Compensación justa
¿Qué es una compensación justa?
La compensación justa se refiere a la compensación que reciben las personas cuando el gobierno confisca sus propiedades para uso público. Por ejemplo, cuando se construyó el sistema nacional de carreteras en la década de 1950, muchos propietarios vieron sus propiedades confiscadas porque el gobierno necesitaba el terreno para construir el sistema de carreteras interestatales.
El remedio de compensación justa lo proporciona la cláusula de expropiación de la quinta enmienda y generalmente se considera que es el valor justo de mercado. Sin embargo, lo que el gobierno considera una compensación justa puede no ser considerado «justo» por la persona cuya propiedad es incautada. La capacidad del gobierno de tomar propiedad privada para uso público se denomina dominio eminente.
Conclusiones clave
- Se paga una compensación justa a los propietarios por la incautación legal de bienes muebles o terrenos.
- Está legalmente definido en la Cláusula de expropiación de la Quinta Enmienda.
- A los propietarios se les paga el valor justo de mercado por su propiedad, pero a menudo puede resultar difícil determinar cuál es el valor justo de mercado.
- Se utilizan diferentes métodos para determinar el valor de una propiedad y estos incluyen el enfoque de mercado, el enfoque de ingresos y el enfoque de costos.
Entender la compensación justa
La idea detrás de una compensación justa es reparar el patrimonio del individuo, como si la toma de propiedad no hubiera ocurrido. Esto significa pagar el valor justo de mercado por la propiedad.
Sin embargo, las personas que pierden sus casas por un acto de dominio eminente pueden no considerar el valor justo de mercado de la propiedad como una compensación justa por su pérdida, porque no toma en cuenta el tiempo, el estrés y el costo de mudarse a una nueva propiedad.. La compensación justa tampoco considera la pérdida de los lazos sociales del vecindario o la conexión emocional que el propietario pueda tener con la propiedad. El valor razonable a menudo se disputa en casos de dominio eminente.
Factores de compensación justa
Al determinar la compensación justa, se consideran las siguientes cuestiones:
Valor justo de mercado de la tierra
El precio que el dueño de la propiedad recibiría si estuviera dispuesto, no forzado, a vender la tierra puede usarse para ayudar a determinar el valor justo de mercado de la tierra. Por ejemplo, si un propietario decide que quiere un terreno más significativo y subasta su propiedad existente, el precio de venta de la subasta se consideraría valor justo de mercado.
Valor justo de mercado de la mejora de la tierra
La mejora de la tierra se refiere a estructuras que mejoran el valor de la tierra confiscada. La mejora de la tierra puede incluir viviendas independientes, graneros y garajes separados. También deben tenerse en cuenta las mejoras de terrenos intangibles. Por ejemplo, la tierra cerca de un área con recursos naturales puede considerarse una mejora de la tierra.
Daño residual
Si solo se incauta una parte de la propiedad, el daño por residuo se refiere al daño en la propiedad restante debido a la incautación. Los daños por residuos pueden incluir la imposibilidad de utilizar la mejor parte del terreno, cualquier cambio o forma del terreno y la nueva proximidad del terreno a las infraestructuras públicas, como carreteras o equipos de servicios públicos.
Beneficios
Aunque es menos frecuente, los propietarios pueden beneficiarse de la incautación de sus tierras. Por ejemplo, si se confisca parte de la tierra de un propietario para una nueva vía de servicio que permite subdividir la propiedad, ese beneficio se puede utilizar para compensar la compensación total recibida.
Métodos de valoración de la propiedad
Hay tres métodos generalmente aceptados para valorar una propiedad durante un caso de dominio eminente. Estos incluyen los siguientes:
1. Enfoque de mercado
El enfoque de mercado es bastante sencillo en el sentido de que la propiedad incautada se compara con ventas recientes de propiedad con características similares. Este método se utiliza normalmente para tasar propiedades residenciales.
2. Enfoque de ingresos
El enfoque de ingresos se utiliza mejor para las propiedades que generan ingresos. En estos casos, primero se debe determinar el ingreso operativo de la propiedad. Luego, se utilizan los ingresos y la tasa de capitalización para llegar al valor.
3. Enfoque de costos
El enfoque de costos toma en consideración una estructura muy específica en la propiedad que es lo suficientemente única como para que el propietario necesite recrearla en cualquier propiedad futura. Se tomaría en consideración el valor del terreno vacío, más el costo de reemplazar la nueva estructura y menos la depreciación de la estructura actual.