DPP: lo que los asesores e inversores deben saber

Los programas de participación directa (DPP, por sus siglas en inglés) son inversiones agrupadas y no negociadas que invierten en empresas inmobiliarias o relacionadas con la energía que buscan fondos durante un período prolongado. Las DPP tienen una vida limitada, generalmente de cinco a diez años, y tienden a ser inversiones pasivas. Según un artículo reciente de CNBC, los DPP «están emergiendo como una clase de activos alternativa para los inversores minoristas, que generalmente generan un flujo de ingresos del 5% al ​​7%». En el entorno actual de tipos de interés bajos, este tipo de flujo de ingresos es atractivo.

¿Qué son las DPP y qué necesitan saber los inversores y los asesores financieros sobre ellas antes de invertir?

Flujo de ingresos

La mayoría de las DPP proporcionan a los inversores un flujo de ingresos de la empresa subyacente. Estos pagos de dividendos pueden surgir de pagos de alquiler de bienes raíces, pagos de hipotecas, arrendamientos de equipos, pagos de arrendamiento de petróleo y gas u otros flujos de ingresos basados ​​en el negocio subyacente del DPP.

Reglas de participación de inversores

Las restricciones a los inversores que son elegibles para invertir en DPP variarán. Por lo general, existen mínimos de ingresos y patrimonio neto. En algunos casos, las DPP se regirán por las reglas de inversionistas acreditados para el estado correspondiente y la Comisión de Bolsa y Valores (SEC). Cada programa de DPP también puede tener restricciones adicionales además de las del organismo regulador apropiado que restringe quién puede y quién no puede invertir. Por lo general, estas restricciones se deben a la falta de liquidez de las DPP y no a su riesgo de inversión.

Inversiones ilíquidas

Los inversores en DPP deben comprender que se trata de inversiones sin liquidez. Deben estar preparados para mantener su dinero invertido durante un período de años, por lo general hasta que la inversión se liquide y les devuelva el dinero de los inversores más las ganancias que no se hayan pagado previamente. Los REIT no negociados son un ejemplo. Por lo general, realizan distribuciones, pero el dinero no está disponible para los inversores hasta que el fondo cotiza sus acciones públicamente o liquida el fondo. La falta de liquidez de los DPP puede ser una ventaja en tiempos turbulentos en el mercado como los que estamos viviendo actualmente.

Negociados vs. No Negociados

Las DPP son en su mayoría vehículos de inversión no negociables. No cotizan en la Bolsa de Valores de Nueva York ni en ninguna bolsa de inversión pública similar. El mercado secundario de estas inversiones es limitado o inexistente. Keith Allaire, director gerente de Robert A. Stanger & Co., un banco de inversión y asesor de la industria de DPP, dijo en el artículo de CNBC: «los productos negociados tienden a centrarse en el sentimiento del mercado, mientras que los no negociados se centran en el subyacente valor.»

Estadísticas de DPP

Según el artículo de CNBC, los tipos más comunes de DPP actualmente son:

• REIT no cotizados: aproximadamente el 65% del mercado de DPP
• Empresas de desarrollo empresarial no cotizadas (BDC), que son instrumentos de deuda para pequeñas empresas, alrededor del 32% del mercado.
• Programas de petróleo y gas, como regalías o deducciones fiscales.
• Programas de arrendamiento de equipos en diversas industrias

La Investment Program Association compiló algunas estadísticas de la industria hasta finales de 2014:

• Más de 30.000 asesores financieros utilizaron REIT o BDC no cotizados en sus prácticas.
• Más de 1,2 millones de inversores tenían REIT o BDC no cotizados en su cartera de inversiones.
• Aproximadamente $ 16,900 fue el tamaño promedio de la cuenta.
• El 43% (o $ 9.2 mil millones) se invirtió a través de cuentas calificadas.

REIT no negociables

Los REIT no negociables han sido objeto de críticas en los últimos años por parte de la SEC y otros. En agosto de 2015, la SEC publicó un boletín para inversionistas. Como me dijo el director de un fondo de inversión inmobiliaria privada local, el hecho de que al inversor le haya ido bien en una inversión como un REIT no negociado no significa que fuera una inversión adecuada para ellos. Varios corredores de bolsa importantes han impuesto restricciones sobre el uso de REIT no negociables.

¿Son apropiados los DPP?

Los asesores financieros en su mayor parte quieren hacer lo que es mejor para los intereses de sus clientes. Esto significa ayudarlos a alcanzar sus metas financieras, tanto a corto como a largo plazo. Invertir en productos DPP puede ser una buena ruta para algunos inversores que buscan rendimiento y que tienen la capacidad de invertir una parte de su cartera en un vehículo de inversión que carece de liquidez.

Por su naturaleza, muchas DPP sirven como inversiones alternativas a través de su correlación relativamente baja con las inversiones largas tradicionales en acciones y bonos. En el actual entorno de inversión volátil que hemos visto durante el año pasado, hay un interés renovado en alternativas de todo tipo.

Los asesores financieros deben realizar la debida diligencia en estos productos e ir más allá de si el DPP simplemente cumple con un estándar de idoneidad. Ellos, o al menos su empresa, deben examinar a fondo a los que ofrecen la inversión y su historial, así como la tesis económica de la inversión subyacente.

La línea de fondo

Algunos han proclamado los DPP como una nueva clase de activos. Pueden ofrecer un rendimiento sólido y un flujo de caja que es muy deseable para muchos inversores. Incumbe a los asesores financieros asegurarse de que cualquier DPP sea adecuado para sus clientes antes de sugerirlos como una opción de inversión.