BRAZO Híbrido

¿Qué es un ARM híbrido?

Una hipoteca híbrida de tasa ajustable, o ARM híbrida (también conocida como «ARM de período fijo»), combina las características de una hipoteca de tasa fija con una hipoteca de tasa ajustable. Este tipo de hipoteca tendrá un período inicial de tasa de interés fija seguido de un período de tasa ajustable. Una vez que expira la tasa de interés fija, la tasa de interés comienza a ajustarse según un índice más un margen. La fecha en la que la hipoteca cambia de la tasa fija a la tasa ajustable se denomina fecha de reajuste.

La configuración más común de ARM híbrido es el 5/1, que tiene un plazo fijo inicial de 5 años seguido de tarifas ajustables que se reinician cada 12 meses.

Comprensión de los ARM híbridos

Un prestatario debe considerar cuidadosamente su horizonte temporal al elegir un brazo híbrido y reconocer los riesgos asociados con la fecha de reajuste o el vencimiento del período de tasa de interés fija. Si ha habido un gran cambio en las tasas de interés, este reinicio podría generar pagos sustancialmente grandes; sin embargo, normalmente, la cantidad por la que se puede ajustar la tasa de interés está sujeta a un límite de tasa de interés.

El ARM híbrido 5/1 puede ser el tipo más popular de hipoteca de tasa ajustable, pero no es la única opción. También hay ARM 3/1, 7/1 y 10/1. Estos préstamos ofrecen una tasa fija introductoria por tres, siete o 10 años respectivamente, después de los cuales se ajustan anualmente.

Existen otras estructuras ARM, como las ARM 5/5 y  5/6, que también cuentan con un período introductorio de cinco años seguido de un ajuste de tarifas cada cinco años o cada seis meses, respectivamente. En particular, los ARM 15/15 se ajustan una vez después de 15 años. Menos comunes son los  ARM de 2/28  y  3/27. Con el primero, la tasa de interés fija se aplica solo durante los dos primeros años, seguida de 28 años de tasas ajustables;con este último, la tasa fija es por tres años, con ajustes en cada uno de los siguientes 27 años. Algunos de estos préstamos se ajustan cada seis meses en lugar de anualmente.

Cómo se estructuran los ARM híbridos

Las hipotecas híbridas de tasa ajustable pueden establecerse con intervalos de tasa fija de tres, cinco, siete o 10 años con la tasa ajustable activada en la fecha de reajuste. Una vez alcanzada la fecha de reajuste, la tasa de interés de la hipoteca generalmente se evalúa y se vuelve a calcular anualmente.

Las hipotecas a largo plazo y tasa fija, especialmente aquellas con un período de 30 años, pueden tener tasas de interés bajas que son competitivas, las ARM híbridas ofrecen a los compradores de vivienda opciones que pueden ser más adecuadas para sus necesidades. Por ejemplo, muchos propietarios no permanecen en sus residencias durante 30 años, lo que hace que sea más atractivo buscar una hipoteca que ofrezca tasas de interés que se adapten mejor al período de tiempo que esperan mantener la propiedad.

Con un ARM híbrido, se establece un índice para que sirva como el interés de referencia al que se agrega el margen como una forma de determinar la nueva tasa que se promulgará después de que se alcance la fecha de reajuste. El índice puede basarse en una variedad de puntos de referencia, como la tasa de oferta interbancaria de Londres.

Para el período de tasa ajustable de la hipoteca, se establecerá un piso para determinar la tasa más baja absoluta a la que se puede ajustar la tasa de interés del préstamo. Por ejemplo, el prestamista podría estipular que la tasa de interés no puede caer por debajo de su margen establecido.

El cálculo de la nueva tasa ajustable puede incluir un período retroactivo en el que el prestamista, en la fecha de restablecimiento, se refiere al índice dentro del período retroactivo. La duración de este período puede variar según el prestamista y podría fijarse en unos 45 días.