Frecuencia de ajuste

¿Qué es una frecuencia de ajuste?

La frecuencia de ajuste se refiere a la tasa a la que se restablece la tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable una vez que ha expirado el período inicial de tasa fija.

La frecuencia puede aumentar significativamente los costos de interés durante la vigencia de un préstamo. Un prestatario debe conocer este componente de su hipoteca antes del cierre.

Comprensión de la frecuencia de ajuste

La frecuencia de ajuste es una característica importante pero potencialmente pasada por alto de cualquier hipoteca de tasa ajustable (ARM). Cada ARM presenta varias variables clave. Estas hipotecas implican un período introductorio durante el cual la tasa de interés es fija, seguida de una segunda fase en la que la tasa se mueve periódicamente para reflejar las tasas vigentes en el mercado.

Las tasas de mercado se reflejan en una tasa de índice que se identifica en el contrato hipotecario inicial. Los períodos iniciales tienden a oscilar entre tres y diez años. Los ajustes de tarifas están limitados por límites a los ajustes iniciales y posteriores. Cada ARM tenderá a tener un límite de tasa absoluto que rige la tasa en cualquier momento de la vida del contrato de préstamo.

La frecuencia de ajuste generalmente se establece en un ajuste por año. En general, un período más largo entre las modificaciones de la tasa es más favorable para el prestatario. Cuanto menos a menudo se ajusta la tasa, menos a menudo se expone el prestatario al riesgo de un movimiento ascendente en el índice elegido.

Es importante tener en cuenta que la tasa inicial de una ARM suele estar por debajo de la tasa de una hipoteca tradicional a 30 años. Esto ayuda a atraer prestatarios al préstamo. Cuando se realizan ajustes con mayor frecuencia, el prestamista puede ajustar más rápidamente la tasa del préstamo a las tasas vigentes.

Ejemplo de frecuencia de ajuste

Para demostrar las consecuencias de diferentes frecuencias de ajuste, considere un ARM 5/1 con una tasa inicial del 3% y un límite de ajuste del 1%. Este es un ARM que tendrá su primer ajuste después de cinco años, y ajustes posteriores una vez al año después del quinto año.

Suponga que durante el período inicial de cinco años, las tasas de interés han subido hasta el punto que, en el primer punto de ajuste, las tasas vigentes están en 6%. Esto da como resultado una nueva tasa del 4% para el prestatario en el sexto año de su hipoteca, con otro ajuste que se realizará al final de ese año.

Compare este escenario con un préstamo con una frecuencia de ajuste mensual. Un préstamo de este tipo solo tardaría tres meses en subir al 6%. Suponiendo que la tasa del índice se mantenga alta, el prestatario se vería obligado a pagar una tasa del 6% durante seis meses, mientras que el prestatario del primer ejemplo permanecería en el 4% durante todo el año. Un prestatario en el primer ejemplo se beneficiaría de ahorros significativos.