Tasaciones de viviendas: la clave para una refinanciación exitosa
Tabla de contenido
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- ¿Qué es una tasación de una vivienda?
- Cómo funcionan las tasaciones de viviendas
- ¿Quién paga la tasación?
- ¿Qué buscan los tasadores?
- Preparación para una tasación
- Si obtiene una buena tasación
- Obtener una segunda opinión
- Cuando la tasación es baja
- La línea de fondo
Cuando considere refinanciar su hipoteca, mucho dependerá de la tasación. Si el valor de su casa es tan bajo que está bajo el agua, no puede refinanciar. Si el valor de tasación coloca el valor líquido de su vivienda en menos del 20%, se quedará atascado pagando un seguro hipotecario privado (PMI) o tendrá que traer algo de efectivo para hacer un refinanciamiento en efectivo. Es más, es posible que no obtenga la tasa de interés más baja disponible, ya que los prestamistas consideran que los prestatarios con menos capital son más riesgosos.
Si está pensando en refinanciar, debe comprender el papel esencial de la tasación en el proceso y cómo puede preparar su hogar, que es clave para lograr un refinanciamiento exitoso.
Conclusiones clave
- Un propietario que planea refinanciar una hipoteca primero debe obtener una tasación, que generalmente cuesta entre $ 300 y $ 500 para una vivienda unifamiliar.
- El tasador, un profesional independiente, evalúa minuciosamente una casa, en persona, y examina propiedades similares antes de llegar a una tasación para la casa.
- Renovar el trabajo de pintura de una casa, despejar el desorden y señalar las características ocultas puede ayudar a aumentar las probabilidades de una tasación alta.
- Un propietario que cree que una tasación es demasiado baja puede apelar, pero la posibilidad de que un tasador la cambie es muy pequeña, a menos que exista evidencia sustancial de que el valor no está bien.
¿Qué es una tasación de una vivienda?
Una tasación la realiza un profesional autorizado o certificado, cuya opinión sobre el valor de una vivienda se proporciona como un tercero desinteresado e imparcial. Al tasador se le paga por brindar el servicio de tasación de su casa, pero no tiene nada que ver con la cuestión de si puede refinanciar como resultado del valor al que llega.
En una transacción de refinanciamiento, la tasación protege al banco asegurándose de que no le preste al prestatario más dinero del que vale la propiedad. Si posteriormente la propiedad entra en ejecución hipotecaria por cualquier motivo, el prestamista desea poder revender la propiedad y recuperar su dinero.
Un tasador visita su casa entre 30 y 60 minutos para medir sus dimensiones, examinar las comodidades y evaluar el estado general, tanto por dentro como por fuera, tomando fotos del exterior, el garaje y cada habitación interior.
Luego examinan los registros de transacciones de propiedades similares a la suya; idealmente, propiedades en su vecindario que se hayan vendido recientemente. Con base en la visita al hogar y estos registros, el tasador llega a una opinión profesional de cuánto se vendería su propiedad si la comercializara. El banco utiliza este valor, junto con sus ingresos, activos e historial crediticio, para determinar cuánto le prestará y en qué condiciones.
Cómo funcionan las tasaciones de viviendas
Dos tipos de transacciones de refinanciamiento no requieren una tasación: el refinanciamiento simplificado de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y el Préstamo de refinanciamiento con reducción de tasas de interés de la Administración de Veteranos (VA). Todos los demás tipos de transacciones de refinanciamiento requieren una tasación.
Las regulaciones federales dictan cómo los prestamistas y tasadores deben comportarse durante todo el proceso de tasación. Después de la crisis de la vivienda, el gobierno quería aumentar la independencia de los tasadores para evitar la posibilidad de préstamos basados en valores inflados de las viviendas. La Ley Dodd-Frank y la Ley de Veracidad en los Préstamos se encuentran entre las regulaciones que requieren que las tasaciones y evaluaciones se realicen de manera independiente, utilizando criterios establecidos y libres de influencias externas «.2
Debido a que los requisitos federales de independencia del tasador definen un alcance limitado de interacciones aceptables entre un tasador y los oficiales de préstamos, los prestamistas temen que tener cualquier contacto con los tasadores pueda interpretarse como una violación de la ley al intentar influir en la opinión del tasador antes de que se complete la tasación.
Los prestamistas pecan de cautela para evitar la posibilidad de una acción disciplinaria severa. Los agentes y agentes de préstamos no pueden seleccionar al tasador ni al prestatario.
El prestamista a menudo ordenará la tasación a través de un tercero llamado empresa de gestión de tasaciones (AMC). “El uso de un AMC no es un requisito, pero ese es el enfoque común para la independencia del tasador”, dice Joe Parsons, asesor de préstamos senior de Pinnacle Capital Mortgage de Dublin, California, un banquero regional y corredor de hipotecas.
