Cómo valorar la propiedad de inversión inmobiliaria
Tabla de contenido
Expandir
- La tasa de capitalización
- Métodos de valoración
- Descuento de NOI futuro
- Multiplicador de ingresos brutos
- Obstáculos a la valoración inmobiliaria
- La línea de fondo
Los métodos para analizar el valor de una inversión inmobiliaria son análogos a los utilizados en el análisis fundamental de acciones. Debido a que la inversión inmobiliaria no suele ser una operación a corto plazo, analizar el flujo de caja y la tasa de rendimiento posterior es fundamental para lograr el objetivo de realizar inversiones rentables.
Para obtener ganancias, los inversionistas deben saber cómo valorar los bienes raíces y hacer conjeturas sobre cuántas ganancias obtendrá cada uno, ya sea a través de la apreciación de la propiedad, los ingresos por alquiler o ambos. Las valoraciones precisas de bienes raíces pueden ayudar a los inversores a tomar mejores decisiones cuando se trata de comprar y vender propiedades.
Conclusiones clave
- La valoración inmobiliaria es un proceso que determina el valor económico de una inversión inmobiliaria.
- La tasa de capitalización es una métrica clave para valorar una propiedad que genera ingresos.
- El ingreso operativo neto (NOI) mide la rentabilidad de una propiedad que genera ingresos antes de agregar costos de financiamiento e impuestos.
- Los dos métodos clave de valoración de bienes raíces incluyen el descuento del NOI futuro y el modelo de multiplicador de ingresos brutos.
- En el lado negativo, debido a que los mercados inmobiliarios son menos líquidos y transparentes que el mercado de valores, puede resultar difícil obtener la información necesaria.
La valoración de la renta variable se realiza habitualmente mediante dos metodologías básicas: valor absoluto y valor relativo. Lo mismo ocurre con la valoración de propiedades inmobiliarias.
Descontar los ingresos operativos netos (NOI) futuros por la tasa de descuento apropiada para bienes raíces es similar a las valoraciones del flujo de efectivo descontado (DCF) para las acciones. Mientras tanto, la integración del modelo multiplicador de ingresos brutos en el sector inmobiliario es comparable a las valoraciones de valor relativo con acciones. A continuación, veremos cómo valorar una propiedad inmobiliaria utilizando estos métodos.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
La tasa de capitalización
Una de las suposiciones más importantes que hace un inversionista de bienes raíces cuando realiza valoraciones de bienes raíces es elegir una tasa de capitalización adecuada, también conocida como tasa de capitalización.
La tasa de capitalización es la tasa de rendimiento requerida de los bienes raíces, neta de la apreciación del valor o la depreciación. En pocas palabras, es la tasa que se aplica al NOI para determinar el valor actual de una propiedad.
Por ejemplo, suponga que se espera que una propiedad genere un NOI de $ 1 millón durante los próximos diez años. Si fuera descontado a una tasa de capitalización del 14%, el valor de mercado de la propiedad sería:
El valor de mercado de $ 7,142,857 es un buen negocio si la propiedad se vende a $ 6,5 millones. Pero es un mal negocio si el precio de venta es de $ 8 millones.
La determinación de la tasa de capitalización es una de las métricas clave que se utilizan para valorar una propiedad generadora de ingresos. Aunque es algo más complicado que calcular el costo de capital promedio ponderado (WACC) de una empresa, existen varios métodos que los inversionistas pueden usar para encontrar una tasa de capitalización adecuada, incluidos los siguientes:
- Método de acumulación
- Método de extracción de mercado
- Método de banda de inversión
El método de acumulación
Un enfoque común para calcular la tasa de capitalización es el método de acumulación. Comience con la tasa de interés y agregue lo siguiente:
- Apropiada prima de liquidez -arises debido a la falta de liquidez naturaleza de las propiedades inmobiliarias
- Prima de recuperación: representa la apreciación neta de la tierra
- Prima de riesgo: revela la exposición general al riesgo del mercado inmobiliario.
Dada una tasa de interés del 6%, una tasa de no liquidez del 1.5%, una prima de recuperación del 1.5% y una tasa de riesgo del 2.5%, la tasa de capitalización de una propiedad patrimonial es del 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %). Si el ingreso operativo neto es de $ 200,000, el valor de mercado de la propiedad es de $ 1,739,130 ($ 200,000 / 0.115).
Es muy sencillo realizar este cálculo. Sin embargo, la complejidad radica en evaluar estimaciones precisas para los componentes individuales de la tasa de capitalización, lo que puede ser un desafío. La ventaja del método de acumulación es que intenta definir y medir con precisión los componentes individuales de una tasa de descuento.
El método de extracción de mercado
El método de extracción de mercado asume que existe información sobre el NOI y el precio de venta actual y fácilmente disponible sobre propiedades generadoras de ingresos comparables. La ventaja del método de extracción de mercado es que la tasa de capitalización hace que la capitalización del ingreso directo sea más significativa.
