15 consejos para comprar su primera propiedad de alquiler
Tabla de contenido
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- 1. ¿Está preparado para ser propietario?
- 2. Pagar la deuda personal
- 3. Asegure un pago inicial
- 4. Encuentra la ubicación correcta
- 5. ¿Debería comprar o financiar?
- 6. Tenga cuidado con las altas tasas de interés
- 7. Calcule sus márgenes
- 8. Invierta en seguros para propietarios
- 9. Considere los costos inesperados
- 10. Evite un reparador superior
- 11. Calcule los gastos operativos
- 12. Determine su retorno
- 13. Compre una casa de bajo costo
- 14. Conozca sus obligaciones legales
- 15. Sopese los riesgos frente a las recompensas
- Una palabra final
¿Está pensando en comprar una propiedad de inversión? Los bienes raíces han producido a muchas de las personas más ricas del mundo, por lo que hay muchas razones para pensar que es una inversión sólida. Sin embargo, los expertos coinciden en que, al igual que con cualquier inversión, es mejor estar bien informado antes de lanzarse con cientos de miles de dólares. Estas son las cosas que debe considerar e investigar.
Conclusiones clave
- Comprar una propiedad de inversión para obtener ingresos por alquiler puede ser arriesgado.
- Los compradores generalmente necesitarán asegurar al menos un pago inicial del 20%.
- Ser propietario requiere una amplia gama de habilidades, que podrían ser tan diversas como comprender la ley básica de inquilinos hasta poder reparar un grifo que gotea.
- Los expertos recomiendan tener un colchón financiero, en caso de que no alquile la propiedad o si los ingresos por alquiler no cubren la hipoteca.
1. ¿Está preparado para ser propietario?
¿Conoce su camino alrededor de una caja de herramientas? ¿Cómo está reparando paneles de yeso o destapando un inodoro? Claro, podría llamar a alguien para que lo haga por usted o podría contratar a un administrador de propiedades, pero eso afectará sus ganancias. Los propietarios que tienen una o dos casas a menudo hacen sus propias reparaciones para ahorrar dinero.
Por supuesto, eso cambia a medida que agrega más propiedades a su cartera. Lawrence Pereira, presidente de King Harbor Wealth Management en Redondo Beach, California, vive en la costa oeste pero posee propiedades en la costa este. Como alguien que dice que no es nada hábil, lo hace funcionar.¿Cómo?»Reuní un equipo sólido de limpiadores, operarios y contratistas», dice Pereira.
Esto no es recomendable para nuevos inversores, pero a medida que aprende a invertir en bienes raíces, no necesita permanecer local.
Si no es del tipo hábil y no tiene mucho dinero en efectivo, puede que ser propietario no sea adecuado para usted.
2. Pagar la deuda personal
Los inversores inteligentes pueden tener deudas como parte de su estrategia de inversión de cartera, pero la persona promedio debería evitarlo. Si tiene préstamos estudiantiles, facturas médicas impagas o hijos que pronto asistirán a la universidad, entonces comprar una propiedad de alquiler puede no ser lo correcto.
Pereira está de acuerdo en que ser cauteloso es clave y dice: «No es necesario pagar una deuda si el rendimiento de su propiedad inmobiliaria es mayor que el costo de la deuda. Ese es el cálculo que debe hacer». Pereira sugiere tener un colchón de efectivo.»No se ponga en una posición en la que le falte el efectivo para hacer los pagos de su deuda. Tenga siempre un margen de seguridad».
3. Asegure un pago inicial
Las propiedades de inversión generalmente requieren un pago inicial mayor que las propiedades ocupadas por sus propietarios; tienen requisitos de aprobación más estrictos. El 3% que puede haber depositado en la casa donde vive actualmente no funcionará para una propiedad de inversión. Necesitará al menos un pago inicial del 20%, dado que el seguro hipotecario no está disponible para las propiedades de alquiler. Es posible que pueda obtener el pago inicial mediante financiamiento bancario, como un préstamo personal.
