Tasa de capitalización

¿Qué es la tasa de capitalización?

La tasa de capitalización (también conocida como tasa de capitalización) se utiliza en el mundo de los bienes raíces comerciales para indicar la  tasa de rendimiento  que se espera generar en una  propiedad de inversión   inmobiliaria. Esta medida se calcula con base en el ingreso neto  que se espera que genere la propiedad y se calcula dividiendo el ingreso operativo neto por el valor del activo de la propiedad y se expresa como un porcentaje. Se utiliza para estimar el rendimiento potencial del inversor sobre su inversión en el mercado inmobiliario.

Si bien la tasa de capitalización puede ser útil para comparar rápidamente el valor relativo de inversiones inmobiliarias similares en el mercado, no debe usarse como el único indicador de la fortaleza de una inversión porque no tiene en cuenta el apalancamiento, el valor del dinero en el tiempo y flujos de efectivo futuros por mejoras de propiedad, entre otros factores. No existen rangos claros para una tasa de capitalización buena o mala, y dependen en gran medida del contexto de la propiedad y del mercado.

Comprensión de la tasa de capitalización

La tasa de capitalización es la medida más popular mediante la cual se evalúan las inversiones inmobiliarias por su rentabilidad y potencial de rendimiento. La tasa de capitalización simplemente representa el rendimiento de una propiedad durante un horizonte temporal de un año, asumiendo que la propiedad se compra en efectivo y no en préstamo. La tasa de capitalización indica la tasa de rendimiento intrínseca, natural y no apalancada de la propiedad.

Fórmula de tasa de capitalización

Existen varias versiones para el cálculo de la tasa de capitalización. En la fórmula más popular, la tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI)  de la propiedad  por el valor de mercado actual . Matemáticamente,

Tasa de capitalización = Ingreso operativo neto / Valor de mercado actual

dónde,

El ingreso operativo neto es el ingreso anual (esperado) generado por la propiedad (como alquileres) y se obtiene deduciendo todos los gastos incurridos para administrar la propiedad. Estos gastos incluyen el costo pagado para el mantenimiento regular de la instalación, así como los impuestos a la propiedad.

El valor de mercado actual del activo es el valor actual de la propiedad según las tasas de mercado vigentes.

En otra versión, la cifra se calcula sobre la base del costo de capital original o el costo de adquisición de una propiedad.

Tasa de capitalización = Ingreso operativo neto / Precio de compra

Sin embargo, la segunda versión no es muy popular por dos razones. Primero, da resultados poco realistas para propiedades antiguas que se compraron hace varios años / décadas a precios bajos, y segundo, no se puede aplicar a la propiedad heredada ya que su precio de compra es cero, lo que hace imposible la división.

Además, dado que los precios de las propiedades fluctúan ampliamente, la primera versión que usa el precio de mercado actual es una representación más precisa en comparación con la segunda que usa el precio de compra original de valor fijo.

Ejemplos de tasa de capitalización

Suponga que un inversionista tiene $ 1 millón y está considerando invertir en una de las dos opciones de inversión disponibles: una, puede invertir en bonos del tesoro emitidos por el gobierno que ofrecen un interés anual nominal del 3 por ciento y se consideran las inversiones más seguras y dos, él puede comprar un edificio comercial que tiene varios inquilinos que se espera que paguen un alquiler regular.

En el segundo caso, suponga que la renta total recibida por año es de $ 90 000 y que el inversor debe pagar un total de $ 20 000 para varios costos de mantenimiento e impuestos a la propiedad. Deja el ingreso neto de la inversión inmobiliaria en $ 70,000. Suponga que durante el primer año, el valor de la propiedad permanece estable al precio de compra original de $ 1 millón.

La tasa de capitalización se calculará como (Ingreso operativo neto / Valor de la propiedad) = $ 70,000 / $ 1 millón = 7%.

Este rendimiento del 7 por ciento generado a partir de la inversión inmobiliaria es mejor que el rendimiento estándar del 3 por ciento disponible de los bonos del tesoro libres de riesgo. El 4 por ciento adicional representa el rendimiento por el riesgo asumido por el inversor al invertir en el mercado inmobiliario en contraposición a invertir en los bonos del tesoro más seguros que conllevan riesgo cero.

La inversión inmobiliaria es riesgosa y puede haber varios escenarios en los que el rendimiento, representado por la medida de la tasa de capitalización, puede variar ampliamente.

Por ejemplo, algunos de los inquilinos pueden mudarse y los ingresos por alquiler de la propiedad pueden disminuir a $ 40,000. Reduciendo los $ 20,000 hacia varios costos de mantenimiento e impuestos a la propiedad, y asumiendo que el valor de la propiedad se mantiene en $ 1 millón, la tasa de capitalización llega a ($ 20,000 / $ 1 millón) = 2%. Este valor es menor que el rendimiento disponible de los bonos libres de riesgo.

En otro escenario, suponga que los ingresos por alquiler se mantienen en los $ 90,000 originales, pero el costo de mantenimiento y / o el impuesto a la propiedad aumentan significativamente, por ejemplo $ 50,000. La tasa de capitalización será entonces ($ 40 000 / $ 1 millón) = 4%.

