Enfrentando la bancarrota cooperativa
Lo último que quieren escuchar los que viven en cooperativas en su reunión anual de incumplir. Pero para muchas personas, esto es una realidad. Cada año, las cooperativas van a la quiebra y dejan a sus «dueños» en el frío.
¿Qué es una cooperativa?
Las cooperativas son acuerdos de vivienda donde los residentes poseen una parte de la entidad legal, llamada corporación. Estos accionistas reciben un arrendamiento propietario, o derecho, que les permite vivir en uno de los apartamentos o unidades. Técnicamente, el propietario solo posee acciones de esta corporación, no los bienes raíces en sí. La corporación es propietaria de la propiedad inmobiliaria. El propietario de las acciones paga un costo de mantenimiento mensual que se utiliza para cubrir los gastos de administración del edificio, como limpieza, calefacción, agua, salarios de los empleados, recolección de basura, costos de reparación, impuestos, seguros y la hipoteca subyacente del edificio.
Tipos de incumplimiento
Hay dos tipos de incumplimiento comúnmente conocidos que involucran a las cooperativas: incumplimientos hipotecarios e incumplimientos técnicos.
- Los incumplimientos técnicos no son terriblemente graves. Adam Leitman Bailey, Esq., Abogado de bienes raíces de Nueva York y Nueva Jersey y director de la firma de bienes raíces comerciales y residenciales de la ciudad de Nueva York, Adam Leitman Bailey, PC, dice que este tipo de incumplimiento «consiste en no hacer reparaciones en violación del contrato hipotecario aunque todos los pagos monetarios se hayan pagado a tiempo «. Por lo general, este tipo de fallas se pueden resolver haciendo arreglos para que las reparaciones se completen o, al menos, se paguen.
- Los incumplimientos hipotecarios son mucho más graves porque el prestamista no recibe pagos por el edificio, según el acuerdo original. Esta es una situación frustrante para los accionistas que han pagado diligentemente el mantenimiento mensual sin faltar en los pagos. Esta es a menudo la ruta más rápida para declararse en quiebra para las cooperativas. En esta situación, el prestamista envía un Aviso de incumplimiento a la administración del edificio y, si el incumplimiento de la hipoteca no se resuelve, comienza el proceso de ejecución hipotecaria.
Peor escenario de caso: ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria es lo peor que puede suceder cuando una cooperativa se declara en quiebra. Una ejecución hipotecaria es una demanda iniciada por el prestamista para obtener el título legal del edificio. Stuart M. Saft, socio de Dewey & LeBoeuf LLP, dice que en Nueva York, una ejecución hipotecaria puede llevar varios años, pero al final, a menos que la cooperativa tenga una defensa legítima, un árbitro realizará una subasta para vender el edificio. y los accionistas volverán a ser inquilinos de alquiler y dejarán de ser «propietarios» de sus apartamentos.
En el caso de que una cooperativa se declare en quiebra como resultado del incumplimiento de su hipoteca, el prestamista tiene el poder de ejecutar la hipoteca del edificio y desalojar a los accionistas. Bailey agrega: «El prestamista de la hipoteca subyacente no puede perseguir a cada accionista de un apartamento porque la hipoteca del edificio no es una garantía personal de los accionistas». En caso de quiebra, se le pagará al banco de la cooperativa antes que a los accionistas.
Por lo tanto, cualquier producto de la venta por ejecución hipotecaria de una quiebra se destinará a pagar al banco. Los accionistas que hayan obtenido hipotecas personales serán responsables de esos pagos incluso si han perdido la propiedad de las acciones del apartamento.
En este escenario, los accionistas no tienen muchas opciones. Si la cooperativa elige presentar un Capítulo 11 (una reorganización), el acreedor hipotecario de la cooperativa puede pasar a convertirlo en un Capítulo 7, que es la liquidación, donde el edificio se vende inmediatamente.
En caso de quiebra o ejecución hipotecaria, los accionistas de la cooperativa permanecen como inquilinos si viven allí, pero su contrato de arrendamiento exclusivo se cancela. Si deben una hipoteca sobre su apartamento y no pagan, «pueden tener consecuencias adversas en el impuesto sobre la renta», confirma Saft.
Las cooperativas que puedan estar en problemas de incumplimiento pueden intentar ponerse al día con los pagos pidiendo prestados fondos adicionales, aumentando el mantenimiento mensual o agregando una evaluación. Una evaluación es un aumento temporal en el mantenimiento mensual. Este aumento está destinado a reparaciones u otros gastos que la cooperativa necesite cubrir.
¿Son comunes las quiebras de cooperativas?
Las quiebras de las cooperativas son poco frecuentes. Saft dice: «Hasta donde sabemos, menos de 10 cooperativas han sido ejecutadas en Nueva York desde la Segunda Guerra Mundial, por lo que es poco probable que ocurra ahora. Sin embargo, vale la pena estar alerta». Un incumplimiento técnico podría conducir a la quiebra si todo el dinero del pagaré se vence como resultado de un incumplimiento técnico, pero esto es poco probable.
¿Qué pueden hacer los accionistas?
Desafortunadamente para los accionistas, no se puede hacer mucho si ya han comprado el apartamento cooperativo. Si han comprado acciones en una cooperativa en problemas, deben buscar el asesoramiento de un abogado calificado para obtener orientación. La clave es tomar decisiones informadas al comparar precios e investigar la cooperativa antes de comprar.
Bailey dice que cuando representa a un comprador, se asegura de que el edificio sea estable al analizar las finanzas del edificio durante los últimos dos años. Compara el estado financiero con las mejoras estructurales importantes o las reparaciones necesarias y busca si el edificio tiene reservas de efectivo sólidas. Los edificios que no pueden pagar la hipoteca o cubrir los gastos son definitivamente señales de alerta.
Los cazadores de apartamentos cooperativos pueden evitar caer en una cooperativa «mala» preguntando por las finanzas ellos mismos. Examinar una historia de dos años puede proporcionar una buena idea de qué tan bien (o mal) está funcionando el edificio. Una reserva de efectivo baja, por ejemplo, podría indicar que la cooperativa no tendrá fondos suficientes para cubrir las reparaciones de emergencia. En este caso, la cooperativa necesitaría adquirir los fondos del banco en forma de otro préstamo o de los accionistas.
Los accionistas deben hacer preguntas clave al buscar un apartamento. Por ejemplo, pregunte si la cooperativa ha estado haciendo pagos hipotecarios mensuales. Si se han atrasado en los pagos, pregunte por qué. Pregunte si hay otros tipos de deudas pendientes además de la hipoteca, también si hay reparaciones importantes próximas y, de ser así, cómo planea pagarlas la cooperativa.
Saft sugiere algunos consejos: «Mire el último estado financiero para ver si el contador emitió una carta de gravámenes contra el edificio o si no se han pagado los impuestos inmobiliarios. Trate de averiguarlo del agente administrativo si muchos accionistas no están pagando su manutención. Pídale a su abogado que lea las minutas de la cooperativa para ver si hay algún problema «.
La línea de fondo
La junta de la cooperativa tiene derecho a preguntarle, como posible comprador, sobre su historial financiero. Quiere asegurarse de que podrá cumplir con la responsabilidad del mantenimiento mensual, además de su propio pago hipotecario personal. Sin embargo, como comprador, también tiene derecho a asegurarse de que el espacio habitable en el que terminará sea económicamente estable. Asegúrate de preguntar por cada detalle. Es su futuro, así que ejerza sus derechos.