Hipoteca de reinversión
¿Qué es una hipoteca de reinversión?
Una hipoteca de reinversión es una hipoteca en la que el saldo impago, que representa el principal pendiente, debe refinanciarse cada pocos años a las tasas de interés actuales, sujeto a ciertos límites. Normalmente, este proceso de refinanciamiento se produciría cada tres a cinco años. Hasta el momento de la renegociación, la tasa de interés se mantendría fija. Esa tasa de interés fija inicial suele ser más baja que la de una hipoteca de tasa fija estándar.
Conclusiones clave
- Una hipoteca de reinversión es un tipo de hipoteca que tiene diferentes tasas de interés en diferentes momentos mientras se paga el préstamo.
- La tasa de interés inicial generalmente se establece en un punto más bajo que una hipoteca de tasa fija estándar, pero cada tres a cinco años aproximadamente, el saldo impago se refinancia de acuerdo con las tasas de interés en ese momento.
- Si las tasas de interés bajan, el prestatario se beneficia al renegociar una tasa más baja, pero si las tasas de interés suben, el prestamista se beneficia al renegociar una tasa más alta.
Cómo funciona una hipoteca de reinversión
Al acordar una hipoteca de reinversión, el contrato hipotecario inicial detallaría los términos y restricciones específicos del préstamo. Por ejemplo, puede especificar que la tasa de interés hipotecaria no puede aumentar en más del 0.5% por año o en más del 5% durante la vigencia del préstamo. La vida útil de una hipoteca de reinversión suele ser de 30 años.
Una hipoteca de reinversión a veces también se denomina hipoteca de tasa renegociable. El propósito de una hipoteca de reinversión es reducir el riesgo de tasa de interés del prestamista hipotecario pasando parte de ese riesgo al prestatario. Las hipotecas de tasa variable tienen un propósito similar.
¿Quién se beneficia más de una hipoteca de reinversión? Eso depende de las tendencias de las tasas de interés en ese momento. Cuando las tasas de interés están bajando, este tipo de préstamo beneficia al prestatario, pero cuando están subiendo, puede perjudicar al prestatario y es más beneficioso para el prestamista.
Una hipoteca de reinversión difiere de una hipoteca híbrida. Con una hipoteca híbrida, la tasa de interés también comienza como fija, pero luego el préstamo cambia en un punto predeterminado a una hipoteca de tasa ajustable, y la tasa cambia cada año a partir de ese momento durante la vida restante del préstamo.
Algunas personas asumen erróneamente que una hipoteca de reinversión significa que el saldo o el capital restante se puede reinvertir o incluir en el saldo inicial de un préstamo completamente nuevo e independiente.
Esto sería similar a la práctica de transferir el saldo restante de un préstamo de automóvil existente al financiamiento de otro vehículo cuando el vehículo viejo se intercambia como parte de la transacción. Sin embargo, en el sector inmobiliario, no existe tal práctica. Cada propiedad debe comprarse y financiarse como su propia transacción nueva e independiente.
Desventajas de una hipoteca de reinversión
La principal desventaja de una hipoteca de refinanciamiento es el riesgo inherente a la estructura. Un prestatario está apostando a que las tasas de interés permanecerán iguales durante la vigencia del préstamo o disminuirán, lo que significa que sus pagos permanecerán iguales o serán menores. Es difícil predecir las tasas de interés, especialmente durante un período de 30 años.
Si las tasas de interés suben, el prestatario tendrá que pagar más por su hipoteca, lo que, en muchos casos, podría ser un gasto que no puede afrontar. Puede resultar en que no paguen su hipoteca o que tengan que vender su casa. No tener la certeza de sus futuras tasas hipotecarias es un esfuerzo arriesgado que aumenta la inestabilidad financiera.
Por esta razón, una hipoteca de reinversión sería más adecuada para las personas que no planean ser propietarios de la vivienda durante toda la vigencia de la hipoteca, sino venderla de antemano.
Ejemplo de una hipoteca de reinversión
Una persona compra una casa y tiene una hipoteca de $ 200,000 a 30 años con una tasa de interés del 5%. El pago mensual de la persona es de $ 1,074. Según el contrato hipotecario, esta tasa seguirá siendo la misma durante los próximos cinco años, momento en el que la tasa se restablecerá a las tasas de interés vigentes en ese momento.
En cinco años, la tasa de interés ha subido del 5% al 9%. Supongamos también que el prestatario en ese tiempo ha pagado $ 30,000 de su principal, dejando el monto pendiente de la hipoteca en $ 170,000. Su pago mensual ahora ha aumentado de $ 1,074 a $ 1,427. No es un aumento significativo, pero, dependiendo de la persona, este costo adicional de $ 353 podría tener un impacto.