Control de los alquileres
¿Qué es el control de alquileres?
El control de alquileres es un programa del gobierno que pone un límite a la cantidad que un propietario puede exigir para arrendar una casa o renovar un contrato de arrendamiento. Las leyes de control de alquileres generalmente las promulgan los municipios y los detalles varían ampliamente. Todos están destinados a mantener los costos de vida asequibles para los residentes de bajos ingresos.
El control de renta no está muy extendida en los EE. UU. Según un estudio de 2019 por el Instituto Urbano, 182 municipios en los EE. UU. han regulaciones de control de renta, y todos ellos se encuentran en Nueva York, Nueva Jersey, California, Maryland, o Washington, DC De hecho, 37 estados tienen leyes que prohíben a los gobiernos locales promulgar medidas de control de alquileres. Sin embargo, el tema de la regulación del alquiler ha revivido en los últimos años, particularmente en ciudades y estados donde los crecientes costos de vida combinados con salarios estancados han creado una crisis de asequibilidad de vivienda para residentes de ingresos moderados y personas mayores con ingresos fijos.
Oregon es el primer estado de los EE. UU. En promulgar una ley de control de alquileres en todo el estado. La ley, firmada en marzo de 2019, restringe los aumentos anuales de alquiler al 7% más el aumento en el índice de precios al consumidor.
Conclusiones clave
- La mayoría de las leyes de control de alquileres limitan la cantidad que un arrendador puede aumentar los alquileres de los inquilinos existentes.
- El control de alquileres es controvertido. De hecho, 37 estados tienen leyes que prohíben a los gobiernos locales promulgar tales medidas.
- Oregon se convirtió en el primer estado de los EE. UU. En promulgar una ley de control de alquileres en todo el estado en 2019.
Cómo funciona el control de alquileres
Las primeras leyes de control de alquileres en los EE. UU. Datan de la década de 1920 y, a menudo, fueron congelamientos totales de alquileres. Estos generalmente resultaron inviables. En la década de 1970 volvió a surgir la idea del control de los alquileres, esta vez en una forma más moderada, a menudo llamada «estabilización de los alquileres».
La ciudad de Nueva York, por ejemplo, tiene dos programas de control de alquileres:
- El antiguo programa de control de alquileres ha estado en proceso de ser eliminado durante décadas. Puso límites severos a los precios de alquiler, pero los únicos inquilinos que todavía están cubiertos por la ley han estado viviendo desde 1971 o antes en edificios que se construyeron antes de 1947.
- El programa de estabilización de alquileres de la década de 1970 regula los precios en aproximadamente la mitad de los alquileres de la ciudad. Las rentas solo pueden aumentarse por uno o dos años, y los aumentos porcentuales permitidos los establece la Junta de Directrices de Rentas, cuyos nueve miembros son nombrados por el alcalde. Las reglas y excepciones son laberínticas y administradas por una combinación de agencias municipales y estatales.4
El alto costo de vida en la ciudad de Nueva York se cita con frecuencia como prueba suficiente de que el control de los alquileres no funciona. El alquiler promedio de un apartamento de una habitación en Manhattan era de $ 4,075 para un edificio con portero y $ 2,997 para un edificio sin portero a partir de agosto de 2020.
Los defensores del control de alquileres, como el Urban Institute, argumentan que los controles de precios permiten que las personas con ingresos moderados y las personas mayores con ingresos fijos permanezcan en sus hogares, ya que la gentrificación hace subir los precios a su alrededor.
Las ventajas y desventajas del control de alquileres
El control de alquileres siempre ha sido controvertido. Las regulaciones de control de alquileres en las ciudades hoy en día regulan más comúnmente los aumentos de precios para renovaciones de contratos de arrendamiento, no para nuevos inquilinos. Podría decirse que eso tiene algunos beneficios para los propietarios, que pueden cobrar lo que el mercado imponga por los apartamentos vacíos o, en el peor de los casos, mantener a los inquilinos que tienen todos los incentivos para quedarse y pagar el alquiler a tiempo.
Los principales argumentos en contra del control de alquileres incluyen:
- El control de los alquileres reduce la oferta de viviendas dignas, ya que los propietarios preferirían convertir un edificio en condominios o adaptarlo al uso comercial que acatar una ley que limita sus ganancias.
- La inversión en nuevas viviendas de alquiler se detiene.
- El mantenimiento de edificios bajo control de alquiler es laxo o inexistente debido al escaso retorno de la inversión para los propietarios.
Los principales argumentos a favor de la regulación incluyen:
- Los precios de alquiler en muchas ciudades de EE. UU. Están aumentando mucho más rápido que los salarios para trabajos de ingresos moderados.
- El control de los alquileres permite que las familias de ingresos moderados y las personas mayores con ingresos fijos vivan de manera digna y sin temor a un aumento de los alquileres personalmente catastrófico.
- Los vecindarios son más seguros y estables con una base de residentes a largo plazo en apartamentos de alquiler controlado.