Es relativamente sencillo determinar la tasa de capitalización. Suponga que un inversionista podría comprar un estacionamiento que se espera que genere $ 500,000 en NOI. En el área, existen tres estacionamientos que generan ingresos comparables:
- El estacionamiento 1 tiene un NOI de $ 250,000 y un precio de venta de $ 3 millones. La tasa de capitalización es del 8,33% ($ 250.000 / $ 3.000.000).
- El estacionamiento 2 tiene un NOI de $ 400.000 y un precio de venta de $ 3,95 millones. La tasa de capitalización es 10.13% ($ 400,000 / $ 3,950,000).
- El estacionamiento 3 tiene un NOI de $ 185,000 y un precio de venta de $ 2 millones. La tasa de capitalización es 9.25% ($ 185,000 / $ 2,000,000).
Tomando las tasas de capitalización promedio para estas tres propiedades comparables, una tasa de capitalización general de 9.24% sería una representación razonable del mercado. Con esta tasa de capitalización, un inversor puede determinar el valor de mercado de la propiedad que está considerando. El valor de la oportunidad de inversión en el estacionamiento es $ 5,411,255 ($ 500,000 / 0.0924).
El método de la banda de inversión
Con el método de banda de inversión, la tasa de capitalización se calcula utilizando tasas de interés individuales para propiedades que usan financiamiento tanto de deuda como de capital. La ventaja de este método es que es la tasa de capitalización más adecuada para inversiones inmobiliarias financiadas.
El primer paso es calcular un factor de fondo de amortización. Este es el porcentaje que debe reservarse en cada período para tener una cierta cantidad en un momento futuro. Suponga que una propiedad con un NOI de $ 950 000 está financiada en un 50%, utilizando una deuda al 7% de interés que se amortizará en 15 años. El resto se paga con equidad a una tasa de rendimiento requerida del 10%. El factor de fondo de amortización se calcula como:
SFF=I(1+I)norte-1where:SFF=Sinking fund functorI=Periodic interest runte, often expressed uns unnI=unnnuunl percentage runtenorte=Number of periods, often expressed in years\ begin {align} & SFF = \ frac {i} {(1 + i) ^ n-1} \\ & \ textbf {donde:} \\ & \ text {SFF} = \ text {Factor de fondo de amortización} \\ & i = \ text {Tasa de interés periódica, a menudo expresada como una} \\ & \ phantom {i =} \ text {tasa de porcentaje anual} \\ & n = \ text {Número de períodos, a menudo expresado en años} \ end {alineado }SFF=(1+yo)norte-1
Conectando los números, obtenemos:
- 0,07 / (1 + 0,07) 15 – 1
Esto se calcula en 3,98%. La tasa a la que se le debe pagar a un prestamista es igual a este factor de fondo de amortización más la tasa de interés. En este ejemplo, esto resulta en 10,98% (0,07 + 0,0398).
Por lo tanto, la tasa promedio ponderada, o la tasa de capitalización general, utilizando la ponderación del 50% para la deuda y el 50% para el capital es:
- 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]
Como resultado, el valor de mercado de la propiedad es:
- $ 9,056,244 ($ 950,000 / 0.1049)
Métodos de valoración
Los modelos de valoración absoluta determinan el valor presente de los futuros flujos de caja entrantes para obtener el valor intrínseco de un activo. Los métodos más comunes son el modelo de descuento de dividendos (DDM) y las técnicas de flujo de efectivo descontado (DCF).
Por otro lado, los métodos de valor relativo sugieren que dos valores comparables deberían tener un precio similar de acuerdo con sus ganancias. Las razones como precio-ganancias (P / E) y precio-ventas se comparan con otras compañías dentro de la misma industria para determinar si una acción está subvalorada o sobrevalorada.
Al igual que en la valoración de acciones, el análisis de valoración de bienes raíces debe implementar ambos procedimientos para determinar un rango de valores posibles.
Descuento de NOI futuro
La fórmula para calcular el valor de la propiedad inmobiliaria en función de los ingresos operativos netos descontados es:
El NOI refleja las ganancias que generará la propiedad después de tener en cuenta los gastos operativos, pero antes de la deducción de impuestos y pagos de intereses. Sin embargo, antes de deducir los gastos, se deben determinar los ingresos totales obtenidos de la inversión.
Los ingresos por alquiler esperados se pueden pronosticar inicialmente en función de propiedades comparables cercanas. Con una investigación de mercado adecuada, un inversionista puede determinar qué precios están pagando los inquilinos en el área y asumir que se pueden aplicar alquileres similares por pie cuadrado a esta propiedad. Los aumentos previstos en las rentas se contabilizan en la tasa de crecimiento dentro de la fórmula.