En otro caso, si el valor de mercado actual de la propiedad en sí disminuye, digamos $ 800,000, con los ingresos por alquiler y varios costos permaneciendo igual, la tasa de capitalización aumentará a $ 70,000 / $ 800,000 = 8.75%.

En esencia, los diferentes niveles de ingresos que se generan a partir de la propiedad, los gastos relacionados con la propiedad y la valoración actual de mercado de la propiedad pueden cambiar significativamente la tasa de capitalización.

El rendimiento excedente, que teóricamente está disponible para los inversores inmobiliarios por encima de las inversiones en bonos del tesoro, se puede atribuir a los riesgos asociados que conducen a los escenarios antes mencionados. Los factores de riesgo incluyen:

• Edad, ubicación y estado de la propiedad
• Tipo de propiedad: multifamiliar, oficina, industrial, minorista o recreativa
• Solvencia de los inquilinos y recibos regulares de alquileres
• Plazo y estructura de los contratos de arrendamiento de inquilinos
• La tasa de mercado general de la propiedad y los factores que afectan su valoración.
• Fundamentos macroeconómicos de la región, así como factores que impactan los negocios de los inquilinos.

Interpretación de la tasa de capitalización

Dado que las tasas de capitalización se basan en las estimaciones proyectadas de los ingresos futuros, están sujetas a una gran variación. Entonces se vuelve importante comprender qué constituye una buena tasa de capitalización para una propiedad de inversión.

La tasa también indica el tiempo que llevará recuperar el monto invertido en una propiedad. Por ejemplo, una propiedad con una tasa de capitalización del 10% tardará alrededor de 10 años en recuperar la inversión.

Diferentes tasas de capitalización entre diferentes propiedades, o diferentes tasas de capitalización en diferentes horizontes de tiempo en la misma propiedad, representan diferentes niveles de riesgo. Una mirada a la fórmula indica que el valor de la tasa de capitalización será más alto para las propiedades que generan ingresos operativos netos más altos y tienen una valoración más baja, y viceversa.

Digamos que hay dos propiedades que son similares en todos los atributos excepto por estar geográficamente separadas. Uno está en una elegante zona del centro de la ciudad, mientras que el otro está en las afueras de la ciudad. En igualdad de condiciones, la primera propiedad generará un alquiler más alto en comparación con la segunda, pero estos serán parcialmente compensados ​​por el mayor costo de mantenimiento y los impuestos más altos. La propiedad en el centro de la ciudad tendrá una tasa de capitalización relativamente más baja en comparación con la segunda debido a su valor de mercado significativamente alto.

Indica que un valor más bajo de la tasa de capitalización corresponde a una mejor valoración y una mejor perspectiva de rentabilidad con un menor nivel de riesgo. Por otro lado, un valor más alto de la tasa de capitalización implica perspectivas relativamente más bajas de rendimiento de la inversión inmobiliaria y, por lo tanto, un mayor nivel de riesgo.

Si bien el ejemplo hipotético anterior hace que sea una elección fácil para un inversor optar por la propiedad en el centro de la ciudad, los escenarios del mundo real pueden no ser tan sencillos. El inversor que evalúa una propiedad sobre la base de la tasa de capitalización se enfrenta a la difícil tarea de determinar la tasa de capitalización adecuada para un nivel determinado de riesgo.

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Representación del modelo de Gordon para la tasa de capitalización

Otra representación de la tasa de capitalización proviene del modelo de crecimiento de Gordon, que también se denomina modelo de descuento de dividendos (DDM). Es un método para calcular el valor intrínseco del precio de las acciones de una empresa independientemente de las condiciones actuales del mercado, y el valor de las acciones se calcula como el valor presente de los dividendos futuros de una acción. Matemáticamente,

Valor de las acciones = Flujo de efectivo de dividendos anual esperado / (Tasa de rendimiento requerida por el inversor – Tasa de crecimiento de dividendos esperada)

Reordenando la ecuación y generalizando la fórmula más allá del dividendo,

(Tasa de retorno requerida – Tasa de crecimiento esperada) = Flujo de efectivo esperado / Valor del activo

La representación anterior coincide con la fórmula básica de tasa de capitalización mencionada en la sección anterior. El valor del flujo de efectivo esperado representa el ingreso operativo neto y el valor del activo coincide con el precio de mercado actual de la propiedad. Esto lleva a que la tasa de capitalización sea equivalente a la diferencia entre la tasa de rendimiento requerida y la tasa de crecimiento esperada. Es decir, la tasa de capitalización es simplemente la tasa de rendimiento requerida menos la tasa de crecimiento.

Esto se puede utilizar para evaluar la valoración de una propiedad para una determinada tasa de rendimiento esperada por el inversor. Por ejemplo, digamos que el ingreso operativo neto de una propiedad es de $ 50,000 y se espera que aumente en un 2 por ciento anual. Si la tasa de rendimiento esperada del inversor es del 10 por ciento anual, entonces la tasa de capitalización neta llegará a (10% – 2%) = 8%. Utilizándolo en la fórmula anterior, la valoración de activos llega a ($ 50 000/8%) = $ 625 000.