BRAZO de pago flexible

¿Qué era una ARM de pago flexible?

Un ARM de pago flexible, también conocido como ARM de opción, era un tipo de hipoteca de tasa ajustable (ARM) que permitía al prestatario seleccionar entre cuatro opciones de pago diferentes cada mes: un pago de 30 años, totalmente amortizable;un pago de 15 años, totalmente amortizable;un pago de solo interés, o el llamado pago mínimo que no cubría el interés mensual.

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) eliminó efectivamente las ARM de pago flexible en 2014 a través de los nuevosestándares de hipotecas calificadas (QM).

Comprensión de una ARM de pago flexible

Las ARM de pago flexible eran populares antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008, cuando los precios de las viviendas subieron rápidamente. Las hipotecas tenían una tasa de interés introductoria muy baja, típicamente del 1%, lo que llevó a muchas personas a asumir que podían pagar una casa más cara de lo que sus ingresos podrían sugerir. Pero la tasa de teaser fue solo por un mes. Luego, la tasa de interés se restableció a un índice como el Índice de costo de ahorro de Wells(COSI) más un margen, lo que a menudo resulta en un «shock de pago».

Con la nueva tasa de interés, los prestatarios podrían optar por realizar un pago hipotecario convencional a 30 años o un pago acelerado aún mayor a 15 años. En la práctica, pocos prestatarios hicieron esto; después del primer mes, la mayoría optó por el pago de intereses únicamente o el pago mensual mínimo, lo que parecía un gran negocio.

Muchos prestatarios no entendieron que los intereses impagos se agregarían al saldo del préstamo, un proceso llamado amortización negativa. De hecho, esto aumentó el tamaño del préstamo. Cuando los precios de las viviendas colapsaron, los prestatarios descubrieron que debían más en sus hipotecas de lo que valían sus casas.

Los propietarios de viviendas no podían vender sus casas, ya que el valor era demasiado bajo y muchos prestatarios no podían permitirse realizar pagos hipotecarios mensuales, lo que generaba impagos que se extendían a través de los bancos y cualquier producto hipotecario financiero, como los valores respaldados por hipotecas (MBS).

Desuso de la ARM de pago flexible

Los ARM de pago flexible y otros ARM de opción tenían mucha letra pequeña que muchos prestatarios pasaban por alto. Por ejemplo, la mayoría de las ARM de opciones tenían un límite de amortización negativo, lo que significa que el prestatario solo podía realizar pagos mínimos hasta que el valor del préstamo alcanzara entre el 110% y el 115% del monto original.

Los pagos mínimos también aumentaron anualmente, a veces en porcentajes que no parecían mucho, pero se agravaron rápidamente. Y la opción de pago de solo intereses generalmente solo era válida durante los primeros diez años. Muchos propietarios vieron los pagos de sus préstamos más del doble después de unos pocos años.

Muchas de estas hipotecas fueron suscritas por prestamistas abusivos que estaban más interesados ​​en cerrar un trato y hacer una comisión en lugar del posible impacto financiero negativo que tendría en los prestatarios, sabiendo que eventualmente no podrían pagar sus hipotecas.

Para disuadir a los bancos de emitir préstamos que podrían potencialmente arruinar a los propietarios de viviendas, la CFPB estableció su programa de hipotecas calificadas en 2014. Bajo este programa, ciertos tipos de hipotecas estables obtendrían la aprobación QM de la agencia y calificarían al banco emisor para una mayor protección en caso de incumplimiento.

Dado que los préstamos de amortización negativa como los ARM de pago flexible nunca recibieron la aprobación de QM, los bancos los abandonaron en gran medida a favor de los ARM más convencionales y las hipotecas de tasa fija.