Dado que las altas tasas de desocupación son una amenaza potencial para el rendimiento de la inversión inmobiliaria, se debe utilizar un análisis de sensibilidad o estimaciones conservadoras realistas para determinar los ingresos sacrificados si el activo no se utiliza a plena capacidad.
Los gastos operativos incluyen aquellos en los que se incurre directamente a través de las operaciones diarias del edificio, como seguros de propiedad, tarifas de administración, tarifas de mantenimiento y costos de servicios públicos. Tenga en cuenta que la depreciación no se incluye en el cálculo de gastos totales. El ingreso operativo neto de una propiedad inmobiliaria es similar a las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA).
Descontar el NOI de una inversión inmobiliaria por la tasa de capitalización es análogo a descontar un flujo de dividendos futuro por la tasa de rendimiento requerida adecuada, ajustada para el crecimiento de los dividendos. Los inversores de renta variable familiarizados con los modelos de crecimiento de dividendos deberían ver inmediatamente el parecido.
Multiplicador de ingresos brutos
El método del multiplicador de ingresos brutos es un método de valoración relativa que se basa en el supuesto subyacente de que las propiedades en la misma área se valorarán proporcionalmente a los ingresos brutos que ayudan a generar.
Como su nombre lo indica, el ingreso bruto es el ingreso total antes de la deducción de cualquier gasto operativo. Sin embargo, se deben pronosticar las tasas de vacantes para obtener una estimación precisa de los ingresos brutos.
Por ejemplo, si un inversionista de bienes raíces compra un edificio de 100,000 pies cuadrados, puede determinar a partir de datos de propiedades comparables que el ingreso mensual bruto promedio por pie cuadrado en el vecindario es de $ 10. Aunque el inversor puede suponer inicialmente que el ingreso anual bruto es de $ 12 millones ($ 10 x 12 meses x 100,000 pies cuadrados), es probable que haya algunas unidades vacías en el edificio en un momento dado.
Suponiendo que haya una tasa de vacantes del 10%, el ingreso bruto anual es de $ 10,8 millones ($ 12 millones x 90%). También se aplica un enfoque similar al enfoque de la utilidad operativa neta.
El siguiente paso para evaluar el valor de la propiedad inmobiliaria es determinar el multiplicador del ingreso bruto y multiplicarlo por el ingreso bruto anual. El multiplicador de ingresos brutos se puede encontrar utilizando datos históricos de ventas. Al observar los precios de venta de propiedades comparables y dividir ese valor por el ingreso anual bruto generado, se obtiene el multiplicador promedio para la región.
Este tipo de enfoque de valoración es similar al uso de transacciones comparables o múltiplos para valorar una acción. Muchos analistas pronosticarán las ganancias de una empresa y multiplicarán sus ganancias por acción (EPS) por la relación P / E de la industria. La valoración de inmuebles se puede realizar mediante medidas similares.
Obstáculos a la valoración inmobiliaria
Ambos métodos de valoración inmobiliaria parecen relativamente sencillos. Sin embargo, en la práctica, determinar el valor de una propiedad generadora de ingresos con estos cálculos es bastante complicado. En primer lugar, puede llevar mucho tiempo y ser un desafío obtener la información requerida con respecto a todas las entradas de la fórmula, como el ingreso operativo neto, las primas incluidas en la tasa de capitalización y datos de ventas comparables.
En segundo lugar, estos modelos de valoración no tienen debidamente en cuenta posibles cambios importantes en el mercado inmobiliario, como una crisis crediticia o un boom inmobiliario. Como resultado, se deben realizar más análisis para pronosticar y tener en cuenta el posible impacto de las variables económicas cambiantes.
Debido a que los mercados inmobiliarios son menos líquidos y transparentes que el mercado de valores, a veces es difícil obtener la información necesaria para tomar una decisión de inversión plenamente informada.
Dicho esto, debido a la gran inversión de capital que normalmente se requiere para comprar un gran desarrollo, este análisis complicado puede producir una gran recompensa si conduce al descubrimiento de una propiedad infravalorada (similar a la inversión de capital). Por lo tanto, vale la pena dedicar tiempo y energía a la investigación de los insumos necesarios.
La línea de fondo
La valoración de bienes raíces a menudo se basa en estrategias que son similares al análisis de acciones. También se utilizan con frecuencia otros métodos, además del NOI descontado y el método del multiplicador de ingresos brutos. Algunos expertos de la industria, por ejemplo, tienen un conocimiento práctico activo de los patrones de desarrollo y migración de las ciudades.
Como resultado, pueden determinar qué áreas locales tienen más probabilidades de experimentar la tasa de apreciación más rápida. Independientemente del enfoque que se utilice, el predictor más importante del éxito de una estrategia es qué tan bien se investiga.