Principales cosas que determinan el valor de una vivienda
Muchos compradores de vivienda por primera vez creen que las características físicas de una casa conducirán a un mayor valor de la propiedad. Pero, en realidad, la estructura física de una propiedad tiende a depreciarse con el tiempo, mientras que la tierra en la que se asienta generalmente se aprecia en valor. Aunque esta distinción puede parecer trivial, comprender cómo los posibles valores de la tierra influyen en los rendimientos de la propiedad permite a los inversores tomar mejores decisiones.
En pocas palabras, la tierra se aprecia porque tiene una oferta limitada. Después de todo, nadie produce más tierra. En consecuencia, a medida que aumenta la población, también lo hace la demanda de tierra, lo que aumenta su precio con el tiempo. Por lo tanto, los inversores deben considerar cómo la apreciación de la tierra puede compensar la depreciación de una casa, que requiere una inyección de capital para su mantenimiento, a medida que envejece. El Servicio de Impuestos Internos (IRS) incluso reconoce esta inevitabilidad al permitir la depreciación de una estructura física para reducirlas obligaciones tributarias de una empresa o inversión.
El grado de depreciación y / o obsolescencia física varía de una propiedad a otra, pero si se deja solo, las propiedades continúan depreciándose hasta que ya no agregan ningún valor a la tierra. Algunos propietarios incluso arrasan estructuras físicas para maximizar el valor de sus parcelas.
Conclusiones clave
- Muchos compradores de vivienda por primera vez creen que las características físicas de una casa conducirán a un mayor valor de la propiedad. Pero, en realidad, la estructura física de una propiedad tiende a depreciarse con el tiempo, mientras que la tierra en la que se asienta generalmente se aprecia en valor.
- Comprender cómo los posibles valores de la tierra influyen en los rendimientos de la propiedad permite a los inversores tomar mejores decisiones.
- La tierra se aprecia porque tiene una oferta limitada, en consecuencia, a medida que aumenta la población, también lo hace la demanda de tierra, lo que hace que su precio suba con el tiempo.
Implicaciones para la inversión
Una vez que un inversor comprende el impacto del valor de la tierra en la apreciación total, el mantra inmobiliario consagrado por el tiempo de «ubicación, ubicación, ubicación» adquiere un significado aún mayor. Los compradores de viviendas inteligentes pasan por alto los atributos físicos de una casa y se centran en su sitio físico, teniendo en cuenta los siguientes elementos:
Las ubicaciones dentro de los vecindarios afectarán el valor de la tierra.
No todos los puntos dentro de un área determinada se consideran iguales. Una casa junto a un callejón sin salida suele tener una mayor demanda que una casa situada cerca de una carretera con mucho tráfico porque la primera tiene menos tráfico y es más segura para los niños pequeños. Además, la mayoría de los vecindarios de viviendas unifamiliares de clase media y alta tienen nuevos límites de construcción que se establecen cuando los desarrolladores compran la mayor parte del terreno disponible para construir las subdivisiones. En consecuencia, la mayoría de los vecindarios desarrollan sus propias características sociales, culturales y demográficas que impactan la demanda de viviendas.
La edad promedio de los vecinos puede proporcionar pistas para la apreciación.
Los compradores de viviendas nuevas con niños pequeños a menudo evitan ubicaciones con propietarios mayores que no proporcionarán compañeros de juegos para sus pequeños. Además, las escuelas públicas específicas pueden influir en la demanda de viviendas en distritos escolares particulares.
El desarrollo futuro puede cambiar el valor de una propiedad para bien o para mal.
Los propietarios de viviendas no solo deben conocer las comodidades locales actuales, sino que también deben conocer los futuros desarrollos comerciales y municipales en el área, como planes para nuevas escuelas, hospitales e infraestructura pública, que pueden afectar el valor de la tierra.
Los inversionistas en propiedades unifamiliares también deben considerar el posible desarrollo de condominios en sus vecindarios. Debido a que los complejos de condominios pueden contener varias unidades en pequeñas parcelas de tierra, el aumento de la oferta podría reducir los precios de todas las viviendas del área.
La línea de fondo
Los inversores inmobiliarios exitosos miran más allá de los atributos estilísticos de las posibles compras de viviendas y se concentran en el potencial de una propiedad para la apreciación de la tierra. Esto requiere pasar por alto las casas más atractivas en una ubicación de destino y concentrarse en aquellas que brindan oportunidades de mejora, que pueden aumentar el valor de la tierra. Los inversores pueden realizar un seguimiento de la apreciación visitando la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). (Para obtener lecturas relacionadas, consulte » 6 cosas que cree que agregan valor a su hogar, pero no lo hacen «)