4. Encuentra la ubicación correcta
Lo último que desea es quedarse atascado con una propiedad de alquiler en un área que está disminuyendo en lugar de estable o cobrando fuerza. Una ciudad o un lugar donde la población está creciendo y se está llevando a cabo un plan de revitalización representa una oportunidad de inversión potencial.
Al elegir una propiedad de alquiler rentable, busque una ubicación con bajos impuestos a la propiedad, un distrito escolar decente y muchas comodidades, como parques, centros comerciales, restaurantes y cines. Además, un vecindario con bajas tasas de criminalidad, acceso al transporte público y un mercado laboral en crecimiento puede significar un grupo más grande de posibles inquilinos.
5. ¿Debería comprar o financiar?
¿Es mejor comprar al contado o financiar su propiedad de inversión? Eso depende de sus objetivos de inversión. Pagar en efectivo puede ayudar a generar un flujo de caja mensual positivo. Tome una propiedad de alquiler que cueste $ 100,000 para comprar. Con los ingresos por alquiler, los impuestos, la depreciación y el impuesto sobre la renta, el comprador en efectivo podría ver $ 9,500 en ganancias anuales, o un rendimiento anual del 9.5% sobre la inversión de $ 100,000.
Por otro lado, la financiación puede darte una mayor rentabilidad. Para un inversionista que deposita el 20% en una casa, con una capitalización del 4% en la hipoteca, después de deducir los gastos operativos y los intereses adicionales, las ganancias suman aproximadamente $ 5,580 por año. El flujo de caja es menor para el inversor, pero un rendimiento anual del 27,9% de la inversión de $ 20 000 es mucho mayor que el 9,5% obtenido por el comprador en efectivo.
6. Tenga cuidado con las altas tasas de interés
El costo de pedir dinero prestado puede ser relativamente barato en 2020, pero la tasa de interés de una propiedad de inversión es generalmente más alta que la tasa de interés hipotecaria tradicional. Si decide financiar su compra, necesita un pago hipotecario bajo que no afecte demasiado sus ganancias mensuales.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
7. Calcule sus márgenes
Las firmas de Wall Street que compran propiedades en dificultades apuntan a retornos del 5% al 7% porque, entre otros gastos, necesitan pagar al personal. Las personas deben establecer una meta de rendimiento del 10%. Estime los costos de mantenimiento al 1% del valor de la propiedad anualmente. Otros costos incluyen el seguro de propietarios de viviendas, posibles tarifas de asociaciones de propietarios, impuestos a la propiedad, gastos mensuales como control de plagas y jardinería, junto con los gastos de mantenimiento regular para las reparaciones.
8. Invierta en seguros para propietarios
Proteja su nueva inversión: además del seguro para propietarios de viviendas, considere comprar unseguro para propietarios. Este tipo de seguro generalmente cubre daños a la propiedad, pérdida de ingresos por alquiler y protección de responsabilidad2, en caso de que un inquilino o un visitante sufra una lesión como resultado de problemas de mantenimiento de la propiedad.
Para reducir sus costos, investigue si un proveedor de seguros le permitirá combinar el seguro de propietario con una póliza de seguro de propietario de vivienda.
9. Considere los costos inesperados
No son solo los costos de mantenimiento y conservación los que afectarán sus ingresos por alquiler. Siempre existe la posibilidad de que surja una emergencia: daños en el techo por un huracán, por ejemplo, o tuberías reventadas que destruyen el piso de una cocina. Planifique reservar entre el 20% y el 30% de sus ingresos por alquiler para este tipo de costos, de modo que tenga un fondo para pagar las reparaciones oportunas.
10. Evite un reparador superior
Es tentador buscar la casa que puede conseguir a precio de ganga y convertirla en una propiedad de alquiler. Sin embargo, si esta es su primera propiedad, probablemente sea una mala idea. A menos que tenga un contratista que haga un trabajo de calidad a bajo precio, o que sea experto en mejoras en el hogar a gran escala, probablemente pagaría demasiado para renovar. En su lugar, busque una casa que tenga un precio inferior al del mercado y solo necesite reparaciones menores.
