Land Trust
¿Qué es un fideicomiso de tierras?
Un fideicomiso de tierras es una entidad legal que toma posesión o autoridad sobre una propiedad a instancias del dueño de la propiedad. Al igual que otros tipos de fideicomisos, los términos de cada fideicomiso de tierras son únicos.
Conclusiones clave
- Los fideicomisos de tierras son organizaciones que toman la propiedad legal, la administración o el control parcial de la propiedad a instancias del propietario.
- Los fideicomisos de tierras titulares, también conocidos como fideicomisos de tierras de Illinois, protegen el anonimato de los propietarios y mantienen la propiedad fuera de la legalización.
- Los fideicomisos de tierras para la conservación tienen la tarea de administrar las tierras no desarrolladas para mantener los recursos naturales, los sitios históricos y las áreas recreativas públicas para las generaciones futuras.
- Los propietarios de tierras que utilizan servidumbres de conservación para transferir derechos de desarrollo a un fideicomiso de tierras de conservación pueden recibir una deducción de impuestos por su donación caritativa.
- Debido a algunos casos de fraude, algunas donaciones de servidumbres de conservación y los fideicomisos de tierras que las aceptan han sido objeto de un mayor escrutinio.
Cómo funciona un fideicomiso de tierras
Empiece por comprender los dos tipos de fideicomiso de tierras.
- Un fideicomiso de tenencia de títulos permite al dueño de la propiedad mantener anónimamente todos los derechos sobre la propiedad y dirigir las acciones del fideicomiso de tierras. Estos fideicomisos también se denominan comúnmente ‘fideicomisos de tierras de Illinois’ porque se popularizaron por primera vez en Chicago durante el siglo XIX. En ese momento, a los propietarios no se les permitía votar sobre proyectos de la ciudad en los mismos lugares en los que poseían tierras. Para eludir esta ley, los empresarios y políticos adinerados utilizarían fideicomisos de tierras para comprar tierras de forma anónima, protegiendo así sus derechos de voto. No todos los 50 estados cuentan con una estructura legal para un fideicomiso de propiedad de la tierra. Sin embargo, la mayoría de los estados se someten a las leyes de fideicomisos de tierras de Illinois si no tienen las suyas propias, lo que significa que cualquier individuo puede formar un fideicomiso de tierras ‘al estilo de Illinois’ en cualquier estado con la orientación legal adecuada.
- Un fideicomiso de tierras de conservación, por otro lado, requiere que el dueño de la propiedad ceda algunos derechos sobre el uso y desarrollo de la tierra. El objetivo de un fideicomiso de tierras de conservación es proteger la vida silvestre, los sitios históricos o culturales y los recursos naturales del desarrollo comercial u otras actividades que puedan provocar interrupciones o contaminación.
Fideicomisos de tierras con títulos de propiedad (también conocidos como Fideicomisos de tierras de Illinois)
En un fideicomiso de propiedad de la tierra, el propietario firma un documento llamado Deed in Trust, que transfiere la propiedad legal de la propiedad. Al establecer el fideicomiso, el propietario (que es tanto el otorgante del fideicomiso como el beneficiario) puede especificar cómo se administrará la tierra, quién tiene control sobre ella y cómo se distribuirán los ingresos que produzca. Esto significa que mientras el fideicomiso es el titular en papel, el propietario mantiene un control total sobre la propiedad.
Los fideicomisos de tenencia de títulos se utilizan como una forma para que los propietarios mantengan el anonimato y mantengan los activos valiosos fuera de la legalización. También pueden proporcionar una serie de otros beneficios de planificación patrimonial y proteger los activos de juicios o embargos. Esto puede ser especialmente útil para los muy ricos, las celebridades y las grandes empresas que deseen mantener los planes de desarrollo en secreto.
Un ejemplo de ello: el famoso Walt Disney World Resort en Orlando, Florida, se compró inicialmente en 1965 mediante un fideicomiso de propiedad. Los propietarios originales de los pantanos de Florida sobre los que se construyó el complejo no tenían idea de que Disney, que ya era un nombre familiar en ese momento, estaba detrás de la compra. Si hubieran tenido conocimiento de la identidad del comprador, probablemente habrían aumentado el precio de venta.
Fideicomisos de tierras de conservación
En un fideicomiso de tierras de conservación, el fideicomiso no necesariamente se hace cargo del título de propiedad a menos que la propiedad sea donada en su totalidad. En cambio, un terrateniente puede celebrar un acuerdo legalmente vinculante, llamado servidumbre de conservación, por lo que «dona» sus derechos de desarrollo al fideicomiso. El fideicomiso tiene la tarea de garantizar que se cumpla la servidumbre y, en algunos casos, administrar la propiedad.
Las servidumbres de conservación se pueden adaptar para que el propietario conserve la propiedad y los derechos de uso, como el derecho a continuar cultivando o criando ganado, al tiempo que se asegura que la tierra permanezca sin desarrollar a perpetuidad. Las servidumbres de conservación «siguen la tierra», lo que significa que los términos de la servidumbre permanecen vigentes incluso si la tierra se vende o se pasa a los herederos.
56 millones
La cantidad total de acres de tierra no desarrollada administrada por más de 1.300 fideicomisos privados de tierras de conservación en todo EE. UU.
Consideraciones Especiales
Existe otra distinción importante entre los fideicomisos de tenencia de títulos y conservación de tierras: una donación a este último podría generar una gran exención fiscal.
Si un propietario dona sus derechos de desarrollo a un fideicomiso de conservación, puede recibir una deducción de impuestos equivalente a la diferencia entre el valor de la tierra gravada (con la servidumbre en su lugar) y lo que podría valer si se desarrollara para su » mayor y mejor uso «. En algunos casos, esta deducción puede valer millones de dólares.
Por lo general, los propietarios son agricultores y ganaderos que han sido propietarios de la propiedad durante generaciones o personas, familias o empresas muy adineradas que pueden permitirse comprar terrenos directamente. Sin embargo, recientemente se ha desarrollado un nuevo nicho de inversión diseñado para abrir los beneficios fiscales de la conservación a una mayor parte de la población.
Invertir en servidumbres de conservación…
Mediante una asociación de varios miembros (o ‘sindicato’), estas empresas de inversión permiten que varios inversores acreditados junten su dinero para comprar tierras para la conservación. Después de donar los derechos de desarrollo de la propiedad a un fideicomiso de tierras a través de una servidumbre de conservación, los miembros de la sociedad dividieron la deducción de impuestos proporcionalmente. Gracias, en parte, a estas asociaciones de conservación, se estima que la conservación de la tierra aumentó en un 175% entre 2005 y 2015.
… Y la controversia sobre la inversión en servidumbres de conservación
Por supuesto, siempre que exista la posibilidad de obtener ganancias, alguien abusará del sistema. Ha habido algunos casos de alto perfil de personas que toman grandes deducciones por donar servidumbres en campos de golf, desarrollos de vivienda y otras propiedades que en realidad no tienen mucho valor ecológico o cultural.
En respuesta, ha habido una reacción agresiva contra las inversiones sindicadas, específicamente, y los fideicomisos de tierras que aceptan sus donaciones de servidumbre. Sin embargo, este enfoque singular puede no ofrecer una imagen completa de los problemas en juego. Ya sea donada por agricultores, multimillonarios o inversionistas sindicados, está claro que las leyes de donación de servidumbres de conservación requieren una mirada más cercana para garantizar que el riesgo de abuso se minimice sin eliminar el incentivo de conservar.