente, lo que sería el caso en un condominio. Con algunas cooperativas, los propietarios pueden vender sus acciones de la cooperativa en el mercado abierto, dependiendo de la tasa de mercado de las cooperativas en esa ubicación, sujeto a la aprobación de la junta de la cooperativa.

Las cooperativas a menudo son menos costosas que los apartamentos de alquiler porque operan al costo, recolectando dinero de los residentes para pagar las facturas pendientes. En áreas donde el costo de vida es alto, como la ciudad de Nueva York, las cooperativas pueden ser una opción atractiva desde una perspectiva financiera. Sin embargo, las tarifas comunes que se pagan a una cooperativa pueden ser un poco más altas que las que se pagan a una asociación de condominios.

Además del aspecto financiero de la propiedad de una cooperativa, también hay aspectos sociales que deben tenerse en cuenta. Las cooperativas más pequeñas son administradas estrictamente por los residentes, y todos colaboran para hacerse cargo de las tareas, como el mantenimiento, la jardinería y el establecimiento de reglas. Las grandes cooperativas pueden ser administradas por una junta directiva que consta de un subconjunto de residentes.

En cualquier caso, hay reglas a seguir y un cierto grado de interacción social que tiene lugar. Si no le gusta compartir la autoridad para tomar decisiones, es posible que la vida en cooperativa no le resulte atractiva.

Tipos de cooperativas

La estructura de las cooperativas de vivienda varía, dependiendo de la jurisdicción específica de su ubicación. En EE. UU. Y Canadá, las opciones más populares incluyen:

• Cooperativas de tasa de mercado : permite a los miembros de la cooperativa comprar y vender acciones a la tasa que el mercado lleve.
• Cooperativas de capital limitado : establece restricciones sobre el precio al que se pueden comprar y vender las acciones.
• Cooperativas de arrendamiento : La corporación cooperativa arrienda el edificio en lugar de poseerlo y no acumula valor patrimonial. En este caso, la cooperativa puede tener una reserva de efectivo disponible si el edificio alguna vez sale a la venta.

Costos de comprar una cooperativa

Dado que esencialmente está comprando acciones de una empresa, asegúrese de verificar la situación financiera de la cooperativa y conocer a los otros residentes. Serán tanto sus socios comerciales como sus futuros vecinos. Antes de comprar, querrá considerar lo siguiente:

• Localización
• Comodidades
• Costos
• Posibilidad de arrendar su unidad
• Política de mascotas
• Requisitos de seguro

Para comprar acciones en una cooperativa, cada comprador obtiene un «préstamo de acciones» en lugar de una hipoteca tradicional. Estos préstamos funcionan de manera muy similar a las hipotecas, pero además de los pagos del préstamo realizados al prestamista, los residentes de la cooperativa son responsables de pagar una parte prorrateada de los costos comunes de funcionamiento y mantenimiento del edificio.

Estos costos, conocidos como «mantenimiento», generalmente se pagan a la sociedad mensualmente y se facturan al costo. El mantenimiento puede incluir o no impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, y las tarifas anuales que se pagan por mantenimiento tienden a aumentar cada año con la inflación.

El costo de la hipoteca de la propiedad también puede estar incluido en la tarifa mensual: incluso si un inquilino individual ha pagado su parte del préstamo, es posible que el edificio en sí tenga una hipoteca, en poder de la corporación, no de un socio individual. El préstamo de acciones paga el costo de compra de la sociedad. No tiene nada que ver con la hipoteca subyacente de la propiedad en sí. Los compradores tienen derecho a todas las deducciones fiscales de las que disfrutan los propietarios, incluidas las deducciones por  intereses e impuestos sobre la propiedad inmobiliaria.

Los gastos adicionales incluyen póliza de seguro general, el contenido de cada residencia individual no lo está. Se requiere una póliza de seguro personal, conocida como HO-6, para proteger las pertenencias personales de daños por agua, incendios, robos y otras calamidades.

Consideraciones especiales para cooperativas

Las cooperativas deben cumplir con las leyes que rigen la vivienda justa, pero pueden ser más restrictivas que otras opciones de vivienda en lo que respecta a los requisitos de propiedad. Debido a que no hay propietario ni inquilinos, los socios establecen las reglas para la compra de acciones en la sociedad.

Por ejemplo, es posible que se requiera que los nuevos compradores tengan un patrimonio neto específico o una cierta relación deuda-ingresos, además de demostrar la capacidad de cumplir con las obligaciones financieras de la compra de la cooperativa.

También es posible que se requiera una verificación de antecedentes. Al igual que otros tipos de vivienda, algunas cooperativas están diseñadas para atender solo a personas de 65 años o más, u otros grupos específicos. Estos requisitos de propiedad más estrictos dan un aire de seguridad y exclusividad a la propiedad cooperativa. A cambio de esta exclusividad, las cooperativas generalmente se administran de una manera más restrictiva que los condominios. Las unidades de gama alta, por ejemplo, pueden prohibir el subarrendamiento. Todos los socios comparten los costos de operación del edificio.

Un incumplimiento —o falta de pago— de un socio puede requerir que los otros socios cubran los costos de ese socio, aunque los estrictos requisitos de propiedad generalmente mantienen los incumplimientos al mínimo.

Condominios vs. Cooperativas

Los condominios son viviendas de unidades múltiples con residencias de propiedad privada que mantienen áreas e infraestructura comunes compartidas, como ascensores, sótanos o azoteas. Los condominios se clasifican como bienes inmuebles, lo que significa que los compradores son propietarios de las escrituras de sus viviendas. Si está considerando hipotecarias utilizando una calculadora de hipotecas como la que se muestra a continuación.

Las cooperativas no se consideran bienes inmuebles. Cuando compra una cooperativa, se convierte en accionista de una corporación propietaria de la propiedad. Como accionista, tiene derecho al uso exclusivo de una unidad de vivienda en la propiedad.

La línea de fondo

Siempre lea los artículos de incorporación de la cooperativa, los estatutos, el acuerdo de suscripción, las reglas y cualquier otra documentación disponible. Asegúrese de comprender realmente cómo funciona la cooperativa, incluida la forma en que se administra, lo que deberá pagar y cuánto será ese pago. Pregunte sobre los términos de cualquier hipoteca subyacente, la política con respecto a las mascotas y su capacidad para realizar cambios en su residencia. No hay nada de malo en hacer preguntas; un poco de esfuerzo adicional por adelantado puede contribuir en gran medida a garantizar un arreglo de vida armonioso a largo plazo.