El riesgo de las hipotecas de alto riesgo con un nuevo nombre
La mera mención de la palabra «subprime» es suficiente para enviar escalofríos a los inversores, banqueros y propietarios de viviendas. Y hay una muy buena razón para ello. Las hipotecas de alto riesgo fueron uno de los principales impulsores que llevaron a la Gran Recesión. Pero parece que están regresando con un nuevo nombre: hipotecas sin riesgo.
Hay varios tipos diferentes de estructuras de hipotecas de alto riesgo disponibles en el mercado. Pero, ¿una rosa con otro nombre huele tan dulce? Puede que no sea necesariamente el caso. Siga leyendo para obtener más información sobre estas hipotecas y lo que representan.
Conclusiones clave
- Una hipoteca de alto riesgo es un tipo de préstamo que se otorga a personas con calificaciones crediticias bajas que no calificarían para hipotecas convencionales.
- Las hipotecas de alto riesgo ahora están regresando como hipotecas de alto riesgo.
- Las hipotecas de tasa fija, las hipotecas de interés únicamente y las hipotecas de tasa ajustable son los principales tipos de hipotecas de alto riesgo.
- Estos préstamos aún conllevan un gran riesgo debido a la posibilidad de incumplimiento por parte del prestatario.
- Las nuevas hipotecas no preferenciales tienen restricciones y deben estar debidamente suscritas.
¿Qué es una hipoteca de alto riesgo?
Una hipoteca de alto riesgo es un tipo de préstamo que se otorga a personas con calificaciones crediticias bajas (640 o menos, ya menudo por debajo de 600) quienes, como resultado de sus antecedentes crediticios deficientes, no podrían calificar para hipotecas convencionales.
Existe una gran cantidad de riesgo asociado con cualquier hipoteca de alto riesgo. El término subprime en sí se refiere a los prestatarios y su situación financiera más que al préstamo en sí. Los prestatarios de alto riesgo tienen más probabilidades de incumplir que aquellos que tienen puntajes crediticios más altos.
Debido a que los prestatarios de alto riesgo presentan un mayor riesgo para los prestamistas , las hipotecas de alto riesgo generalmente cobran tasas de interés superiores a la tasa de interés preferencial. Las tasas de interés de las hipotecas de alto riesgo están determinadas por varios factores diferentes: pago inicial, puntaje de crédito, pagos atrasados y morosidad en el informe crediticio del prestatario.
Tipos de hipotecas de alto riesgo
Los principales tipos de hipotecas de alto riesgo incluyen hipotecas de tasa fija con plazos de 40 a 50 años, hipotecas de interés únicamente e hipotecas de tasa ajustable (ARM).
Hipotecas de interés fijo
Otro tipo de hipoteca de alto riesgo es una hipoteca de tasa fija, otorgada por un plazo de 40 o 50 años, en contraste con el período estándar de 30 años. Este largo período de préstamo reduce los pagos mensuales del prestatario, pero es más probable que vaya acompañado de una tasa de interés más alta. Las tasas de interés disponibles para las hipotecas de interés fijo pueden variar sustancialmente de un prestamista a otro. Para investigar las mejores tasas de interés disponibles, use una herramienta como una calculadora de hipotecas.
Hipotecas de tasa ajustable
Una hipoteca de tasa ajustable comienza con una tasa de interés fija y luego, durante la vigencia del préstamo, cambia a una tasa flotante. Un ejemplo común es el BRAZO 2/28. El ARM 2/28 es una hipoteca a 30 años con una tasa de interés fija durante dos años antes de ser ajustada. Otra versión típica del préstamo ARM, el ARM 3/27, tiene una tasa de interés fija durante tres años antes de que se convierta en variable.
En este tipo de préstamos, la tasa flotante se determina con base en un índice más un margen. Un índice de uso común es ICE LIBOR. Con los ARM, los pagos mensuales del prestatario suelen ser más bajos durante el plazo inicial. Sin embargo, cuando sus hipotecas se restablecen a la tasa variable más alta, los pagos hipotecarios generalmente aumentan significativamente. Por supuesto, la tasa de interés podría disminuir con el tiempo, dependiendo del índice y las condiciones económicas, lo que, a su vez, reduciría el monto del pago.
Los ARM jugaron un papel muy importante en la crisis. Cuando los precios de las viviendas comenzaron a caer, muchos propietarios entendieron que sus casas no valían la cantidad del precio de compra. Esto, junto con el aumento de las tasas de interés, provocó una enorme cantidad de impagos. Esto llevó a un aumento drástico en el número de ejecuciones hipotecarias de alto riesgoen agosto de 2006 y al estallido de la burbuja inmobiliaria que se produjo al año siguiente.
Hipotecas de solo interés
El tercer tipo de hipoteca de alto riesgo es una hipoteca con intereses únicamente. Durante el plazo inicial del préstamo, que normalmente es de cinco, siete o 10 años, los pagos del principal se posponen para que el prestatario solo pague intereses. Puede optar por realizar pagos al capital, pero estos pagos no son obligatorios.