Muchos prestamistas, especialmente los pequeños y locales, tienen relaciones directas de referencia con un pequeño grupo de tasadores individuales y es posible que no utilicen un AMC. O el prestamista puede tener un departamento de tasación independiente interno. El tasador debe tener conocimiento local del área (llamado competencia de mercado). Se espera que los tasadores sigan los Estándares Uniformes de Práctica de Evaluación Profesional emitidos por Appraisal Foundation, una organización profesional, aunque estos estándares no son ley.
¿Quién paga la tasación?
Las tarifas de tasación varían según el estado, pero los tasadores deben cobrar tarifas habituales y razonables para el área. Espere pagarle al prestamista de $ 300 a $ 500 por la tasación de una vivienda unifamiliar estándar. “Las propiedades más complejas son más caras porque la inspección lleva más tiempo”, dice Erin Benton, vicepresidenta de Decorum Valuation Services, una empresa de gestión de tasaciones en Ellicott City, Maryland.
Debe pagar la tasación independientemente de si su préstamo se cierra porque el tasador aún hizo el trabajo. Si bien la tarifa puede parecer valiosa si le permite obtener los términos de refinanciamiento que desea, puede parecer una pérdida de dinero si una tasación baja significa que no puede refinanciar.
Dado que los prestamistas no pueden discutir el valor de una vivienda o el «valor objetivo» anticipado con un tasador en el momento de la asignación, los propietarios no pueden obtener una estimación aproximada del tasador sobre si es probable que su vivienda se tase lo suficientemente alta como para refinanciar antes de pagar el servicio, como pudieron antes de la nueva normativa. En el mejor de los casos, puede buscar ventas comparables recientes en sitios web como Zillow y Redfin, pero estos registros pueden ser inexactos o incompletos.
Otra opción es pedirle a un agente de bienes raíces que haga un análisis de mercado comparativo y le proporcione impresiones de ventas comparables recientes del Servicio de Listado Múltiple, dice Bruce Ailion, un agente de RE / MAX Greater Atlanta. Pregúntele amablemente, ya que el agente le hará un favor; a diferencia de lo que ocurre con la venta de una casa, no obtendrá ninguna comisión por su refinanciamiento.
¿Qué buscan los tasadores?
El valor que el tasador le da a su casa depende en gran medida de los precios de venta recientes de propiedades comparables. De todos modos, se equivoca si cree que no puede hacer nada para ayudar a que su casa llegue al límite superior de su valor de tasación potencial.
Obtener una tasación de su casa es similar a tener una primera cita, dice Ailion. Si bien no tiene idea de cómo le gustará o evaluará a su pareja, estar bien arreglado mejora sustancialmente sus posibilidades de ser considerado atractivo. “Así es con la tasación”, dice. “Su propiedad debe estar ordenada y limpia, ordenada y fácil de inspeccionar. Cualquier mascota debe estar contenida y oler enmascarada. No quiere que el tasador se apresure a salir «.
Así es como el tasador residencial certificado Ralph J. Vaccari, presidente de Vaccari & Associates en Marblehead, Mass., Describe su enfoque del trabajo: “Generalmente, no debería importar si su césped no está cortado o su casa es un desastre. Sin embargo, es importante darse cuenta de que una casa sucia o descuidada puede aumentar su apariencia de desgaste más allá de lo normal, y esa condición puede, de hecho, afectar el valor «.
Según Vaccari, el tasador se preocupa por lo siguiente:
- Estado exterior e interior
- Recuento total de habitaciones, con valor agregado a dormitorios y baños.
- Funcionalidad, incluido el diseño y la distribución de la sala interior, y la obsolescencia funcional
- Mejoras en cocinas y baños, ventanas, el techo y los sistemas de la casa (calefacción, electricidad y plomería) durante los últimos 15 años que hacen que la casa esté más actualizada, funcional y habitable según los estándares actuales.
- Condición y antigüedad de los sistemas de plomería, eléctricos y HVAC de la casa
- Servicios exteriores, como garajes independientes, terrazas y porches. Las piscinas y los jacuzzis también se sumarán al valor de una casa.
- Localización
- Las características poco atractivas, como una apariencia exterior que no coincide con el resto del vecindario, restarán valor.
Es una buena idea señalar las características que pueden no ser evidentes de inmediato y que podrían contribuir a la opinión de valor del tasador, dice Parsons.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
Preparación para una tasación
Sin embargo, preparar su casa para la visita de un tasador es diferente a prepararla para un posible comprador. “Cuando abre su casa a un posible comprador, desea desencadenar respuestas emocionales”, dice Parsons. “Como vendedor, desea que el comprador pueda imaginar lo felices y cómodos que estarán allí. No se aplican tales consideraciones subjetivas a una tasación «.
