19 abril 2021 20:13

Cómo encontrar y comprar viviendas fuera del mercado

Tabla de contenido

Expandir

  • Ventajas para los vendedores
  • Cómo ganan los compradores
  • Declaración de MLS 8.0
  • Efecto de la declaración MLS 8.0
  • Quedan listados fuera del mercado
  • Póngase en contacto con agentes inmobiliarios
  • Ir en línea
  • Acercarse a los propietarios de viviendas
  • Conozca el proceso
  • La línea de fondo

Con el inventario de bienes raíces aún limitado en muchos mercados de todo el país, como posible comprador de vivienda, usted desea mantenerse por delante de la competencia. Aquí es donde entran los listados fuera del mercado. También conocidos como listados silenciosos o de bolsillo, estas casas pueden estar a la venta pero no figuran en los servicios de listados múltiples (MLS). Eso significa que los agentes de bienes raíces que venden estas propiedades deben hacer el trabajo preliminar para encontrar compradores por su cuenta.

Publicar casas fuera del mercado era un poco raro en el pasado, pero ha ganado tracción entre los propietarios de viviendas en los últimos años, lo que hace que estas listas formen parte de un tipo de mercado secundario, especialmente frente a una demanda cada vez mayor.



Una nueva política de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios® conocida como “Declaración MLS 8.0” restringe en gran medida los listados fuera del mercado.

Los listados fuera del mercado pueden parecer contrarios a la intuición para un vendedor. Después de todo, hay más demanda que inventario, lo que significa que las guerras de ofertas son comunes en muchos vecindarios. Entonces, ¿por qué los vendedores querrían hacer listados secretos y cómo usted, el comprador, los encuentra?

Conclusiones clave

  • Los listados fuera del mercado son propiedades que están a la venta pero que no figuran en varios servicios de listado.
  • Algunos vendedores desean una cotización fuera del mercado para probar las aguas, mantener la privacidad, ahorrar en comisiones o crear una sensación de exclusividad que podría resultar en un precio de venta más alto.
  • Para los compradores, los listados fuera del mercado brindan acceso a inventario adicional, una oportunidad de ahorrar si la comisión es menor y la oportunidad de evitar la competencia por la propiedad en un área deseable.
  • Las ventas fuera del mercado que involucran a un solo agente a veces pueden proporcionar muy poco margen de maniobra para los compradores que buscan negociar un precio.
  • Para obtener acceso a estos listados, los compradores pueden acercarse a agentes o propietarios de viviendas directamente, o intentar conectarse en línea.

Ventajas para los vendedores

Algunos vendedores de viviendas optan por una cotización fuera del mercado para probar las aguas, mientras que otros quieren un proceso de venta más privado o la oportunidad de negociar una comisión de venta más baja, ya que solo hay un agente involucrado.

Algunos propietarios han pensado que un anuncio de bolsillo crea un atractivo que les dará un precio más alto. Después de todo, si la casa aparece en la lista y termina en el mercado durante más de 30 días, es muy probable que los compradores potenciales intenten hacer ofertas bajas. Si no se activa el indicador de «días en el mercado», no hay tantas posibilidades de que un vendedor se vea socavado.

Cómo ganan los compradores

Para usted, como comprador, los beneficios de una cotización fuera del mercado son dos. Para empezar, le da acceso a un inventario que otros compradores de vivienda no ven. Si está comprando en un mercado particularmente activo, los listados de bolsillo pueden ser la única forma de comprar una casa. En climas de mercado normales, es posible que obtenga un trato en parte porque la comisión que debe pagar el vendedor es menor.

No todos los compradores de vivienda buscan una residencia principal. Es posible que esté buscando una propiedad de inversión o casas para comprar y vender para obtener ganancias. Una cotización fuera del mercado en un gran vecindario puede ser una excelente manera de lograr ese objetivo.

Declaración de MLS 8.0 Política de cooperación clara

Un obstáculo importante para los listados fuera del mercado se produjo con la reciente aprobación, por parte de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, de la «Declaración de MLS 8.0 Política de cooperación clara». Esta política, vigente a partir del 1 de enero de 2020, con implementación local obligatoria antes del 1 de mayo de 2020, requiere que cualquier corredor de bienes raíces que participe en un servicio de listado múltiple envíe su listado al MLS dentro de un día hábil de comercializar la propiedad al público.

El impacto práctico de la declaración MLS 8.0

Vale la pena señalar que MLS Statement 8.0 no es la ley en el sentido tradicional. Según el agente de bienes raíces Doug Wagner de RE / MAX Victory + Affiliates, «La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios es una asociación gobernante, no una entidad legal, pero todos los miembros de MLS, corredores y agentes de la asociación deben cumplir con la nueva política».