Cuando finaliza este plazo, el prestatario comienza a liquidar el principal o puede optar por refinanciar la hipoteca. Esta puede ser una opción inteligente para un prestatario si sus ingresos tienden a fluctuar de un año a otro, o si le gustaría comprar una casa y espera que sus ingresos aumenten en unos pocos años.
Hipotecas de dignidad
La hipoteca de dignidad es un nuevo tipo de préstamo de alto riesgo, en el que el prestatario realiza un pago inicial de aproximadamente el 10% y acepta pagar una tasa de interés más alta durante un período determinado, generalmente de cinco años. Si realiza los pagos mensuales a tiempo, después de cinco años, la cantidad que se ha pagado por intereses se destina a reducir el saldo de la hipoteca y la tasa de interés se reduce a la tasa preferencial.
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Hipotecas de alto riesgo hoy
Después del estallido de la burbuja inmobiliaria, era prácticamente imposible que alguien con un economía se está estabilizando, las hipotecas de alto riesgo están regresando. La demanda de estos tipos de préstamos hipotecarios por parte de propietarios y prestamistas está aumentando. Wells Fargo también se posicionó en el nuevo tren de las hipotecas de alto riesgo. Hasta 2015, el banco aprobaba posibles compradores de vivienda con puntajes crediticios tan bajos como 600 para préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA).
Esta vez, sin embargo, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) impone restricciones a estas hipotecas de alto riesgo. Los posibles compradores de vivienda deben recibir asesoramiento para compradores de vivienda por parte de un representante aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. Otras restricciones impuestas a estas nuevas hipotecas de alto riesgo limitan los aumentos de las tasas de interés y otros términos del préstamo. Todos los préstamos también deben estar debidamente suscritos.
Las nuevas hipotecas de alto riesgo limitan los aumentos de las tasas de interés y otros términos del préstamo.
También están regresando a un costo mayor. Ahora, las hipotecas de alto riesgo tienen tasas de interés que pueden llegar al 8% al 10% y pueden requerir pagos iniciales de hasta el 25% al 35%.
Las hipotecas de alto riesgo son riesgosas
Dado que estas hipotecas son específicamente para personas que no califican para una hipoteca de tasa preferencial, lo que generalmente significa que el prestatario tendrá dificultades para devolver el préstamo, la organización o el banco que prestan el dinero tienen derecho a cobrar tasas de interés altas para proporcionar una incentivo adicional para que el prestatario pague a tiempo.
Pero cuando las personas que ya han tenido problemas para manejar deudas en el pasado obtienen estos préstamos, enfrentan un futuro más difícil, por no mencionar caro, que aquellos que tienen buenos puntajes crediticios y pueden pagar préstamos con tasas de interés más razonables.
Derrumbe de hipotecas de alto riesgo
Las hipotecas de alto riesgo y la crisis de alto riesgo suelen ser los culpables nombrados por el inicio de la Gran Recesión.
Muchos prestamistas fueron liberales al otorgar estos préstamos de 2004 a 2006, como resultado de tasas de interés más bajas, alta liquidez de capital y la posibilidad de obtener muchas ganancias. Al extender estos préstamos de mayor riesgo, los prestamistas cobraron tasas de interés por encima de las primas para compensar el riesgo adicional que asumieron.
También financiaron las hipotecas poniéndolas en común y luego vendiéndolas a los inversores como inversiones reempaquetadas. El fuerte aumento de personas que repentinamente podían pagar hipotecas condujo a una escasez de viviendas, lo que elevó los precios de la vivienda y, por lo tanto, la cantidad de financiamiento que los posibles propietarios necesitaban.
Parecía una espiral siempre ascendente. La desventaja era que se estaban otorgando préstamos a personas que no podían devolverlos. Cuando una gran cantidad de personas comenzaron a ejecuciones hipotecarias se disparó, los prestamistas perdieron todo el dinero que extendieron. También lo hicieron muchas instituciones financieras que invirtieron fuertemente en los paquetes de hipotecas titulizados. Muchos experimentaron dificultades financieras extremas, incluso la quiebra.
Lacrisis de las hipotecas de alto riesgo continuó de 2007 a 2010 y se transformó en una recesión mundial a medida que sus efectos se extendían por los mercados financieros y las economías de todo el mundo.
La línea de fondo
Aunque los préstamos de alto riesgo aumentan el número de personas que pueden comprar viviendas, les dificulta hacerlo y aumentan las posibilidades de que no paguen sus préstamos. El incumplimiento perjudica tanto al prestatario como a su puntaje crediticio, así como al prestamista.
Los defensores de las nuevas hipotecas de alto riesgo señalan que los compradores de viviendas no están obligados a pagar indefinidamente esas altas tasas de interés porcentuales. Una vez que los compradores puedan demostrar que son capaces de pagar sus hipotecas a tiempo, sus puntajes crediticios deberían aumentar y pueden refinanciar sus préstamos hipotecarios a tasas más bajas.
De hecho, muchas personas que contratan ARM están apostando al hecho de que para cuando entre en vigor la tasa variable, habrán limpiado su informe crediticio en la medida en que calificarán para una financiación nueva y más ventajosa.