Vaccari agrega que un propietario no haría ningún cambio, como rasgar una alfombra vieja para revelar pisos de madera, para una tasación, como lo haría para un vendedor. Pero refrescar la pintura de la casa, tanto por dentro como por fuera, puede ayudar, al igual que despejar el desorden para permitir el acceso completo y la visualización de todas las áreas de la casa, incluido el sótano. Por último, dice Ailion, «si los registros de impuestos son incorrectos, indíquelo».
De lo contrario, dice Vaccari, es responsabilidad del tasador descubrir problemas y hacer preguntas cuando esté justificado.
Si obtiene una buena tasación
¡Felicidades! Ha completado un paso importante para refinanciar su hipoteca y ahorrar dinero. Ahora es el momento de seguir la siguiente serie de pasos con su oficial de préstamos. Si ha obtenido una tasación favorable, use una herramienta como la calculadora de hipotecas de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor para investigar las tasas de interés de una hipoteca refinanciada para una casa de su valor. Estar armado con estas cifras puede darle cierto poder de negociación cuando se reúna con su prestamista.
Si desea apelar una tasación baja, tendrá más posibilidades de tener éxito si ofrece datos sólidos para respaldar su caso.
Obtener una segunda opinión
A veces, el valor del tasador no solo es más bajo de lo que le gustaría que fuera, sino más bajo de lo que cree que vale su casa. “Una tasación es solo la opinión de una persona”, dice Ailion. «Si bien esta es una opinión capacitada y educada, como en todas las profesiones, hay buenos y malos practicantes».
Dadas las estrictas regulaciones federales que rigen el proceso, ¿hay algo que pueda hacer con respecto a una tasación baja? “Si al propietario no le gusta el valor de la tasación, puede escribir una carta de apelación al prestamista o al AMC, pero la posibilidad de que un tasador cambie su opinión es muy pequeña, a menos que el propietario tenga pruebas contundentes de que el valor es apagado ”, dice Benton.
Su apelación solo tendrá éxito si puede demostrar que el tasador cometió un error significativo, como enumerar los pies cuadrados o el recuento de habitaciones incorrectamente; que hicieron caso omiso de un equipamiento importante como una piscina o spa; o descartó una venta comparable que podría respaldar un valor más alto mientras se “selecciona con precisión” un producto comparable menos adecuado que indicaría un valor más bajo, dice Parsons.
También puede argumentar, dice Ailion, señalando que los comparables utilizados estaban en un distrito escolar inferior o en una subdivisión inferior que no tenía una asociación de propietarios con piscinas y canchas de tenis, que todos los comparables estaban en dificultades o bienes raíces. ventas propias, o que tienen otras externalidades negativas que influyen en el valor, como estar en una calle concurrida.
«Explica por qué son diferentes y no iguales a los tuyos», dice Ailion. «Debes demostrar que algo está mal con los comparables seleccionados».
Sus opciones cuando la tasación es baja
Si no puede impugnar con éxito una tasación baja, ¿cómo se asegura de que se lleve a cabo el refinanciamiento? Si la tasación lo fija en menos del 80% del capital social, no cumplirá con la proporción de préstamo a valor del 80% necesariay deberá pagar el PMI a menos que elija refinanciar con efectivo.
Si la tasación lo coloca en menos del 80% del capital, puede hacer un refinanciamiento en efectivo, agregando suficiente dinero al cierre para llegar a esa mágica relación préstamo-valor del 80% y evitar el PMI.
Puede optar por pagar el PMI por ahora. Si el valor de la vivienda continúa aumentando, más adelante puede proporcionar ventas comparables a su administrador hipotecario y pedirle que elimine el PMI, incluso si aún no ha pagado gran parte de su capital.
Sin embargo, si la tasación revela que está bajo el agua, todo lo que puede hacer es esperar a que el mercado mejore, a menos que califique para un programa como la opción de refinanciamiento de LTV alto de Fannie Mae o un refinanciamiento de alivio mejorado de Freddie Mac. El Programa de refinanciamiento de viviendas asequibles (HARP), que había ofrecido asistencia del gobierno a los propietarios que estaban bajo el agua, expiró a fines de 2018.
La línea de fondo
Comprender cómo funciona el proceso de tasación le dará la mejor oportunidad de conseguir que un tasador asigne el mayor valor posible a su propiedad. Las valoraciones no siempre tienen los valores que esperan los prestatarios, y son un proceso humano con espacio para la subjetividad y los errores. Puede apelar una tasación baja, pero solo tendrá éxito con datos lo suficientemente sólidos para respaldar su reclamo.