Cómo aumentar el valor neto de su propiedad inmobiliaria con apalancamiento
Tabla de contenido
Expandir
- ¿Qué es el apalancamiento?
- Formas de acceder al apalancamiento
- Ejemplo de apalancamiento
- Los peligros del apalancamiento
- Contras Aprovechar muchas propiedades
- Evitar los riesgos de apalancamiento
- La línea de fondo
Invertir en bienes raíces se ha convertido en una forma popular de diversificar su cartera de inversiones. Dondequiera que miremos, nos recuerdan constantemente los beneficios de comprar una propiedad, desde los numerosos publirreportajes sobre seminarios de bienes raíces o los programas de viviendas que muestran el increíble valor de administrar o cambiar propiedades de alquiler.
Pero no es tan fácil. Después de todo, comprar una propiedad de alquiler no es como invertir en acciones; no se puede simplemente invertir un poco aquí y allá y convertirse en propietario. Necesita capital para realizar esa compra. Y el proceso a menudo puede ser largo y prolongado. Sin mencionar todos los riesgos involucrados, especialmente si no investigas. Pero, ¿hay alguna manera de ingresar al mercado aumentando su patrimonio neto? Intente utilizar el apalancamiento a su favor. Al hacer esto, puede depositar poco o ningún dinero y usar la deuda para ayudarlo a obtener un rendimiento.
Siga leyendo para obtener más información sobre cómo puede utilizar el apalancamiento para aumentar el valor neto de su propiedad inmobiliaria, así como algunos de los riesgos involucrados. (Para obtener más información, consulte el rastreador de patrimonio neto de Investopedia ).
Conclusiones clave
- El apalancamiento utiliza capital o deuda prestados para aumentar el rendimiento potencial de una inversión.
- En el sector inmobiliario, la forma más común de apalancar su inversión es con su propio dinero o mediante una hipoteca.
- El apalancamiento funciona a su favor cuando los valores inmobiliarios suben, pero también puede provocar pérdidas si los valores bajan.
- Evite aprovechar los riesgos tomando decisiones de inversión acertadas y teniendo en cuenta los pagos de la hipoteca, las vacantes y una economía difícil.
¿Qué es el apalancamiento?
El apalancamiento es el uso de varios instrumentos financieros o capital prestado, en otras palabras, deuda, para aumentar el rendimiento potencial de una inversión. Se usa comúnmente tanto en Wall Street como en Main Street cuando se habla del mercado inmobiliario. El apalancamiento es una técnica utilizada tanto por personas como por empresas para ampliar el potencial de rentabilidad, al tiempo que amplía igualmente la desventaja de los riesgos involucrados si las cosas no funcionan.
Si bien es posible obtener un buen rendimiento, como cuando suben los precios de las propiedades inmobiliarias, el apalancamiento puede ser un arma de doble filo. Eso es porque también puede generar pérdidas si la inversión se mueve en la dirección opuesta. En el caso de los precios inmobiliarios, las pérdidas ocurren cuando los precios bajan.
Formas de acceder al apalancamiento
La forma más sencilla de acceder al apalancamiento es utilizar su propio dinero. En el caso de una hipoteca, un pago inicial estándar del 20% le otorga el 100% de la casa en la que desea vivir. Algunosprogramas de financiación le permiten depositar incluso menos dinero.
Si compra la propiedad como inversión, es posible que se encuentre en una posición en la que sus socios proporcionen una parte, o incluso la totalidad, del dinero. De manera similar, algunos vendedores pueden estar dispuestos a financiar parte del precio de compra de la propiedad que desean vender. Bajo tal arreglo, usted puede comprar una propiedad con poco dinero inicial y, en algunos casos, sin ningún pago inicial.
2:04
Ejemplo de apalancamiento
Considere el requisito común de compra de bienes raíces de un pago inicial del 20%. Eso es $ 100,000 en una propiedad de $ 500,000. Al depositar solo el 20% del dinero y pedir prestado el resto, el comprador básicamente utiliza un porcentaje relativamente pequeño de sus propios fondos para realizar la compra. Por lo tanto, la mayoría es proporcionada por un prestamista. Es por eso que los inversores inmobiliarios a menudo se refieren al 80% restante del precio de compra como dinero de otras personas.
Supongamos que la propiedad se aprecia a una tasa del 5% anual. Esto significa que el patrimonio neto del prestatario aumenta a $ 525,000 en solo 12 meses. La comparación de esta ganancia con la ganancia de una compra realizada directamente, sin ningún préstamo, resalta el valor de la estrategia de apalancamiento. Por ejemplo, el mismo prestatario podría haber usado los $ 100,000 para realizar una compra total de una propiedad de $ 100,000.
Suponiendo la misma tasa de apreciación del 5%, el valor neto del comprador de la compra de una propiedad de $ 100,000 en efectivo aumentaría $ 5,000 en el transcurso de 12 meses, en comparación con $ 25,000 para la propiedad más cara. La diferencia de $ 20,000 demuestra el potencial aumento del patrimonio neto proporcionado mediante el uso del apalancamiento. Ahora, imagínese ese aumento del 5% cada año durante 20 años. Con el tiempo, el uso del apalancamiento puede tener un impacto muy significativo y muy positivo en su patrimonio neto.
