Juicio por deficiencia
¿Qué es un juicio por deficiencia?
Un fallo por deficiencia es un fallo emitido por un tribunal contra un deudor que no paga un gravamen impuesto al deudor para obtener más dinero.
Conclusiones clave
- Un fallo por deficiencia es un fallo judicial que pone un gravamen sobre un deudor por fondos adicionales cuando la venta de artículos garantizados no alcanza la deuda total adeudada.
- Dependiendo de su estado, puede ser que durante una ejecución hipotecaria los juicios de deficiencia estén prohibidos.
- Existen salvaguardias para evitar que los bancos paguen menos por una propiedad y exijan el saldo al prestatario en mora.
- Los juicios por deficiencia a menudo se permiten en una transacción conocida como escritura en lugar de ejecución hipotecaria.
Cómo funciona un juicio por deficiencia
El principio legal de una sentencia por deficiencia podría aplicarse a cualquier préstamo garantizado donde la propiedad se vende por menos del monto del préstamo adeudado, como un préstamo para automóvil. En la mayoría de los casos, sin embargo, el término está asociado con ejecuciones hipotecarias,
Las hipotecas de viviendas están diseñadas para evitar la posibilidad de una deficiencia al exigir a los prestatarios que realicen pagos iniciales y basar los préstamos en el valor de tasación de la propiedad. En teoría, esas salvaguardas aseguran que el prestamista pueda vender la propiedad para recuperar un préstamo. Pero en una recesión inmobiliaria como la que ocurrió después de la caída del mercado de 2008, el valor de la vivienda puede caer por debajo del monto del préstamo pendiente.
Ejemplo de un juicio por deficiencia
Considere una casa comprada por $ 300,000 con una tasa de interés del 4% e incluyendo un pago inicial de $ 30,000. El prestatario incumple con el préstamo de $ 270,000 después de dos años, dejando un saldo de capital de $ 256,000. El banco vende la casa por $ 245,000 y luego busca una sentencia por deficiencia contra el prestatario por los $ 11,000 pendientes. Esta es la cantidad que el prestatario deberá pagar para no tener más deudas.
Las leyes estatales contra los reclamos por fallos por deficiencia generalmente no se aplican a segundas hipotecas como los préstamos sobre el valor neto de la vivienda.
Limitaciones de las sentencias por deficiencia
Muchos estados prohíben los juicios por deficiencia después de una ejecución hipotecaria. Donde están permitidos, los prestamistas generalmente deben demostrar mediante listados y tasaciones comparables que el precio de venta es justo. Esta salvaguarda evita que un banco acepte una oferta baja y exija el saldo del prestatario.
Incluso donde está permitido, un juicio de deficiencia no es automático. El tribunal solo lo considera si el prestamista presenta una moción o solicita su concesión. Si el prestamista no presenta la moción, el tribunal determina que el dinero obtenido de la propiedad ejecutada es suficiente.
Además, un deudor que recibe un fallo por deficiencia puede solicitar la exención del prestamista u otros acreedores, presentar una moción para que se anule el fallo o, si es necesario, declararse en quiebra. En cualquier caso, cuando un deudor queda “fuera del anzuelo” del pago total de un préstamo, el IRS considera que la deuda condonada es un ingreso y está sujeta a impuestos.
Consideraciones Especiales
La mayoría de los estados permiten juicios de deficiencia en las llamadas ventas al descubierto, que es cuando un banco acepta permitir que un prestatario venda una casa a un precio menor que el monto del préstamo. Una venta a bajo precio puede ocurrir cuando los precios de los bienes raíces están cayendo y un banco busca mitigar su pérdida mediante una venta rápida en lugar de pasar por una ejecución hipotecaria. Esta acción puede ser buena para los prestatarios, dependiendo de sus circunstancias individuales.
Del mismo modo, los juicios por deficiencia generalmente se permiten en una transacción conocida como escritura en lugar de ejecución hipotecaria cuando el banco acepta tomar el título de una propiedad en lugar de ejecutar una hipoteca.