Préstamo al 125%

¿Qué es un préstamo al 125%?

Un préstamo al 125% es un préstamo, generalmente una hipoteca, con un monto de préstamo inicial igual al 125% (1.25x) del valor inicial de la propiedad. Por ejemplo, si su casa vale $ 300,000, un préstamo al 125% le permitiría pedir prestado $ 375,000.

Estos préstamos se hicieron comunes por primera vez durante la década de 1990, dirigidos a prestatarios con puntajes crediticios altos e historiales crediticios ejemplares que querían capital adicional más allá del valor líquido de la vivienda disponible. Debido a que son más riesgosos para los prestamistas, estos tienden a tener tasas de interés más altas que los préstamos tradicionales, hasta el doble de la tasa de las hipotecas estándar.

Cómo funciona un préstamo al 125%

En terminología de financiamiento técnico, un préstamo al 125% tiene una relación préstamo-valor (LTV) del 125%.

Una medida principal del riesgo de incumplimiento de un préstamo para un prestamista es el tamaño del préstamo en relación con el valor de la propiedad subyacente. Un préstamo al 125% es un préstamo relativamente arriesgado en comparación con un préstamo con una relación LTV de menos del 100%. De hecho, con las hipotecas convencionales, el tamaño del préstamo no suele exceder el 80% del valor de una propiedad. Por lo tanto, de acuerdo con el método de fijación de precios basado en el riesgo utilizado por los prestamistas, un préstamo con un índice LTV del 125% tendrá una tasa de interés más alta que un préstamo con un índice LTV del 100% o menos.

Los propietarios de viviendas podrían solicitar un préstamo al 125% como opción de refinanciamiento para brindarles un mayor acceso al capital que el disponible en el valor neto de su vivienda. Su motivo podría ser utilizar el préstamo como una forma de pagar otras deudas que conllevan tasas de interés más altas, como las tarjetas de crédito. La tasa de interés comparativamente más baja de la hipoteca, incluso en un préstamo al 125%, podría significar hacer pagos más pequeños y un saldo de capital más bajo, lo que aumentaría el capital más rápidamente.



Debido a que involucran una suma que es mayor que el valor de la propiedad hipotecada, un préstamo al 125% conlleva tasas de interés más altas que los préstamos convencionales.

Historial de préstamos al 125%

Los préstamos del 125% jugaron un papel en la crisis de la vivienda de 2007-08. El colapso de los mercados de bienes raíces en todo el país, provocado por el colapso de las hipotecas de alto riesgo, dejó a muchas personas “sumergidas”, es decir, debían más dinero en su hipoteca de lo que realmente valía la casa. No era extraño encontrar propietarios endeudados para pagar hipotecas con tasas y saldos de capital que ya no reflejaban el valor de las residencias que estaban pagando. A medida que cayeron los valores de las viviendas, es posible que los propietarios quisieran refinanciar, pero para calificar podrían haber tenido que pagar un cierto porcentaje del valor neto de la vivienda. Los drásticos cambios en el mercado dificultaron la obtención de refinanciamiento; Además, los pagos continuos de sus hipotecas existentes probablemente significarían que no podrían recuperar sus pérdidas incluso si intentaran vender la casa.

El Programa federal de refinanciamiento de viviendas asequibles (HARP, por sus siglas en inglés ) se creó en marzo de 2009 como una forma de ofrecer alivio. Permitió a los propietarios cuyas viviendas estaban sumergidas, pero que por lo demás estaban al día y al día con sus hipotecas, solicitar un refinanciamiento. A través de HARP, los propietarios que debían hasta el 125% del valor de sus casas podrían buscar refinanciar a tasas más bajas para ayudarlos a pagar sus deudas y tener una base financiera más sólida. Originalmente, los propietarios de viviendas que debían más de ese porcentaje no podían presentar la solicitud, pero finalmente se eliminó incluso el límite máximo de LTV del 125%, lo que permitió que incluso más propietarios solicitaran préstamos HARP. Tras ampliarse varias veces, el programa HARP finalizó en diciembre de 20181.