4 factores clave que impulsan el mercado inmobiliario
Tabla de contenido
Expandir
- Demografía
- Tasas de interés
- La economía
- Políticas gubernamentales / subsidios
- ¿Cuál es la mejor inversión?
- La línea de fondo
Los bienes raíces representan una parte significativa de la riqueza de la mayoría de las personas, y esto es especialmente cierto para muchos propietarios de viviendas en los Estados Unidos. Según la Encuesta de Finanzas del Consumidor de la Reserva Federal, el 65,1% de las familias estadounidenses poseían su propia residencia principal en 2019. El tamaño y la escala del mercado inmobiliario lo convierten en un sector atractivo y lucrativo para muchos inversores. Este artículo analizará algunos de los principales factores que afectan el mercado inmobiliario y la variedad de inversiones disponibles.
TUTORIAL: Explorando inversiones inmobiliarias
Conclusiones clave
- Hay una serie de factores que afectan los precios, la disponibilidad y el potencial de inversión de las propiedades inmobiliarias.
- Los datos demográficos proporcionan información sobre la edad, los ingresos y las preferencias regionales de los compradores reales o potenciales, qué porcentaje de compradores son jubilados y qué porcentaje podría comprar unas vacaciones o una segunda casa.
- Las tasas de interés impactan el precio y la demanda de bienes raíces: las tasas más bajas atraen a más compradores, lo que refleja el menor costo de obtener una hipoteca, pero también expande la demanda de bienes raíces, lo que luego puede hacer subir los precios.
- Los precios inmobiliarios suelen seguir los ciclos de la economía, pero los inversores pueden mitigar este riesgo comprando REIT u otras participaciones diversificadas que no estén vinculadas a los ciclos económicos o que puedan resistir las recesiones.
- Las políticas y la legislación gubernamentales, incluidos los incentivos fiscales, las deducciones y los subsidios, pueden impulsar u obstaculizar la demanda de bienes raíces.
Demografía
Los datos demográficos son los datos que describen la composición de una población, como la edad, la raza, el género, los ingresos, los patrones de migración y el crecimiento de la población. Estas estadísticas son un factor importante que a menudo se pasa por alto, pero que afecta el precio de las propiedades inmobiliarias y los tipos de propiedades en demanda. Los cambios importantes en la demografía de una nación pueden tener un gran impacto en las tendencias inmobiliarias durante varias décadas.
Por ejemplo, los baby boomers que nacieron entre 1945 y 1964 son un ejemplo de una tendencia demográfica con el potencial de influir significativamente en el mercado inmobiliario. La transición de estos baby boomers a la jubilación es una de las tendencias generacionales más interesantes del siglo pasado, y la jubilación de estos baby boomers, que comenzó en 2010, seguramente se notará en el mercado durante las próximas décadas.
Hay numerosas formas en que este tipo de cambio demográfico puede afectar el mercado inmobiliario, pero para un inversionista, algunas preguntas clave que se pueden hacer podrían ser: i) ¿Cómo afectaría esto la demanda de segundas residencias en áreas de vacaciones populares a medida que más personas comienzan a jubilarse?? O ii) ¿Cómo afectaría esto a la demanda de viviendas más grandes si los ingresos son menores y todos los niños se han mudado? Estas y otras preguntas pueden ayudar a los inversores a reducir el tipo y la ubicación de las inversiones inmobiliarias potencialmente deseables mucho antes de que comience la tendencia.
Tasas de interés
Los tipos de interés también tienen un gran impacto en los mercados inmobiliarios. Si está considerando comprar una casa con una hipoteca, es beneficioso investigar las tasas de interés con una calculadora de hipotecas. Los cambios en las tasas de interés pueden influir en gran medida en la capacidad de una persona para comprar una propiedad residencial. Esto se debe a que cuanto más bajas sean las tasas de interés, menor será el costo de obtener una hipoteca para comprar una casa, lo que genera una mayor demanda de bienes raíces, lo que nuevamente empuja los precios hacia arriba.