11. Calcule los gastos operativos
Los gastos operativos en su nueva propiedad estarán entre el 35% y el 80% de sus ingresos operativos brutos . Si cobra $ 1,500 por alquiler y sus gastos son de $ 600 por mes, está al 40% para gastos operativos. Para un cálculo aún más fácil, use la regla del 50%. Si el alquiler que cobra es de $ 2,000 por mes, espere pagar $ 1,000 en gastos totales.
12. Determine su retorno
Por cada dólar que invierte, ¿cuál es el rendimiento de ese dólar? Las acciones pueden ofrecer un rendimiento en efectivo del 7,5%, mientras que los bonos pueden pagar un 4,5%. Un rendimiento del 6% en su primer año como propietario se considera saludable, especialmente porque ese número debería aumentar con el tiempo.
13. Compre una casa de bajo costo
Cuanto más cara sea la casa, mayores serán sus gastos corrientes. Algunos expertos recomiendan comenzar con una casa de $ 150,000 en un vecindario prometedor. Además, los expertos aconsejan no comprar nunca la casa más bonita en venta en la cuadra, lo mismo ocurre con la peor casa de la cuadra.
14. Conozca sus obligaciones legales
Los propietarios de alquileres deben estar familiarizados con las leyes de propietarios e inquilinos en su estado y localidad. Es importante comprender, por ejemplo, los derechos de sus inquilinos y sus obligaciones con respecto a los depósitos de seguridad, los requisitos de arrendamiento, las reglas de desalojo, la vivienda justa y más para evitar problemas legales.
15. Sopese los riesgos frente a las recompensas
En cada decisión financiera, debe determinar si la recompensa compensa los riesgos potenciales involucrados. ¿Aún tiene sentido invertir en bienes raíces para usted?
Recompensas
- Debido a que sus ingresos son pasivos, a pesar de la inversión inicial y los costos de mantenimiento, puede ganar dinero mientras dedica la mayor parte de su tiempo y energía a su trabajo habitual.
- Si los valores inmobiliarios aumentan, su inversión también aumentará de valor.
- Puede poner bienes raíces en una IRA autodirigida (SDIRA).
- Los ingresos por alquiler no se incluyen como parte de sus ingresos que están sujetos al impuesto del Seguro Social.
- El interés que paga por un préstamo de propiedad de inversión es deducible de impuestos.
- Salvo otra crisis, los valores inmobiliarios son generalmente más estables que el mercado de valores.
- A diferencia de invertir en acciones u otros productos financieros que no puede ver ni tocar, los bienes raíces son un activo físico tangible.
Riesgos
- Aunque los ingresos por alquiler son pasivos, los inquilinos pueden ser un problema a menos que utilice una empresa de administración de propiedades.
- Si su ingreso bruto ajustado (AGI) es más de $ 200,000 (soltero) o $ 250,000 (casado que presenta una declaración conjunta), entonces puede estar sujeto a una sobretasa del 3.8% sobre los ingresos netos por inversiones, incluidos los ingresos por alquiler.
- Es posible que los ingresos por alquiler no cubran el pago total de su hipoteca.
- A diferencia de las acciones, no puede vender bienes raíces instantáneamente si los mercados se deterioran o si necesita efectivo.
- Los costos de entrada y salida pueden ser elevados.
- Si no tiene inquilino, igualmente deberá pagar todos los gastos.
Una palabra final
Sea realista en sus expectativas. Al igual que con cualquier inversión, la propiedad de alquiler no producirá un gran sueldo mensual de inmediato, y elegir la propiedad incorrecta podría ser un error catastrófico.
Para su primera propiedad de alquiler, considere trabajar con un socio experimentado. O bien, alquile su propia casa por un período para poner a prueba su propensión a ser propietario.