DownREIT

¿Qué es DownREIT?

DownREIT es un esfuerzo conjunto entre un propietario de bienes raíces y un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) con el propósito de adquirir y controlar bienes raíces.

Entendiendo DownREIT

DownREIT implica un acuerdo de asociación entre un propietario de bienes raíces y el (REIT) que ayuda al propietario de bienes raíces a diferir el impuesto a las ganancias de capital sobre la venta de bienes raíces apreciados. El UPREIT se inventó después de la recesión inmobiliaria de la década de 1990 para facilitar la inversión de capital en la industria inmobiliaria. DownREIT evolucionó a partir de UPREIT.

Los propietarios de bienes raíces que aportan propiedades a los DownREIT reciben unidades operativas en asociación. Esta entidad de asociación y la relación del dueño de la propiedad con ella se pueden estructurar de varias formas diferentes, dependiendo de la estructura del REIT y cualquier UPREIT que pueda existir. En un DownREIT, el REIT debe aceptar un acuerdo de suspensión o cierre patronal para la venta de los activos aportados.

Hay dos tipos de categorías de asociación DownREIT. En el primer tipo de sociedad, el REIT proporciona capital limitado o nulo y los socios limitados reciben preferencias sobre la distribución del efectivo operativo en una cantidad igual a los dividendos de acciones del REIT. La segunda categoría de REIT implica la contribución de capital significativo por parte del REIT. El socio general recibe una distribución igual a la devolución del capital.

DownREIT en comparación con UPREIT

El DownREIT se usa menos que el UPREIT porque es más complicado y puede que no tenga las mismas ventajas fiscales que un UPREIT. Contribuir con una propiedad a un DownREIT es una transacción compleja que requiere una guía profesional en impuestos e inversiones. Si la transacción no está estructurada con extremo cuidado, el IRS puede considerar la transferencia de propiedad al DownREIT a cambio de unidades operativas como una transacción sujeta a impuestos bajo reglas de venta encubierta o anti-abuso. Por lo tanto, un UPREIT puede ser la opción más lógica para un propietario cuya principal preocupación es diferir la obligación del impuesto sobre la renta.

A diferencia de los UPREIT, donde la propiedad de bienes raíces no está involucrada, un DownREIT sí involucra la propiedad de bienes raíces. Parte de esta propiedad es de propiedad absoluta, mientras que otra puede ser propiedad a través de sociedades limitadas con aquellos que han contribuido con la propiedad.

Un DownREIT puede ser una opción lógica si el dueño de la propiedad piensa que su propiedad inmobiliaria se apreciará más que las otras propiedades del REIT, porque conserva un interés mayor en su propiedad aportada con un DownREIT que con un UPREIT.

Dicho esto, dado que la estructura de propiedad de un DownREIT es más compleja, convertir unidades operativas en efectivo requiere cálculos más complejos. Del mismo modo, los UPREIT y los DownREIT funcionan de manera diferente como inversiones, ya que están estructurados de manera diferente. Con un DownREIT, la asociación entre el REIT y el inversor puede funcionar de manera diferente al rendimiento del REIT en su conjunto.

Los DownREIT son similares a los UPREIT, sin embargo, en su valor como herramienta de planificación patrimonial. Ambos refuerzan la base de las unidades operativas tras la muerte del propietario, lo que permite una transferencia libre de impuestos de bienes inmuebles apreciados a los herederos. Los herederos pueden convertir las unidades operativas en acciones REIT o en efectivo sin pagar impuestos.

Ejemplo de DownREIT

Considere una cartera de cinco propiedades valoradas en $ 100 millones. Las propiedades tienen una deuda equivalente a $ 80 millones a una tasa de interés del 8%. Los socios propietarios de la propiedad tienen un saldo de cuenta de capital acumulativo de $ 5 millones. El REIT entra en la transacción y paga $ 60 millones de la deuda existente por la propiedad y reemplaza los saldos de la cuenta de capital de los socios restantes con una deuda del 7%. Las acciones se emiten como unidades operativas por los $ 20 millones restantes en poder de los socios y el REIT se convierte en el accionista mayoritario, mientras que los socios restantes se convierten en GP y LP.