Es importante tener en cuenta que a medida que aumentan las tasas de interés, aumenta el costo de obtener una hipoteca, lo que reduce la demanda y los precios de los bienes raíces. Sin embargo, al observar el impacto de las tasas de interés en una inversión de capital como un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT), en lugar de en bienes raíces residenciales, la relación puede considerarse similar a la relación de un bono con las tasas de interés. Cuando las tasas de interés disminuyen, el valor de un bono aumenta porque sutasa de cupón se vuelve más deseable, y cuando las tasas de interés aumentan, el valor de los bonos disminuye. Del mismo modo, cuando la tasa de interés disminuye en el mercado, los altos rendimientos de los REIT se vuelven más atractivos y su valor aumenta. Cuando las tasas de interés aumentan, el rendimiento de un REIT se vuelve menos atractivo y empuja su valor hacia abajo. (Para obtener más información sobre estos efectos, consulte Cómo afectan las tasas de interés a los valores de las propiedades ).
La economía
Otro factor clave que afecta el valor de los bienes raíces es la salud general de la economía. Esto se mide generalmente por indicadores económicos como el PIB, los datos de empleo, la actividad manufacturera, los precios de los bienes, etc. En términos generales, cuando la economía está inactiva, también lo es el sector inmobiliario.
Sin embargo, el carácter cíclico de la economía puede tener efectos variables en diferentes tipos de bienes inmuebles. Por ejemplo, si un REIT tiene un porcentaje mayor de sus inversiones en hoteles, normalmente se vería más afectado por una recesión económica que un REIT que había invertido en edificios de oficinas. Los hoteles son una forma de propiedad muy sensible a la actividad económica debido al tipo de estructura de arrendamiento inherente al negocio. El alquiler de una habitación de hotel puede considerarse como una forma de arrendamiento a corto plazo que los clientes del hotel pueden evitar fácilmente si la economía va mal. Por otro lado, los inquilinos de oficinas generalmente tienen contratos de arrendamiento a más largo plazo que no se pueden cambiar en medio de una recesión económica. Por lo tanto, aunque debe conocer la parte del ciclo en la que se encuentra la economía, también debe conocer la sensibilidad de la propiedad inmobiliaria al ciclo económico.
Políticas gubernamentales / subsidios
La legislación también es otro factor que puede tener un impacto considerable en la demanda y los precios inmobiliarios. Los créditos fiscales, las deducciones y los subsidios son algunas de las formas en que el gobierno puede impulsar temporalmente la demanda de bienes raíces mientras estén vigentes. Conocer los incentivos gubernamentales actuales puede ayudarlo a determinar cambios en la oferta y la demanda e identificar tendencias potencialmente falsas.
Por ejemplo, en 2009, el gobierno de EE. UU. Introdujo un crédito fiscal para compradores de vivienda por primera vez para propietarios de viviendas en un intento de impulsar las ventas de viviendas en una economía lenta (solo aquellos que compraron viviendas entre 2008-2010 son elegibles). Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), este incentivo fiscal por sí solo llevó a 900.000 compradores de vivienda a comprar viviendas. Este fue un aumento bastante considerable, aunque temporal, y sin saber que el aumento fue resultado del incentivo fiscal, es posible que haya terminado por concluir que la demanda de vivienda estaba subiendo en función de otros factores.
Para los inversionistas promedio, comprar bienes raíces indirectamente, a través de REIT, fondos cotizados en bolsa (ETF) u otros fondos administrados, es menos riesgoso y más lucrativo que comprar bienes raíces directamente.
¿Cuál es la mejor inversión?
El tamaño y la escala del mercado inmobiliario lo convierten en un mercado atractivo y lucrativo para muchos inversores. Los inversores pueden invertir directamente en bienes inmuebles físicos o optar por invertir indirectamente a través de fondos gestionados. Invertir directamente en bienes raíces implica comprar la propiedad residencial o comercial para usarla como propiedad generadora de ingresos o para revenderla en el futuro. Las formas indirectas de invertir en el mercado inmobiliario incluyen la inversión en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), fondos cotizados en bolsa (ETF), fondos inmobiliarios combinados (CREF) y fondos de infraestructura. Debido a la mayor liquidez disponible en el mercado, los menores costos de transacción y los menores requisitos de capital, los inversores promedio prefieren invertir indirectamente en bienes raíces.
La línea de fondo
Este artículo presentó algunos de los factores de nivel superior que juegan un papel importante en el movimiento del mercado inmobiliario, pero también hay partes más complejas que entran en juego. Y aunque algunos de estos factores antes mencionados sugieren una clara relación entre el factor y el mercado, en la práctica, los resultados pueden ser muy diferentes. Sin embargo, comprender los factores clave que impulsan el mercado inmobiliario es esencial para realizar una evaluación integral de una inversión potencial.