Wagner señala que los agentes con licencia que no son agentes de bienes raíces (que no son miembros de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR) no están sujetos a la política. Sin embargo, dado que en 2020, el 88% de los compradores de vivienda utilizaron un agente o corredor de bienes raíces, el efecto práctico es que Norma 8.0 se aplica a la mayoría de las transacciones de bienes raíces residenciales.

Quedan listados fuera del mercado

Afortunadamente, MLS Statement 8.0 no significa el final de los listados fuera del mercado. La nueva política de NAR tiene opciones integradas que permiten a los agentes miembros y corredores mantener listados fuera del mercado tanto limitados como completos.

Por ejemplo, según MLS Statement 8.0, los vendedores pueden optar por no participar en MLS IDX o en la pantalla de Internet. Otra opción, conocida como una lista «exclusiva de la oficina», también está disponible para los vendedores que desean mantener la privacidad. En el caso de una oficina exclusiva, el agente puede compartir el listado con otros agentes en la oficina o individualmente con los compradores.

Algunas otras opciones fuera del mercado que anteriormente estaban disponibles a través de corredores, como las «redes privadas de cotización», ya no están permitidas por la Declaración 8.0. Otros, incluidos «próximamente» y «presentación retrasada» estarán bajo el control de los MLS locales, pero incluirán nuevas restricciones que evitarán que los agentes los compartan con los compradores.

Según Wagner, el sitio web en línea Zillow, que extrae listados de datos de MLS pero no es miembro de NAR, no está excluido de continuar con programas internos fuera del mercado como «Coming Soon», «FSBO» e «iBuyer».

Póngase en contacto con agentes inmobiliarios

Encontrar una casa tradicional, exclusiva y fuera del mercado requiere un poco de tarea y mucho trabajo en red. Una vez que identifique el vecindario en el que desea comprar, deberá crear una lista de los mejores agentes de bienes raíces y comunicarse con ellos sobre cualquier listado exclusivo de oficinas que puedan tener.

Ir en línea

Además de comunicarse directamente con los agentes de bienes raíces, los compradores tienen herramientas disponibles en línea para encontrar listados que no pertenecen a la MLS, como For Sale by Owner (FSBO), clasificados de periódicos o incluso Craigslist. Como se señaló anteriormente, el sitio web en línea Zillow tiene varios programas fuera del mercado disponibles para vendedores y compradores potenciales.

Acercarse a los propietarios de viviendas

Si hay un área o vecindario que le interese particularmente, una opción es comunicarse directamente con los propietarios. Es posible que pueda encontrar una pista llamando a la puerta o enviando anuncios publicitarios. Aunque le costará tiempo y dinero, y no garantizará el éxito, existe una pequeña posibilidad de que al menos una persona responda.

No descarte las propiedades desatendidas, especialmente si sabe que puede costear las reparaciones. Quizás hay un propietario que está tan abrumado con los costos de mantenimiento, y uno que nunca creyó que podría vender, que una oferta no solicitada se consideraría una bendición.

Para que no termine arruinando el banco, asegúrese de imprimir anuncios publicitarios que sean baratos y efectivos. Después de todo, desea parecer lo más profesional posible en su enfoque. Y nunca se sabe hasta que se pregunta.

Conozca el proceso

Encontrar una cotización fuera del mercado es solo la mitad de la batalla. Ver que se concreta un acuerdo es el final del juego, razón por la cual los compradores de listados fuera del mercado deben conocer los entresijos del proceso. Una vez que llegue a contratar, es un trato estándar, pero como es probable que el agente los represente a ambos, puede volverse un poco turbio.

Conocida como una venta de agencia dual, aunque es perfectamente legal, puede ser difícil para el comprador saber si el agente tiene en mente sus mejores intereses. Cuanto mayor sea el precio de venta, mayor será la comisión para el agente. Si está comprando en un mercado con poco inventario, puede que no importe si obtiene la mejor oferta siempre que obtenga la casa, pero vale la pena estar al tanto de cualquier conflicto de intereses.

La línea de fondo

El mercado inmobiliario todavía está caliente en muchas áreas del país con más demanda que inventario. Los compradores frustrados a los que se les ha ofrecido la venta de viviendas necesitan cualquier ventaja que puedan obtener. Aunque MLS Statement 8.0 restringe severamente el acceso a listados fuera del mercado, no los prohíbe por completo. Haga su tarea, tenga en cuenta que existen riesgos y sepa que puede valer la pena el esfuerzo para encontrar su próxima casa a través de una lista fuera del mercado.