Los peligros del apalancamiento
Ahora las malas noticias. Todo esto suena genial, pero hay una desventaja. El apalancamiento puede funcionar en su contra, tanto como puede funcionar a su favor. Para mostrar cómo, revisemos nuestro ejemplo anterior. Si utiliza un pago inicial de $ 100,000 para comprar una casa de $ 500,000 y los precios de los bienes raíces en su área disminuyen consecutivamente durante varios años, el apalancamiento funciona a la inversa. Después del primer año, su propiedad de $ 500,000 podría valer $ 475,000, si se deprecia en un 5%. Si los precios continúan en la misma trayectoria, pronto su propiedad podría valer $ 451,250, una pérdida de capital de $ 48,750.
Así como el apalancamiento puede funcionar a su favor, también puede hacerlo en su contra.
Bajo ese mismo escenario de disminución de precio del 5%, si esos $ 100,000 se usaran para una compra en efectivo de una casa de $ 100,000, el comprador habría perdido solo $ 5,000 el primer año en que los precios de la vivienda cayeron, mucho menos que esa casa más cara.
En los mercados de bienes raíces donde los precios caen significativamente, los propietarios pueden terminar debiendo más dinero de lo que realmente vale la casa. Para los inversores, la caída de los precios puede reducir o incluso eliminar las ganancias. Si los alquileres también caen, el resultado puede ser una propiedad que no se puede alquilar a un precio que cubra el costo de la hipoteca y otros gastos. Si está pensando en convertirse en propietario, hay muchos factores a considerar.
Contras Aprovechar muchas propiedades
Los problemas se agravan aún más cuando se trata de varias unidades, ya que los inversores inmobiliarios comerciales a menudo depositan la menor cantidad de dinero posible. El objetivo es apalancar su dinero tomando el control del 100% de los activos y poniendo solo el 20% del valor. Considere los $ 500,000 en nuestro ejemplo anterior. digamos que es un pequeño edificio de apartamentos. Dado que se compró con $ 100,000 como pago inicial, si el valor del edificio disminuye en un 30%, la propiedad vale solo $ 350,000, pero el inversionista aún debe pagar intereses y capital sobre el valor total del préstamo de $ 400,000.
Si la cantidad que el inversor recibe en concepto de alquiler también disminuye, el resultado podría ser un incumplimiento de pago de la propiedad. Si el inversionista usa el flujo de efectivo de esa propiedad para pagar la hipoteca de otras propiedades, la pérdida de ingresos podría producir un efecto dominó que puede terminar con una cartera completa en ejecución hipotecaria por un préstamo incobrable en una propiedad.
Evitar los riesgos de apalancamiento
Ahora que ha aprendido los conceptos básicos del apalancamiento en el sector inmobiliario, así como algunas de las dificultades, puede pensar que es imposible obtener un buen rendimiento con esta técnica. No se preocupe, es solo cuestión de usar el sentido común. Al igual que cualquier inversión, los bienes raíces conllevan riesgos. Aunque puede usar el apalancamiento a su favor, hay algunas cosas clave que desea evitar para obtener una mejor ventaja en el mercado.
Primero, no asuma lo que sucederá antes de que suceda. No siempre se puede utilizar el desempeño pasado como un indicador de lo que sucederá en el futuro, especialmente con el mercado de la vivienda. Si ve que los valores de las propiedades han aumentado en un área específica entre un 5% y un 10% durante un cierto período de tiempo, eso no significa que continuarán en el mismo camino.
A continuación, haga su presupuesto en consecuencia y sepa en qué se está metiendo. Si realiza un pago inicial más bajo, el monto de su préstamo será mayor. Eso significa que tendrá que hacer un pago de hipoteca mayor. Es posible que deba tener en cuenta las tasas de vacantes más bajas, una economía más difícil, malos inquilinos, todo lo cual recaerá sobre usted. En última instancia, usted sigue siendo responsable del pago de la hipoteca, por lo que debe asegurarse de poder mantenerse a flote en cualquier situación.
La línea de fondo
Las imágenes de tales compras apalancadas recuerdan esos publirreportajes nocturnos en los que los charlatanes insinuantes sugieren que puede ganar millones de dólares comprando propiedades sin pago inicial. Si bien es posible, no recomendamos seguir esta ruta.
Felizmente, no es necesario. Existen formas menos exóticas de usar el apalancamiento, lo que le permite comprar bienes raíces con un pago inicial relativamente pequeño, incluso sin dinero. De hecho, aunque es posible que no lo consideren un apalancamiento, la mayoría de las personas lo hacen si obtienen una hipoteca cuando compran una casa. Pagan el préstamo durante un período de años o décadas, mientras disfrutan del uso de la propiedad. La moraleja de la historia es que el apalancamiento es una herramienta común que funciona bien, cuando se usa con prudencia.