REIT: ¿Sigue siendo una inversión viable?
En una versión del Cuadro periódico de rendimiento de inversiones de MFS Investments para los años 1998 a 2017, índice NAREIT Equity REIT, compilaron un rendimiento anual promedio del 8.67%, que fue la segunda mejor clase de activos durante el mismo período después de los activos pequeños de mediana capitalización con un rendimiento anual promedio. de 9,12%.
El rendimiento pasado no es garantía de rendimientos futuros. Entonces, en el entorno actual, ¿los REIT siguen siendo inversiones viables para inversores individuales, así como para asesores financieros y sus clientes? (Para obtener lecturas relacionadas, consulte: Los ETF de REIT ofrecen estabilidad).
Tasas de interés + REITS
Según Yahoo! Finance, el Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), que rastrea el índice MSCI US REIT, tiene un rendimiento actual del 4,3%. En el entorno actual de tipos de interés bajos, esto es ciertamente atractivo para muchos inversores. dividendos a los inversores.
Los REIT con niveles excesivos de deuda o aquellos que necesitan refinanciar propiedades en el corto plazo son más susceptibles a una subida de tipos que otros.
En 2018, el precio del Vanguard REIT ETF (VNQ) bajó más de un 12% desde un máximo en enero de 2015, en parte debido a la incertidumbre sobre el momento y la Fed de subir las tasas de interés.
Rendimiento pasado de los REIT
Cohen & Steers, un administrador de inversiones que ofrece varios fondos REIT, cita el último ciclo de ajuste de la Fed entre junio de 2004 y junio de 2006 como un ejemplo de dónde las tasas más altas inicialmente perjudicaron el desempeño de los REIT. Pero a medida que pasaba el tiempo, la fortaleza de la economía ayudó a impulsar el rendimiento de los REIT.
El rendimiento acumulado de los REIT durante este período de tiempo fue del 57,9%, que se compara con el 15,5% de las acciones y el 5,9% de los bonos, según la firma.
La firma dice en un artículo en su sitio: “Cuando la economía está mejorando y los fundamentos son sólidos, las correcciones impulsadas por el rendimiento históricamente han presentado oportunidades de compra atractivas para los inversores a largo plazo. A medida que se hacen más evidentes los beneficios de un crecimiento económico más fuerte, las valoraciones tienden a volver a la normalidad. Creemos que los inversores que están alineados para aprovechar estas oportunidades pueden ser recompensados a largo plazo «.
Los REIT ofrecen ventajas de diversificación
Los REIT no son un gran diversificador de las acciones, como lo demuestra su correlación de aproximadamente el 78% con las acciones según una comparación del índice S&P 500 y el índice NAREIT Equity REIT durante los 10 años hasta el final de 2015. Los REIT, sin embargo, brindan una buena diversificación en términos de correlaciones bajas o negativas con los bonos básicos, las materias primas y las divisas.
Más allá de las tasas de interés, el rendimiento de los REIT dependerá de cómo le vaya a la economía y al mercado de valores. En un artículo reciente de CNBC, Joseph Smith, director de inversiones de CBRE Clarion Securities, que administra alrededor de $ 22 mil millones en activos inmobiliarios, dijo: «Durante todo el año ha habido un cambio radical entre las expectativas de crecimiento económico y las tasas de interés. Esa incertidumbre crea volatilidad y, en tiempos de volatilidad, aumenta la correlación de los REIT con el mercado de valores en general «. La cita del Sr. Smith se realizó a finales de 2015 (para leer la lectura relacionada, consulte: Inversión inmobiliaria en un entorno de altas tasas de interés )
Factores que influyen en los REIT individuales
Como cualquier fondo mutuo o ETF, hay REIT subyacentes en estos fondos. Los REIT individuales pueden incluir aquellos que tienen una cartera subyacente de propiedades comerciales, propiedades residenciales y hoteles o complejos turísticos, entre muchos otros. Además, existe exposición a sectores específicos como la salud y áreas especializadas como REIT de madera e hipotecas.
El punto aquí es que parte del desempeño de estos REIT estará ligado al desempeño del mercado de valores y de los sectores comerciales a los que están vinculados. Esto significa que el rendimiento de estos REIT va más allá del rendimiento del mercado de valores en general y / o de la economía. Esto no es diferente al adagio inmobiliario que hace referencia a que todos los bienes raíces son locales.
Los REIT individuales también están influenciados por las personas que los administran. Como cualquier otra acción o instrumento similar, la gestión es importante. Cual es su experiencia? ¿Están centrados en los accionistas? ¿Tienen su propio dinero invertido junto con el tuyo?
La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 es ventajosa para los inversores inmobiliarios. Algunos de los cambios incluidos en la nueva ley tributaria afectan a los REIT. Por ejemplo, los REIT se benefician de la deducción del 20% sobre los ingresos de la entidad de transferencia.
La línea de fondo
Como muchas otras inversiones en la actualidad, los REIT pueden sufrir, al menos inicialmente, un período de subidas de tipos de interés. Los REIT que están altamente apalancados y aquellos que pueden necesitar refinanciar deuda mientras las tasas suben pueden ser más vulnerables que otros. Aquellos que buscan REIT individuales deben mirar la gestión de la empresa y su cartera de inversiones subyacente. Hay una serie de fondos mutuos y ETF que también brindan una sólida exposición a esta área. Con el tiempo, los REIT han demostrado ser un componente sólido de muchas carteras y es posible que continúen avanzando. (Para obtener lecturas relacionadas, consulte: 5 tipos de REIT y cómo invertir en ellos ) .