Enfoque de costos
¿Qué es el enfoque de costos?
El enfoque de costo es un método de valoración de bienes raíces que estima que el precio que un comprador debe pagar por una propiedad es igual al costo de construir un edificio equivalente. En el enfoque del costo, el valor de la propiedad es igual al costo del terreno, más los costos totales de construcción, menos la depreciación. Produce el valor de mercado más preciso para cuando una propiedad es nueva que a través de métodos alternativos.
El enfoque de costos es uno de los tres métodos de valoración de bienes raíces; los otros son el enfoque de ingresos y el enfoque comparable.
Conclusiones clave
- El enfoque de costo para la valoración de bienes raíces considera que el valor debe ser igual al costo total para construir una estructura equivalente.
- El enfoque del costo considera el costo del terreno, más los costos de construcción, menos la depreciación.
- El enfoque de costos se considera menos confiable que otros métodos de valoración de bienes raíces, pero puede ser útil en ciertos casos, como al evaluar una nueva construcción o una casa única con pocos comparables.
Comprensión del enfoque de costos
En lugar de centrarse en los precios por los que se venden otras casas similares en el área, o en la capacidad de una propiedad para generar ingresos, el método de enfoque de la costa valora los bienes raíces calculando cuánto costaría el edificio hoy si se destruyera y fuera necesario reemplazarlo. de principio a fin. También tiene en cuenta el valor de la tierra y realiza deducciones por cualquier pérdida de valor, también conocida como depreciación.
La lógica detrás del enfoque de costos es que tiene poco sentido que los compradores paguen más por una propiedad de lo que costaría construir desde cero.
Hay dos tipos principales de evaluaciones de enfoque de costos:
- Método de reproducción: Esta versión considera lo que costaría construir una réplica de la propiedad y presta atención al uso de materiales originales.
- Método de reemplazo. En este caso, se asume que la nueva estructura tiene la misma función pero con materiales más nuevos, utilizando métodos de construcción actuales y diseño actualizado.
Cuando se han recopilado todas las estimaciones, el enfoque de costos se calcula de la siguiente manera:
costo – depreciación + valor de la tierra = valor de la propiedad.
Ventajas y desventajas del enfoque de costos
El enfoque de costos puede ser menos confiable que los ingresos y metodologías comparables en la práctica. Requiere ciertas suposiciones, incluyendo dar por sentado que hay suficiente terreno disponible para que el comprador construya una propiedad idéntica.
Además, si no se dispone de terrenos baldíos comparables, se debe estimar el valor, lo que hace que la tasación sea menos precisa. La falta de materiales de construcción similares también reduce la precisión de la evaluación y aumenta el margen para la subjetividad. Calcular la depreciación de una propiedad más antigua tampoco es sencillo y tampoco se puede medir fácilmente.
A pesar de estas limitaciones, hay algunos casos en los que el enfoque de costos puede ser útil e incluso necesario. Valorar los diversos componentes de los bienes raíces por separado es especialmente útil cuando se trata de propiedades nuevas o que se diferencian de otras de manera única.
Cuándo utilizar el enfoque de costos
Propiedades de uso especial
El enfoque de costos es necesario y, a veces, es la única forma de determinar el valor de los edificios de uso exclusivo, como bibliotecas, escuelas o iglesias. Estos recursos generan pocos ingresos y no se comercializan con frecuencia, lo que invalida los ingresos y enfoques comparables.
Nueva construcción
El enfoque de costos también se usa a menudo para nuevas construcciones. Los prestamistas para la construcción requieren evaluaciones con enfoque de costos porque cualquier valor de mercado o valor de ingresos depende de los estándares del proyecto y su finalización. Los proyectos se reevalúan en varias etapas de construcción para permitir la liberación de fondos para la siguiente etapa de finalización.
Seguro
Las tasaciones de seguros tienden a utilizar el enfoque de costos al suscribir pólizas de propietarios de viviendas o al considerar reclamaciones porque solo el valor de las mejoras es asegurable y el valor de la tierra se separa del valor total de la propiedad. La elección entre el valor depreciado y el valor total de reposición o reproducción es el factor determinante para la evaluación.
Propiedad comercial
Finalmente, el enfoque de costos se utiliza ocasionalmente para valorar propiedades comerciales, como edificios de oficinas, tiendas minoristas y hoteles. El enfoque de ingresos es el método principal utilizado aquí, aunque se puede implementar un enfoque de costos cuando el diseño, la construcción, la utilidad funcional o la calidad de los materiales requieren ajustes individuales.
Consideraciones Especiales
La mayoría de las tasaciones residenciales no utilizan el enfoque de costos. En cambio, las comparaciones de ventas generalmente impulsan las valoraciones de mercado de este tipo de propiedades.
Cuando una evaluación basada en el enfoque de costos se encuentra por debajo del precio del mercado, puede ser una señal de un mercado sobrecalentado. Por el contrario, las evaluaciones periódicas por encima de los precios del mercado pueden indicar una oportunidad de compra.
Una excepción es si la propiedad no se ha mejorado o se ha mejorado demasiado para su vecindario. En este caso, una estimación precisa del valor de las mejoras se suma a la precisión de la determinación del valor, lo que no es posible utilizando solo el enfoque comparable.