Gravamen
¿Qué es un gravamen?
Un gravamen es un reclamo contra una propiedad por parte de una parte que no es el propietario. Un gravamen puede afectar la transferibilidad de la propiedad y restringir su libre uso hasta que se levante el gravamen. Los tipos de gravámenes más comunes se aplican a los bienes raíces; estos incluyen hipotecas, servidumbres y gravámenes por impuestos a la propiedad. No todas las formas de gravamen son financieras, siendo las servidumbres un ejemplo de gravámenes no financieros. Un gravamen también puede aplicarse a bienes muebles, en lugar de bienes inmuebles.
El término se usa en contabilidad para referirse a fondos restringidos dentro de una cuenta que están reservados para un pasivo específico.
Comprensión del gravamen
El término gravamen cubre una amplia gama de derechos financieros y no financieros sobre una propiedad por partes distintas del titular. Los dueños de propiedades pueden verse obstaculizados en parte por ejercer un control total, es decir, sin trabas, sobre su propiedad. En algunos casos, la propiedad puede ser recuperada por un acreedor o incautada por un gobierno.
Algunos gravámenes afectan la comerciabilidad de un valor: una servidumbre o un gravamen pueden hacer que un título no sea comerciable. Si bien esto no significa necesariamente que el título no se pueda comprar y vender, puede permitir que el comprador se retracte de la transacción, a pesar de haber firmado un contrato, e incluso buscar una indemnización en algunas jurisdicciones.
Otros gravámenes, como las leyes de zonificación y las regulaciones ambientales, no afectan la comerciabilidad de una propiedad, pero prohíben usos específicos y mejoras a la tierra.
En Hong Kong, por ejemplo, el vendedor de una propiedad está obligado legalmente a informar al agente inmobiliario sobre cualquier gravamen contra la propiedad para evitar problemas más adelante en el proceso de venta. El agente de bienes raíces proporcionará al comprador un documento de búsqueda de terrenos que tendrá una lista de cualquier gravamen.
Conclusiones clave
- Un gravamen es un reclamo realizado contra una propiedad por alguien que no sea el titular actual.
- Algunas reclamaciones no afectan el valor de la propiedad. Esto se suele ver en casos comerciales.
- Algunas reclamaciones comunes son arrendamientos, gravámenes, servidumbres e hipotecas.
Tipos de gravámenes
El gravamen cuando se trata de bienes raíces, debido a sus múltiples aplicaciones, tiene muchos tipos diferentes. Cada tipo está destinado a proteger a las partes y especificar exactamente lo que implica cada reclamo y a lo que tiene derecho.
Comodidad
Una servidumbre se refiere al derecho de una parte de usar o mejorar partes de la propiedad de otra parte, o de evitar que el propietario use o mejore la propiedad de ciertas maneras. La primera categoría se conoce como servidumbre afirmativa. Por ejemplo, una empresa de servicios públicos puede tener derecho a hacer funcionar una tubería de gas a través de la propiedad de una persona, o los peatones pueden tener derecho a usar un sendero que pase por esa propiedad.
Es importante, desde la perspectiva del comprador, estar al tanto de cualquier gravamen en una propiedad, ya que a menudo estos se transferirán junto con la propiedad de la propiedad.
Una servidumbre en bruto beneficia a un individuo en lugar de al dueño de una propiedad, de modo que Jennifer podría tener derecho a usar el pozo de su vecino, pero ese derecho no pasaría a alguien que compró la propiedad de Jennifer. Una servidumbre negativa restringe al titular, por ejemplo, impidiéndole construir una estructura que bloquee la luz de un vecino.
Invasión
La invasión ocurre cuando una parte que no es el dueño de la propiedad se entromete o interfiere con la propiedad, por ejemplo, construyendo una cerca sobre la línea del lote (una entrada ilegal), o plantando un árbol con ramas que cuelgan sobre una propiedad contigua (un molestia). Una usurpación crea un gravamen en ambas propiedades hasta que se resuelva el problema: la propiedad que alberga la usurpación tiene su uso libre gravado, mientras que el propietario de la mejora invasora no tiene título sobre el terreno en el que se construyó.
Alquiler
Un contrato de arrendamiento es un acuerdo para alquilar una propiedad por una tarifa y un período de tiempo acordados. Es una forma de gravamen porque el arrendador no cede el título de la propiedad, pero su uso de la propiedad está significativamente limitado por el contrato de arrendamiento.
Derecho de retención
Un gravamen es un tipo de garantía mobiliaria, un gravamen que afecta el título de una propiedad. Le da al acreedor el derecho a embargar la propiedad como garantía por una obligación no satisfecha, generalmente una deuda impaga. Luego, el acreedor puede vender la propiedad para recuperar al menos una parte de su préstamo.
Un gravamen fiscal es un gravamen impuesto por un gobierno para forzar el pago de impuestos; en los EE. UU., un gravamen fiscal federal prevalece sobre todos los demás reclamos sobre los activos de un deudor. El gravamen de un mecánico es un reclamo sobre bienes muebles o inmuebles en los que el reclamante ha prestado servicios. Un ejemplo es si un contratista hizo ajustes a su propiedad que nunca fueron pagados. Los embargos judiciales están garantizados contra los activos de un acusado en una demanda.
Hipoteca
Una hipoteca es uno de los tipos más comunes de garantías reales. Esencialmente, es un gravamen contra una propiedad inmobiliaria. El prestamista, generalmente un banco, retiene un interés en el título de una casa hasta que se cancela la hipoteca. Si el prestatario no puede pagar la hipoteca, el prestamista puede ejecutar la ejecución hipotecaria, confiscando la casa como garantía y desalojando a los habitantes.
Convenio restrictivo
Un convenio restrictivo es un acuerdo que un vendedor escribe en la escritura de propiedad de un comprador para restringir cómo el comprador puede usar esa propiedad. Podría haber una disposición que requiera que el comprador deje intacta la fachada original de un edificio, por ejemplo. Siempre que no infrinjan la ley, los convenios restrictivos pueden ser tan específicos y arbitrarios como las partes estén dispuestas a aceptar.
Consideración especial: uso en contabilidad
La contabilidad de gravámenes aparta activos específicos para pagar los pasivos anticipados. Por ejemplo, una empresa puede reservar una suma de efectivo para liquidar sus cuentas por pagar. La presencia de un gravamen puede dar la ilusión de que hay más fondos disponibles dentro de una cuenta de los que realmente son de uso gratuito. El dinero que se ha reservado no se puede utilizar para ningún otro gasto o transacción. La contabilidad de gravámenes, por lo tanto, asegura que una empresa no gaste demasiado en su presupuesto.